Die Aufgaben des Verwalters, des Verwaltungsrats und die Bereitstellung des Notfallfonds

Nora Pabón Gómez, eine auf horizontale Immobilienfragen spezialisierte Anwältin, beantwortet Leserfragen zu Themen im Zusammenhang mit der Verwaltung von Wohnkomplexen und dem Zusammenleben von Mietern und Eigentümern in derartigen Stadtentwicklungen.

Es ist wichtig klarzustellen, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung, mit dem die Empfehlung des Steuerprüfers angenommen wurde, befolgt werden muss, es sei denn, er wird aufgrund einer Anfechtung durch den Steuerprüfer, die Eigentümer oder den Verwalter von einem Richter ausgesetzt oder aufgehoben, sofern die Anfechtung innerhalb der gesetzlichen Frist eingereicht wurde.

Gesetz 675 von 2001 sieht eine gemeinsame Funktion des Verwalters und des Verwaltungsrats vor. Zu den Aufgaben des Verwaltungsrats gehört unter anderem die Erstellung und Vorlage des Jahresabschlusses, des Berichts für die jährliche Eigentümerversammlung, des Einnahmen- und Ausgabenplans für jedes Geschäftsjahr, der Bilanz des vorangegangenen Geschäftsjahres, der Probebilanzen und des jeweiligen Haushaltszeitraums an den Verwaltungsrat (Artikel 51 Absatz 4). Zu den Aufgaben der Eigentümerversammlung gehört außerdem die Genehmigung und Ablehnung des Jahresabschlusses und des jährlichen Einnahmen- und Ausgabenplans, die dem Verwaltungsrat und dem Verwalter zur Prüfung vorgelegt werden müssen (Artikel 38 Absatz 2).

Daher bin ich der Ansicht, dass die Verantwortung für die Vorlage des Jahresabschlusses bei dem zum Zeitpunkt der Einberufung amtierenden Direktor sowie dem bis zur Ernennung des neuen Vorstands amtierenden Vorstand lag. Da die Genehmigung des Jahresabschlusses jedoch ausschließlich in der Verantwortung der Versammlung liegt, kann diese zu diesem Zweck dennoch eine außerordentliche Sitzung einberufen.

Der Vertrag mit dem Sicherheitsunternehmen muss strikt eingehalten werden. Daher schlage ich vor, die außerordentliche Versammlung gemäß den in den Vorschriften und dem Gesetz 675 von 2001 festgelegten Möglichkeiten und Anforderungen einzuberufen, um den Vorstand zu ernennen, der seinerseits einen neuen Verwalter bestätigen oder ernennen kann, unbeschadet der Haftung, die beide Seiten aufgrund der Annahme dieser Positionen und der Aufgabe ihrer Pflichten treffen würde.

Es sei an die Bestimmungen von Artikel 50 des oben genannten Gesetzes erinnert, die die Haftung des Verwalters für Schäden regeln, die der juristischen Person, den Eigentümern oder Dritten durch leichte oder schwere Fahrlässigkeit entstehen, wie es im vorliegenden Fall der Fall ist. Das Gesetz fügt hinzu, dass leichte Fahrlässigkeit des Verwalters vermutet wird, wenn er seine Pflichten nicht erfüllt oder überschreitet oder gegen das Gesetz oder die Eigentumsverordnung verstößt.

Wie der Name schon sagt und gemäß Gesetz 675 von 2001 (Artikel 35) ist der Notfallfonds dazu bestimmt, unvorhergesehene Verpflichtungen oder Ausgaben zu decken und der Verwalter darf ihn nur mit der Genehmigung der Eigentümerversammlung und in Übereinstimmung mit den Bestimmungen der Horizontal Property Regulations verwenden.

Andererseits sieht ein befristeter CDT festgelegte Zeiträume vor, in denen das Geld nicht verfügbar wäre, was nicht den Zielen des Gesetzes entsprechen würde, da Gebäude und Komplexe diesen Fonds bilden müssen, außer in den im Gesetz 2079 von 2021 genannten Fällen, das dem horizontalen Eigentumsgesetz bezüglich Gebäuden und Komplexen von sozialem Interesse und vorrangigem Wohnraum mit 5 oder weniger Wohneinheiten hinzugefügt wurde.

Verwalter, Vorstände und Steuerprüfer müssen bei der Anwendung dieser Regel sehr vorsichtig sein und jeden Einzelfall prüfen, denn je nach den Merkmalen dieses Finanzprodukts könnte es auch den gegenteiligen Effekt haben und der juristischen Person, den Eigentümern und Dritten Schaden zufügen, wenn die Mittel zugewiesen wurden und es schwierig ist, bei Bedarf sofortige Liquidität zu erhalten.

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