Lo que España puede aprender de la estrategia de Irlanda para afrontar la crisis inmobiliaria

Si vives en España, probablemente estarás al tanto de los crecientes problemas de la crisis de la vivienda: el aumento vertiginoso de los alquileres y de los precios de la vivienda y un déficit general de propiedades asequibles en el mercado.

La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias de España (FAI) descubrió que más de la mitad de todas las propiedades en alquiler en España ahora requieren más de un salario para pagar el alquiler mensual y en muchos lugares los alquileres han alcanzado máximos históricos.

Curiosamente, Irlanda ha estado experimentando algo similar y ahora está tomando medidas innovadoras para tratar de resolverlo.

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España ha estado introduciendo una serie de medidas en los últimos años para tratar de combatir la crisis, desde introducir topes en los alquileres hasta penalizar a quienes tienen viviendas vacías y cerrar alojamientos turísticos para que más apartamentos vuelvan al mercado.

Sin embargo, hasta ahora, parece que el problema no ha hecho más que empeorar, y los precios de la vivienda y el alquiler son más altos que nunca. Para eludir las nuevas normas, aproximadamente nueve de cada diez pisos en alquiler en Barcelona se ofrecen con contratos temporales, según un estudio publicado por el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA).

Sin embargo, Irlanda puede tener la respuesta para resolver su crisis de vivienda dando marcha atrás y aboliendo sus topes a los alquileres.

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El gobierno irlandés se dispone a aprobar nuevas reformas para flexibilizar parcialmente el control de alquileres como parte de un plan más amplio para abordar la grave escasez de vivienda en el país. A su vez, esperan que esto atraiga a más inversores para la construcción de bloques de apartamentos y viviendas en todo el país.

El gobierno ha aprobado una nueva política por la cual las viviendas de nueva construcción estarían exentas del límite del dos por ciento anual de alquiler actualmente vigente en varias áreas urbanas, conocidas como zonas de presión de alquiler, similar a la política de "áreas estresadas" de España que se ha introducido en varias áreas, principalmente en Cataluña.

El ministro de Vivienda irlandés, James Browne, dijo que la medida tiene como objetivo atraer de nuevo a los inversores internacionales que actualmente "no están mirando" el mercado.

En Irlanda, se introdujeron en 2016 las Zonas de Presión de Alquiler, que establecieron un aumento anual máximo del dos por ciento. Esto pretendía frenar el aumento desorbitado de los alquileres en ciertas zonas urbanas. Sin embargo, en lugar de ayudar, ha acabado desincentivando la construcción de nuevas viviendas.

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Si analizamos el caso de Irlanda, España puede observar cómo los topes de alquiler pueden distorsionar el mercado. Por ejemplo, en 2023, la construcción de viviendas en Irlanda se estancó en torno a las 30.000 unidades. Esta cifra se situó muy por debajo del objetivo de 50.000 al año hasta 2030.

Los resultados ya muestran que los topes de alquiler no están funcionando en las zonas españolas que los han implementado. En Barcelona, ​​declarada «zona de estrés», los alquileres subieron un 10,6 % interanual en mayo de 2025. Al igual que en Irlanda, esto redujo el incentivo para construir o poner nuevas viviendas en el mercado.

En España, según datos del Consejo General de Economistas y del Banco de España, se necesitan entre 150.000 y 200.000 nuevas viviendas cada año para satisfacer la creciente demanda.

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