Der Kauf und die Miete eines Hauses ist für viele Familien immer noch ein Luxus

Portugal erlebt eine der größten Immobilienkrisen seiner jüngeren Geschichte. Die Immobilienpreise und Mieten steigen in ungebremstem Tempo und machen den Traum vom Eigenheim für Tausende portugiesischer Familien zum Albtraum. Die explosive Kombination aus steigenden Preisen, nicht mithaltenden Einkommen, chronischer Unterversorgung und einer der höchsten Steuerbelastungen in Europa hat einen Markt geschaffen, der für viele praktisch unzugänglich ist.

Kurz vor den für den 18. Mai angesetzten vorgezogenen Parlamentswahlen ist der Wohnungsbau eines der zentralen Themen des Wahlkampfs. Und das ist kein Wunder: Allein im Jahr 2024 werden die Immobilienpreise um 9,1 % steigen , also deutlich mehr als die 2 % in der Eurozone . Für einen großen Teil der Bevölkerung ist der Kauf oder auch nur die Miete eines Hauses zu einem unerschwinglichen Luxus geworden. Auch wenn die finanziellen Kosten für einen Hauskauf aufgrund sinkender Euribor-Sätze und zunehmend wettbewerbsfähiger Spreads auf einem Zweijahrestief liegen, bleibt die Einstiegshürde für viele Familien unüberwindbar.

In den letzten vier Jahren sind die Immobilienpreise und Mieten 1,2-mal schneller gestiegen als die portugiesischen Einkommen. Dadurch hat sich die Kluft zwischen dem Einkommen der Familien und dem, was sie für ihre Wohnung bezahlen müssen, immer weiter vergrößert.

Die Zahlen sind unbestreitbar und zeigen eine zunehmend beunruhigende Realität. In den letzten vier Jahren stieg der Medianwert neuer Mietverträge in Portugal jährlich um durchschnittlich 9,1 % , von 5,61 Euro pro Quadratmeter (Euro/ ^m2 ) im Jahr 2020 auf 7,97 Euro/ ^m2 Ende 2024, wie aus den Daten des Nationalen Statistikinstituts (INE) hervorgeht. Allein in den letzten beiden Jahren war dieser Anstieg sogar noch ausgeprägter und erreichte 10,5 % pro Jahr.

Der gleiche Trend lässt sich bei den Immobilienpreisen beobachten. Zwischen 2020 und 2024 stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in Portugal jährlich um durchschnittlich 10 %, etwa 2,5-mal mehr als das jährliche Wachstum von 3,9 %, das im gleichen Zeitraum in der Eurozone verzeichnet wurde .

Im Gegensatz dazu wuchs das verfügbare Einkommen in Portugal gemäßigter. In den letzten vier Jahren verzeichnete es laut Daten der portugiesischen Zentralbank einen annualisierten Anstieg von 8,13 Prozent zu aktuellen Preisen. Damit lag es in den letzten drei Jahren sogar über dem Kaufkraftanstieg in der Eurozone.

Dies bedeutet, dass die Immobilienpreise und Mieten zwischen 2020 und 2024 1,2-mal schneller stiegen als die portugiesischen Einkommen . Dadurch vergrößerte sich die Kluft zwischen dem, was Familien verdienen, und dem, was sie für ihre Wohnung bezahlen müssen, immer weiter.

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Den neuesten Daten des INE zufolge verzeichnete der Hauspreisindex im letzten Quartal 2024 eine Veränderung von 11,6 % gegenüber dem Vorjahr, 1,8 Prozentpunkte mehr als im Vorquartal. Dieser Anstieg war bei bestehenden Wohnungen (12,4 %) stärker ausgeprägt als bei neuen Wohnungen (9,6 %) und spiegelt den wachsenden Druck auf den Wohnungsbestand wider .

