Un tercio de los británicos quiere tener una vivienda para alquilar... pero ¿sigue siendo una buena idea?

Un tercio de los británicos aspira a poseer una propiedad para alquilar según una nueva encuesta, a pesar del aumento de impuestos, las regulaciones más estrictas y los informes de que el mercado está en declive.

Una encuesta del prestamista Market Financial Solutions descubrió que las personas más jóvenes son las que tienen el mayor deseo de convertirse en propietarios.

Más de la mitad de los encuestados de entre 18 y 34 años dijeron que querían tener una propiedad para alquilar en el futuro, en comparación con solo el 14 por ciento entre los de 55 años o más.

Se podría argumentar que un joven de 18 años no ha considerado del todo las ventajas y desventajas de alquilar una propiedad. Sin mencionar que una parte de los mayores de 55 años podría no aspirar a ser arrendador porque ya lo son.

Sin embargo, esto sugiere que todavía hay apetito para invertir en compras para alquilar, a pesar de la percepción de que se ha vuelto menos gratificante financieramente en los últimos años.

Paresh Raja, director ejecutivo de Market Financial Solutions, dice: 'Se ha vuelto popular durante la última década criticar la inversión en compra para alquilar por ser cada vez menos atractiva, pero claramente eso está lejos de ser el caso.

'El aumento de los precios de las viviendas y de los costos de los préstamos , junto con reglas y regulaciones más estrictas en el mercado de alquiler, sin duda ha causado desafíos tanto para los propietarios actuales como para los futuros.

"Estoy seguro de que esto habrá dado motivos a algunas personas para preguntarse si la compra-alquiler de una vivienda es el camino adecuado para ellos, pero estos resultados de la encuesta subrayan el romance que tiene el Reino Unido con los ladrillos y el cemento".

Raja agregó que si las tasas hipotecarias para comprar y alquilar se reducen en los próximos meses, como se predice, podría alentar a más inversores a ingresar al mercado.

Muchos británicos han recurrido a la compra de viviendas para alquilar como forma de generar riqueza o como una forma alternativa de financiar su jubilación.

Sin embargo, aunque a muchos propietarios les ha ido bien en las últimas décadas, la inversión en compra para alquiler está siendo cuestionada más que nunca.

El aumento de impuestos y una mayor regulación han afectado al sector desde 2016.

En octubre, el Gobierno añadió un recargo del 2 por ciento en el impuesto de timbre, además del 3 por ciento adicional que ya pagan los propietarios, lo que añade miles de libras al coste de las compras de viviendas para alquilar y de segundas residencias.

El Proyecto de Ley de Derechos de los Inquilinos del Partido Laborista también se convertirá en ley a finales de este año. Este pondrá fin a los desalojos sin culpa según el artículo 21, limitará a los arrendadores a un solo aumento de alquiler al año y prohibirá la práctica de la "puja de alquiler", entre otros cambios.

En los últimos nueve años, ha habido una pérdida neta de aproximadamente 300.000 viviendas de alquiler, según el análisis de la agencia inmobiliaria Hamptons.

Pero aunque hay más inversores que venden que que compran, todavía hay muchos que siguen considerando que comprar para alquilar es una inversión sólida.

Consideran que las propiedades tienden a aumentar de precio a largo plazo y que el aumento de los alquileres proporciona un ingreso estable mientras esperan.

En la encuesta de Market Financial Solutions, poco más de la mitad estuvo de acuerdo con la afirmación de que "los bienes raíces son un activo seguro y estable en el que invertir".

La investigación encontró que tres de cada cinco adultos creen que la inversión inmobiliaria es un medio eficaz para generar riqueza a largo plazo, y el 37 por ciento dice que preferiría invertir en propiedades que en acciones y participaciones.

Para muchos inversores, la inversión en alquiler funciona como su plan de pensiones, ampliando su cartera mientras todavía trabajan y luego disfrutando de los ingresos cuando se jubilan.

En algún momento se presentó como una alternativa creíble a la inversión en acciones y otros activos, aunque los impuestos más altos sobre la compra y la venta hicieron que los márgenes fueran más finos.

Según un análisis reciente de Hamptons, el propietario promedio en Inglaterra y Gales obtuvo una ganancia promedio de £103,640 en 2024 cuando vendió una propiedad.

Esto equivale a una ganancia del 70 por ciento y el inversor típico recupera su dinero de la propiedad después de 11 a 12 años.

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Obviamente, lo que un propietario gane con su inversión dependerá del valor de la casa que compró y de la ubicación en la que la compró.

Por ejemplo, alguien que compró una propiedad promedio en Londres en 2009 habrá visto el valor de su inversión más del doble desde entonces, según datos del Registro de la Propiedad.

Por el contrario, el propietario típico de Middlesbrough habrá visto crecer su inversión solo un 23 por ciento en promedio desde 2009; la mayor parte de ese crecimiento se produjo en los últimos tres o cuatro años.

