Immobilienmarkt: In manchen Städten steigen die Preise, in anderen sinken die Immobilienpreise. Wo sie mehr und wo weniger kosten

Von 2018 bis heute ist die italienische Bevölkerung auf knapp unter 60 Millionen Einwohner gesunken, mit anhaltendem Negativtrend. Die Ursachen sind vielfältig: von einem zunehmend sinkenden Migrationssaldo bis hin zu einem drastischen Rückgang der Geburtenraten, der so niedrig war wie nie zuvor.

Immer mehr Italiener erreichen erst in fortgeschrittenem Alter wirtschaftliche Stabilität. Dadurch wird die Möglichkeit, eine ganze Familie zu ernähren, aufgeschoben und Projekte werden oft nie verwirklicht. Für die nächsten 50 Jahre prognostiziert ISTAT einen drastischen Bevölkerungsrückgang. Bis 2070 wird die Bevölkerungszahl auf unter 48 Millionen Einwohner sinken, 20 Prozent weniger als heute .

Hinzu kommt das Phänomen der Binnenmigration. Immer mehr Menschen ziehen in die großen Ballungszentren und verlassen ihre Heimatstädte, die sich dadurch fast vollständig leeren und einen Generationenwechsel unmöglich machen. Der fortschreitende Bevölkerungsrückgang in vielen italienischen Städten zwingt die lokale und nationale Wirtschaft daher zu tiefgreifenden Veränderungen, um die neue soziale Kluft in allen Bereichen zu bewältigen.

Bevölkerungsrückgang und Wohnimmobilienmarkt: Wikicasa-Analyse

In diesem Zukunftsszenario ist die Reaktion des Wohnimmobilienmarktes von besonderem Interesse, der für die Italiener schon immer die bevorzugte Anlageform war.

Wikicasa (https://www.wikicasa.it/), ein italienisches Proptech-Unternehmen, das auf die Online-Erfassung, -Verarbeitung und -Verbreitung von Immobilieninformationen spezialisiert ist, hat zu diesem Aspekt eine Analyse durchgeführt, die zeigt, dass die Städte, die in den letzten zehn Jahren ihre Bevölkerung halten und sogar neue Einwohner von außerhalb anziehen konnten, diejenigen mit dem florierendsten Immobilienmarkt sind.

Städte wie Mailand, Bologna, Bozen und Treviso , die immer mehr Einwohner anziehen konnten, erlebten eine Aufwertung des internen Immobilienmarktes, der in den letzten 10 Jahren einen erheblichen Anstieg der Nachfrage verzeichnete, der zu einer Erhöhung der durchschnittlichen Verkaufspreise von über 20 % führte.

Die Gründe für diesen Zusammenhang liegen in der hohen Attraktivität dieser städtischen Zentren. Während Mailand seit langem der Wirtschaftsmotor Italiens ist und Bologna heute eines der wichtigsten Universitätszentren des Landes ist, haben Bozen und Treviso bewiesen, dass sie ein modernes und hochwertiges urbanes Ökosystem schaffen können. Diese Städte verfügen zudem über einen Immobilienbestand, der den heutigen Anforderungen potenzieller Käufer entspricht, deren Bedürfnisse sich von denen früherer Zeiten deutlich unterscheiden. Die Immobiliennachfrage ist aufgrund immer kleinerer Familieneinheiten zunehmend fragmentiert und orientiert sich an immer wichtigeren Faktoren wie Energieeffizienz sowie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Folglich erneuern diese Städte ihren Immobilienbestand stärker als andere und schaffen zahlreiche Neubauten und kleinere Immobilien, die den Anforderungen der neuen Nachfrage gut gerecht werden.

Die andere Seite der Medaille: der Rest Italiens

Die andere Seite der Medaille stellt der Rest Italiens dar, wo in den letzten zehn Jahren ein massiver Bevölkerungsrückgang fast immer mit einer Abwertung von Wohnimmobilien einherging. Ein gutes Beispiel hierfür sind Städte wie Genua und Tarent, die in den letzten Jahren einen fortschreitenden Rückgang der Arbeitsmarktlage erlebten.