Auf dem Mietmarkt ist die Lage nicht gerade ermutigend. Im vierten Quartal des vergangenen Jahres lag die mittlere Miete für Neumietverträge bei 8,43 Euro/ ^m2 , was einem Wachstum von 9,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die höchsten Mieten wurden im Großraum Lissabon (13,49 Euro/ ^m2 ), an der Algarve (10,39 Euro/ ^m2 ) und auf der Halbinsel Setúbal (10,35 Euro/ ^m2 ) verzeichnet, wo ein großer Teil der Bevölkerung konzentriert ist.

Dieses Szenario wirft Fragen zur Erschwinglichkeit von Wohnraum in Portugal auf. Obwohl die finanziellen Kosten für den Kauf eines Hauses über eine Hypothek seit 2022 aufgrund des Rückgangs der Euribor-Sätze und des Angebots wettbewerbsfähigerer Spreads durch die Banken auf einem Minimum liegen, bleibt der Kauf eines Hauses für einen großen Teil der Bevölkerung weiterhin ein Luxus. Das Problem sind nicht mehr so ​​sehr die Finanzierungsbedingungen, sondern vielmehr die Grundwerte der Immobilien, die weiterhin in einem Tempo steigen, das mit dem Einkommenswachstum nicht vereinbar ist.

Angebot noch immer unzureichend, um Nachfrage zu decken

Einer der entscheidenden Faktoren für den Anstieg der Immobilienpreise in Portugal ist das chronische Unterangebot im Vergleich zur Nachfrage. Obwohl die Zahl der auf den Markt gebrachten neuen Einfamilienhäuser seit neun Jahren in Folge steigt , liegt das Angebot noch immer weit unter dem Bedarf.

In den letzten fünf Jahren beispielsweise kamen weniger als 106.000 neue Häuser auf den Markt, also weniger als der Durchschnitt von 110.000 Häusern, der zwischen 1999 und 2003 jährlich auf den Markt kam. Diese Zahl verdeutlicht besonders deutlich das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das sich in den letzten beiden Jahrzehnten herausgebildet hat. Darüber hinaus war im Jahr 2024 das niedrigste jährliche Wachstum bei der Zahl neuer Häuser auf dem Markt seit 2017 zu verzeichnen: Es wurden lediglich 24.639 Häuser verfügbar, was einem Anstieg von lediglich 4,17 % gegenüber 2023 entspricht.

Der Angebotsengpass ist kein neues Phänomen, sondern ein Trend, der sich insbesondere während der Finanzkrise von 2008 bis 2015 verschärfte , als der Markt seinen Tiefpunkt erreichte und nur etwas mehr als 7.000 neue Häuser auf den Markt kamen.

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Das Problem spiegelt sich auch in der Entwicklung der Wohnungsbaugenehmigungen wider. Obwohl die Zahlen des INE seit zehn aufeinanderfolgenden Jahren einen stetigen Anstieg der Zahl der genehmigten Wohnungen im Neubau für Einfamilienhäuser zeigen, liegen diese Zahlen noch immer weit unter denen vom Beginn des Jahrhunderts. Im Jahr 2024 wurden 34.476 Wohnimmobilien lizenziert, 6 % mehr als im Jahr 2023, aber immer noch weniger als die Hälfte der 77.115 Immobilien, die im Jahr 2003 lizenziert wurden.

Diese Zahlen sind zwar bei isolierter Betrachtung positiv, reichen jedoch nicht aus, um dem Nachfragedruck zu begegnen, insbesondere in den Metropolregionen Lissabon und Porto, wo der Wohnungsmangel am stärksten zu spüren ist und der Preisdruck am größten ist.

Darüber hinaus dürfen die Auswirkungen von Verzögerungen bei der Lizenzierung nicht vergessen werden, die sich zwangsläufig auf den Endpreis auswirken. „Im Großraum Lissabon und Porto fallen für jedes weitere Jahr der Verzögerung bei der Genehmigungserteilung (mehr als ein Jahr), das von einem Stadtrat aufgehalten wird, zusätzliche 500 Euro pro Quadratmeter und Jahr dieser Verzögerung an“ , sagte Hugo Santos Ferreira, Präsident des portugiesischen Verbands der Immobilienentwickler und -investoren (APPII), in einem Interview mit ECO.

