El precio de los pisos crecerá un 9% este año, por encima de la renta de los hogares

El mercado de la vivienda avanza a toda velocidad, con un encarecimiento previsto para este año superior al crecimiento de la renta disponible de los hogares. El aumento imparable de compraventas, con una demanda que coge cada vez más fuerza, ha elevado al alza las estimaciones de incrementos de precio. El último análisis de Caixabank Research marca en un 9% la subida de los pisos para este 2025, 3,1 puntos porcentuales por encima de la previsión anterior.

La revisión se debe a una aceleración mayor de lo esperada del mercado inmobiliario, señala la autora del informe, la economista Judit Montoriol. “Esta dinámica confirma que el mercado está en una fase claramente expansiva”, indica. En el primer trimestre del año las compraventas crecieron un 13,7% interanual, frente al 9,9% del mismo periodo del 2024, con un total de 673.000 transacciones en los últimos doce meses hasta marzo. De esta manera, se ha superado el anterior pico post pandemia del 2022, cuando el sector rebotó tras la parálisis de la covid.

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Subida más moderada el año que viene

Para el año que viene, Caixabank espera un encarecimiento más moderado de la vivienda, del 5,7%, también por encima de sus estimaciones iniciales. Esta suaviación está en línea con la desaceleración prevista del crecimiento de la economía española. “Además, algunos de los factores coyunturales que han estado impulsando con fuerza la demanda –como la reducción de los tipos de interés y la moderación de la inflación– perderán parte de su impulso en los próximos trimestres”, destaca la economista de Caixabank. Esto no quiere decir que el mercado entre en una fase de debilidad -matiza-, sino que el ritmo de crecimiento se irá normalizando después de un 2025 especialmente intenso.

“El principal desequilibrio del mercado sigue siendo la falta de oferta”, sostiene Montoriol. El reciente repunte de los visados de obra nueva –continúa–, sigue sin poder absorber toda la demanda, empujada por la mejora del poder adquisitivo, el descenso de los tipos de interés y la compra de extranjeros. Si el ritmo de operaciones continúa, el año cerraría con unas 670.000 transacciones.

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Adquirir una casa será así cada vez más caro, lo que dificultará el acceso a la vivienda porque los precios crecerán más que la renta de los hogares, advierte Montoriol. Este año se estima un aumento de la renta bruta disponible del 5,5% y del 4,5% en 2026, mientras que la renta media por hogar aumentaría entre un 3,5% y un 2,5%.

Más vivienda asequible

Jóvenes, rentas bajas, y la población inmigrada se llevarán la peor parte. Ahora bien, La economista descarta que esta tensión sobre la accesibilidad de la vivienda alcance los niveles del 2007, en plena burbuja inmobiliaria. Según el Banco de España, la ratio de accesibilidad a la vivienda se situó en el 7,25 en el cuarto trimestre del 2024, lo que supone un ligero empeoramiento respecto al 7,07 del cuarto trimestre del 2023. Este indicador refleja la relación entre el precio de la vivienda y la renta bruta disponible de los hogares, y su aumento indica que el esfuerzo necesario para acceder a una propiedad ha crecido. La economista de Caixabank Research señala sin embargo que el esfuerzo hipotecario teórico -que mide el porcentaje de la renta que el hogar medio debería destinar al pago de una hipoteca estándar- disminuyó en 2024 gracias a la caída de los tipos de interés, situándose en el 34,4% en el cuarto trimestre de 2025.

Las dinámicas del mercado inmobiliario, con fuerte repunte de operaciones y precios y una parte relevante de adquisiciones al contado (un tercio en el primer trimestre) recuerdan a algunas de las corrientes de fondo que derivaron en la burbuja inmobiliaria. Pero la situación actual es distinta. “El aumento de los precios está sostenido por una demanda robusta y sólida, y por un déficit de vivienda acumulada en los últimos años en los que hemos recibido notables flujos migratorios”, señala Montoriol. El nivel de endeudamiento de los hogares y del sector promotor es asimismo bajo, mientras que los criterios para la concesión de crédito hipotecario son prudentes pese a que las ejecuciones hipotecarias han repuntado un 2,4% en el primer trimestre. Lo más urgente en este contexto, señala la economista, es incrementar la oferta de vivienda asequible, especialmente en las zonas con mayor presión de demanda.