De cara al futuro, es difícil predecir qué ocurrirá con los precios de la vivienda y en qué zonas del país aumentarán más. Actualmente, los precios de la vivienda en la región central y el norte parecen estar en auge.

Savills predice que el valor típico de una vivienda en el Reino Unido aumentará un 23,4 por ciento para 2029. Una propiedad de £300.000 hoy valdría alrededor de £370.000.

Sin embargo, el problema con la compra para alquilar es que hay impuestos altos cuando alguien compra y impuestos altos cuando vende.

Para empezar, cualquier persona que compre una propiedad para alquilar deberá pagar un recargo en el impuesto de timbre del 5 por ciento, además de lo que pagaría una persona que se muda de casa típica.

Un propietario que compre una propiedad de 300.000 libras pagaría 20.000 libras en impuestos de timbre como coste inicial.

Además de eso, los propietarios se enfrentarán a costos de transferencia de propiedad de alrededor de £ 2,500, una inspección que oscilará entre £ 300 y £ 1,500 dependiendo de la propiedad, y también un agente hipotecario si utilizan uno que cobra una tarifa.

También pueden pagar para amueblarlo y decorarlo, pagar a un agente para encontrar un inquilino y a ingenieros de gas y electricidad para adquirir los certificados de seguridad adecuados.

Después de todo eso, el “precio” de la propiedad podría ser £325.000 o más.

Si luego venden la propiedad, pagarán una comisión al agente inmobiliario, aproximadamente el 1,5 por ciento del precio de venta de la propiedad, además de un abogado.

Al vender la propiedad, pagarán el 24% del impuesto sobre las ganancias de capital sobre cualquier beneficio. Si bien pueden deducir todos los costos de compraventa de la propiedad de su factura de impuesto sobre las ganancias de capital, la cantidad podría ser considerable, dependiendo de la revalorización de la propiedad.

Las propiedades en alquiler están generando los rendimientos de alquiler promedio más altos desde febrero de 2011, según revelaron recientemente nuevas cifras de Paragon Bank.

Señaló que el rendimiento bruto promedio del alquiler obtenido por los propietarios a partir de abril de 2025 fue del 7,11 por ciento.

Esto significa que una propiedad promedio de alquiler por £200,000 comprada este año está generando un retorno de £14,220 en ingresos por alquiler cada año antes de deducir impuestos y otros costos.

Eso es mucho más de lo que alguien ganaría poniendo dinero en las cuentas de ahorro que mejor pagan, que actualmente están por debajo del 5 por ciento antes de impuestos.

Y las recientes turbulencias tarifarias también pueden hacer que la inversión en alquiler parezca atractiva como alternativa a la inversión en el mercado de valores.

Russell Anderson, director comercial de hipotecas en Paragon Bank, afirma: 'Si bien la inestabilidad económica más reciente causada por la amenaza de los aranceles de Trump está afectando comprensiblemente la confianza empresarial en muchos sectores, estas cifras ofrecen evidencia tangible de que la compra para alquilar continúa ofreciendo fuertes retornos para los inversores.

'Esto es particularmente cierto cuando los propietarios emplean una estrategia de apuntar a propiedades que ofrecen mayores retornos, siendo las casas de ocupación múltiple el ejemplo más obvio, o invirtiendo en áreas donde la propiedad es relativamente más asequible pero se beneficia de la fuerte demanda de inquilinos que vemos en todo el Reino Unido.'

Sin embargo, los propietarios también tendrán que considerar costos como las tarifas del agente de alquiler, que son alrededor del 10 por ciento para la administración, y costos separados para encontrar un inquilino, verificar referencias y realizar inventarios.

Luego están los costos de mantenimiento, por ejemplo si hay que reparar la caldera o hay una fuga en una tubería.

Si los propietarios tienen una hipoteca, los intereses también reducirán sus ganancias.

Si bien el uso de una hipoteca obviamente conlleva riesgos (por ejemplo, que el prestamista embargue la propiedad si no puede pagar), también ofrece un enorme potencial de beneficios para los propietarios.

Esto se debe a que, si la propiedad aumenta de valor, la ganancia pertenece al inversor, en lugar de compartirse proporcionalmente con el banco. Esto es así incluso si el banco ha aportado la mayor parte del efectivo.

Esto significa que comprar para alquilar permite a los inversores amplificar sus ganancias de una manera que pocas otras inversiones podrán lograr.

Por ejemplo, supongamos que alguien invierte £100.000 en comprar una propiedad que vale £300.000 y utiliza una hipoteca para compensar la diferencia.

Si el valor de esa propiedad aumenta un 50 % en diez años, asciende a 450 000 libras. Pero como su inversión inicial fue de 100 000 libras, la rentabilidad real de la inversión es del 150 %.