Trotzdem bleibt der Immobilienmarkt recht dynamisch . Die neuesten Daten des INE zeigen, dass im vergangenen Jahr 156.325 Häuser verkauft wurden , was einem Anstieg von 14,5 % im Vergleich zu 2023 entspricht . Wertmäßig summierten sich alle Transaktionen auf 33,8 Milliarden Euro, das sind 20,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Diese Dynamik auf dem Markt mit mehr Transaktionen und höheren Preisen spiegelt eine robuste Nachfrage wider, die weiterhin Druck auf das begrenzte Angebot ausübt.

Die zwei größten Hindernisse für den Hausbau

Neben dem unzureichenden Angebot gibt es noch weitere Faktoren, die die Immobilienpreise in Portugal unter Druck setzen und die Immobilienkrise verschärfen. Einer davon ist der inflationsbedingte starke Anstieg der Baukosten in den letzten Jahren.

Im Jahr 2024 wies der Index der Neubaukosten nach Angaben des INE eine durchschnittliche Schwankung von 3,3 % auf , nach Anstiegen von 3,9 % im Jahr 2023, 12,2 % im Jahr 2022 (einem außergewöhnlichen Inflationsjahr) und 6,5 % im Jahr 2021. Allein im Dezember letzten Jahres verzeichnete dieser Index eine Schwankung von 4,3 % gegenüber dem Vorjahr, wobei sowohl die Arbeitskosten (8,6 %) als auch die Materialkosten (0,9 %) stiegen.

Diese Werte spiegeln den Inflationsdruck wider, der im Bausektor spürbar ist und sich zwangsläufig auf den Endpreis des Eigenheims auswirkt.

Das Land erlebt eine schwere Krise beim Zugang zu Wohnraum, die sich seit mindestens 2017 in einem beschleunigten Anstieg der Preise und Mieten manifestiert, ohne dass es eine rechtzeitige und wirksame Reaktion der öffentlichen Politik gegeben hätte.

Ein weiterer entscheidender Faktor, der den Zugang zu Wohnraum erschwert, ist die hohe Steuerbelastung, die mit dem Bau und Verkauf von Immobilien verbunden ist. Sie gilt als eine der höchsten in der Eurozone. Diese Belastung umfasst nicht nur die direkten Steuern, sondern auch eine Vielzahl von Gebühren und Abgaben, die den Bau und den Verkauf von Immobilien betreffen.

Einer der symbolträchtigsten Fälle im Steuerbereich betrifft die Anwendung einer Mehrwertsteuer (MwSt.) von 23 % auf Baukosten , ohne dass eine Abzugsmöglichkeit in der Buchhaltung des Bauunternehmers besteht. In Portugal ist der Verkauf von Wohnimmobilien von der Mehrwertsteuer befreit, wodurch die Rückerstattung der während des Baus anfallenden Steuern verhindert wird. Diese Situation bedeutet, dass sich die Steuererhöhung zwangsläufig im Endpreis der Immobilien niederschlägt und 23 % der Baukostenrechnung entspricht, bzw. 6 % bei sanierten Immobilien in städtischen Sanierungsgebieten.

„In Portugal zahlt man beim Kauf eines Hauses 50 % Steuern. In Spanien sind es 10 %“, sagte Hugo Santos Ferreira, Präsident von APPII, gegenüber ECO. Diese Diskrepanz trägt dazu bei, zu erklären, warum der Zugang zu Wohnraum für so viele Portugiesen selbst in einem Umfeld niedrigerer Zinssätze und attraktiverer Spreads weiterhin eine unüberwindbare Hürde darstellt.