Die Ausnahme: Touristenorte

Zu den sehr seltenen Ausnahmen in dieser Hinsicht zählen touristisch äußerst attraktive Orte wie Venedig, Verona und Florenz. Städte mit hohem Touristenaufkommen stimulieren zwangsläufig den Markt für Käufe zu Investitionszwecken, was wiederum zu steigenden Verkaufspreisen und höheren Mieten führt und gleichzeitig zu einer Aufwertung des Immobilienvermögens, aber auch zu einer fortschreitenden Entvölkerung, insbesondere in den historischen Zentren.

Wie wird die italienische Immobilienmarktlandschaft aussehen? Zukunftsszenarien

Der italienische Immobilienmarkt der Zukunft weist daher eine zunehmend größere Kluft auf. Einerseits müssen besonders dynamische Städte, um die Marktnachfrage aufrechtzuerhalten, die neuen Kriterien für die Wohnungswahl immer kleinerer, oft alleinstehender Familien erfüllen. Daher ist es notwendig, die Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen des Bestands zu intensivieren, die Energieeffizienz der Immobilien zu verbessern und neue Lösungen mit einem Ökosystem an Mehrwertdienstleistungen für den Endkunden anzubieten. Moderne Wohnanlagen, die viele der Hauptaktivitäten der Mieter verlagern können und mit jeglichem Komfort ausgestattet sind – von Fitnessstudios über Co-Working-Spaces und Grünflächen bis hin zu lokalen Geschäften und Hausautomationssystemen –, werden immer beliebter und könnten langfristig die Nachfrage nach Immobilien mit größerer Wohnfläche oder einer größeren Zimmeranzahl immer weniger notwendig machen.

Andererseits müssen sich die zunehmend leerer werdenden Stadtzentren dieser Situation entgegenstellen, um eine starke Abwertung der Immobilien zu vermeiden, die in naher Zukunft voraussichtlich noch deutlicher ausfallen wird. Daher müssen diese Städte verschiedene Lösungen finden, um einen Teil der Bevölkerung zu halten und gleichzeitig den Immobilienmarkt anzukurbeln. Ein erster Schritt könnte die Schaffung eines stärker strukturierten Universitätssystems sein, das gleichzeitig mit einer Ausweitung der Arbeitstätigkeit in der Region einhergeht. Ein Beispiel hierfür ist Modena, eine Stadt mit Nullwachstum, aber einem dynamischen Immobilienmarkt, in dem der akademische Kontext eng mit der Automobilindustrie verknüpft ist.

Ein weiterer Aspekt, der zu einer möglichen Aufwertung des lokalen Immobilienvermögens führen kann, hängt mit dem Tourismus zusammen. Wie der Boom der Kurzzeitvermietungen in den letzten Jahren zeigt, verzeichneten touristenfreundliche und besonders aufnahmefähige Städte einen Anstieg der Immobilienrenditen und Marktpreise und zogen damit lokale und teilweise sogar ausländische Investoren an. Einige große Städte im mittleren Süden, wie Neapel, Bari und Palermo, haben diesen Weg bereits eingeschlagen und verzeichneten einen deutlichen Anstieg der Immobilienpreise, insbesondere in den zentraleren Vierteln. Obwohl sie aus Wohnsicht wenig attraktiv sind, eignen sich Viertel wie das Spanische Viertel oder Bari Vecchia gut für die touristische Vermietung und haben mit dem Boom dieser Praxis eine deutliche Aufwertung erfahren.

Der Bevölkerungsrückgang hat die Familienstruktur deutlich verändert und zu einer starken Verschiebung des Immobilienmarktes geführt. Wie die Daten zu Nutzersuchen und dem auf unserem Wikicasa-Portal erfassten Immobilienbestand zeigen, kollidiert die steigende Nachfrage junger Familien nach Studios, Ein- und Zweizimmerwohnungen mit einem Angebot, das nach wie vor überwiegend aus großen Immobilien besteht – ein Erbe aus Zeiten, als die Familien noch größer waren. Um die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage zu schließen, bieten Maßnahmen wie die Parzellierung von Grundstücken und die Neugestaltung von Flächen erhebliche Chancen. Die Anpassung von Wohnungen an die aktuellen Bedürfnisse bedeutet nicht nur eine Verkleinerung, sondern auch eine Neugestaltung der Wohnumgebungen und die Integration gemeinsam genutzter Dienste, die einem flexiblen und sich ständig weiterentwickelnden Lebensstil gerecht werden“, so Pietro Pellizzari, CEO von Wikicasa.