Si bien esto, por supuesto, podría jugar en su contra si los precios caen, es difícil refutar el beneficio de utilizar una hipoteca en un mercado en el que los precios tienden a subir a largo plazo.

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Por supuesto, el inconveniente aquí es que también hay que pagar la hipoteca cada mes.

Los inversores típicos que compran para alquilar utilizan hipotecas de solo intereses, lo que significa que sus pagos mensuales son más bajos y los ingresos por alquiler deberían ser más que suficientes para cubrir el costo. Posteriormente, venden la propiedad para pagar al banco.

Si bien es demasiado pronto para hablar de un resurgimiento del sector de compra para alquiler, el sector está comenzando a ver algo de luz al final del túnel, según Jonathan Hopper, director ejecutivo de Garrington Property Finders, gracias en parte a la caída de las tasas hipotecarias y al aumento de los alquileres.

"Durante el último año, muchos propietarios han vendido sus propiedades, lo que ha puesto en el mercado algunas propiedades muy rentables y ha permitido que aquellos que todavía están en el negocio adquieran buenas propiedades a un precio atractivo", dice Hopper.

Los tipos de interés también se han vuelto más favorables para los inversores en compra-alquiler. Han hecho que las hipotecas sean más asequibles, a la vez que han reducido el interés que recibiría un propietario si dejara sus ahorros en el banco.

'Cada vez más personas consideran cómo hacer que su dinero rinda más, y los rendimientos mejorados que ofrece la inversión en alquiler significan que se está volviendo más atractiva para los inversores astutos'.

Ser propietario de una propiedad a través de una sociedad limitada , en lugar de a su nombre personal (un proceso también conocido como "constitución"), puede ayudar a los propietarios a mejorar sus retornos de inversión en alquiler.

Según Hamptons, en 2024 se crearon un récord de 61.517 nuevas sociedades limitadas de compra para alquiler, lo que supone un aumento del 23 por ciento respecto del récord anterior establecido en 2023.

Esto se debe a las diferentes formas en que se gravan las compras para alquilar en empresas y las compras para alquilar en nombre de personas físicas.

Ser propietario de una empresa de responsabilidad limitada conlleva varias ventajas fiscales, incluido el hecho de que el impuesto de sociedades (que se paga en una estructura empresarial) es más bajo que el impuesto a la renta , que se paga a los propietarios que poseen propiedades a su propio nombre.

Esto permite a los propietarios generar ganancias dentro de la empresa, que pueden usar para reinvertir en otra propiedad antes de lo que lo habrían hecho si fueran propietarios a su propio nombre.

Ser propietario de una sociedad limitada también permite a los inversores inmobiliarios compensar totalmente los intereses de su hipoteca con sus ingresos de alquiler, antes de pagar impuestos.

Esto difiere de los propietarios que poseen propiedades a su nombre. Estos solo reciben una desgravación fiscal basada en el 20 % de los pagos de intereses de su hipoteca.

Esto es menos generoso para los contribuyentes con tasas más altas, que anteriormente recibían un alivio fiscal del 40 por ciento sobre los costos hipotecarios antes de un cambio de reglas en 2016.

Un propietario que paga intereses hipotecarios por un tipo impositivo más alto de 500 libras al mes sobre una propiedad alquilada por 1.000 libras al mes ahora paga impuestos sobre las 1.000 libras completas, con un tipo impositivo del 20 % sobre las 500 libras que se utilizan para la hipoteca.

Un propietario que posee una sociedad limitada con pagos de intereses hipotecarios de £500 al mes sobre una propiedad alquilada por £1,000 al mes solo pagaría impuestos sobre £500 de esos ingresos.

En pocas palabras, significa que mientras que los propietarios individuales pagan impuestos efectivamente sobre su facturación, los propietarios empresariales pagan impuestos puramente sobre sus beneficios.

Como resultado de estos beneficios fiscales, Hamptons estima que entre el 70 y el 75 por ciento de las nuevas compras de propiedades para alquilar ahora se incorporan a una estructura empresarial, una cifra que ha crecido de forma constante.

En última instancia, si se obtiene o no una ventaja depende de las circunstancias individuales del propietario.

Por ejemplo, los contribuyentes con tipos impositivos más bajos, en particular si no tienen una hipoteca grande sobre su vivienda de alquiler, pueden obtener mejores resultados si mantienen dicha vivienda a su nombre personal.

Finalmente, existe una capa adicional de burocracia inherente a la estructura de una empresa. Las cuentas de la empresa deben prepararse y archivarse formalmente, los registros deben mantenerse y los directores deben ser nombrados.

Esto genera más trabajo para los propietarios que eligen la vía de una sociedad limitada y un coste añadido si utilizan un contable.

También es probable que quienes compren con hipoteca tengan un costo adicional. Esto se debe a que las hipotecas para empresas suelen tener tasas y comisiones más altas, en promedio.