Um dieser Situation zu begegnen und die Steuerlast für Eigenheime zu senken, fordern mehrere Parteien in ihren Wahlvorschlägen die Senkung der Mehrwertsteuer auf Bauleistungen auf den Mindestsatz von 6 %. Tatsächlich handelt es sich hier um einen der seltenen Konvergenzpunkte zwischen den verschiedenen politischen Kräften, wenn auch mit unterschiedlichen Konturen zwischen den Parteien.

Branchenexperten sind der Ansicht, dass eine Senkung der Mehrwertsteuer auf Bauleistungen erhebliche Auswirkungen auf den Markt haben könnte, da dadurch mehr Häuser gebaut werden könnten – sowohl zum Kauf als auch zur Miete, und möglicherweise zu erschwinglicheren Preisen, die mit dem Familieneinkommen vereinbar sind. Allerdings hat sich die Umsetzung dieser Maßnahme verzögert, und die derzeitige Regierung hat sich lediglich dazu verpflichtet, sie bis zum Ende der Legislaturperiode in Kraft zu setzen. Ein entsprechender Vorschlag war im Staatshaushalt für 2025 enthalten, wurde jedoch von der Opposition nicht durchgesetzt.

Die vielen Vorschläge zur Lösung der Krise

Da für den 18. Mai 2025 vorgezogene Parlamentswahlen angesetzt sind, ist das Thema Wohnen zu einem der zentralen Themen des Wahlkampfs geworden. Einer aktuellen Umfrage zufolge ist neben Gesundheit und Bildung auch die Wohnsituation eines der Hauptanliegen der Portugiesen im Hinblick auf diese Wahlen.

„Das Land erlebt eine ernste Wohnungskrise, die sich seit mindestens 2017 in einem beschleunigten Preis- und Mietenwachstum manifestiert, ohne dass die öffentliche Politik rechtzeitig und wirksam reagiert hätte“, räumte die PSD/CDS-Regierung unter Luís Montenegro in ihrem Bericht zum Staatshaushalt 2025 ein . Das Problem ist erkannt, aber die Lösungen unterscheiden sich je nach politischem Spektrum grundlegend.

Die Parteien des rechten Flügels (Demokratische Allianz, Chega und Liberale Initiative) präsentieren Vorschläge, die sich auf die Senkung der Steuerlast, die Schaffung von Anreizen für Immobilienbesitzer und die Stimulierung des privaten Sektors konzentrieren , ohne dass der Staat wesentlich direkt in den Markt eingreift. AD argumentiert beispielsweise, dass „öffentliche Interventionen zur Stabilisierung durch die Subventionierung bedürftiger Mieter und nicht durch eine umfassende Bestrafung der Eigentümer erfolgen sollten“.

Die linken Parteien (PCP, PS, Bloco de Esquerda und Livre) befürworten stärkere staatliche Eingriffe in den Bau und die Regulierung von Wohnungen , Preiskontrollen, Beschränkungen der Immobilienspekulation und eine starke Rolle des Staates als direkter Förderer. Die PCP schlägt beispielsweise „starke und dauerhafte Investitionen in den öffentlichen Wohnungsbau durch die Mobilisierung öffentlicher Mittel im Wert von 1 % des BIP pro Jahr“ vor.

Die Wohnungskrise in Portugal nimmt immer dramatischere Ausmaße an: Preise und Mieten steigen schneller als die Einkommen, das Angebot ist chronisch unzureichend, die Baukosten steigen und die Steuerlast ist nach wie vor eine der höchsten in Europa. Dabei handelt es sich nicht nur um ein wirtschaftliches oder soziales Problem, sondern um eine Bedrohung für das soziale Gefüge des Landes mit tiefgreifenden Auswirkungen auf die Lebensaussichten ganzer Generationen.

Die Parlamentswahlen am 18. Mai bieten die Gelegenheit, die Richtung der Wohnungspolitik der kommenden Jahre festzulegen. Die eigentliche Frage ist jedoch, ob eine der von den politischen Parteien vorgeschlagenen Lösungen in der Lage sein wird, einen Trend, der sich seit Jahrzehnten festigt, kurz- oder mittelfristig umzukehren.