Los alquileres se congelaron en Portugal hace 115 años

¿Alguien descubrirá que el descenso de la natalidad se puede combatir contratando batallones de cigüeñas? Probablemente no. Pero cuando se trata del arrendamiento, gran parte de la legislación aprobada es tan inverosímil, si no más, que la imagen de bebés llegando en los picos de las cigüeñas.

Por ello, y teniendo en cuenta que hoy estamos en un día en el que no podemos decir lo que nos pasa por la cabeza, he aquí una cronología de lo que ha ocurrido en estos 115 años en materia de arrendamiento. Además, pronto tendremos elecciones locales y presidenciales y, quién sabe, elecciones legislativas cuando llegue el momento. Sin embargo, te recomiendo que no lo leas todo de golpe, pues corres el riesgo de tener un ataque de risa o de llanto cuando vuelvan a aparecer palabras como "congelación" o "techo".

1910 – Establecimiento de la República el 5 de octubre. Publicación, el 14 de noviembre, del decreto de 12 de noviembre que, en su artículo 9, congela los alquileres por un año.

1914 – El Decreto 1079 del 23 de noviembre extiende la congelación de alquileres a todo el país e islas adyacentes, dejando excluidas únicamente las rentas más altas, como en 1910. Este decreto, en su artículo 3, establece también la obligación penal de alquilar las casas vacías, siendo el valor de la renta igual al del último contrato.

1918 – El 29 de junio se expide el decreto 4499 que, además de seguir especificando los desalojos, asocia la congelación de las rentas al estado de guerra: “Mientras dure el estado de guerra y hasta un año después de la firma del tratado de paz, se prohíbe expresamente a los arrendadores y subarrendatarios aumentar el monto de las rentas”.

1919 – La guerra terminó en 1918, pero en Portugal se mantuvo la situación excepcional de las viviendas en alquiler o en arrendamiento: el 17 de abril, el Decreto 5411 mantuvo la congelación, desvinculándola de condiciones excepcionales como el estado de guerra. La congelación de alquileres ya no es la excepción sino la regla.

1920 – El 18 de agosto se aprueba la Ley 1020. Una ley en la que el Estado legislador protege al Estado arrendatario: “No podrá interponerse acción de desalojo sobre los inmuebles urbanos de los que el Estado sea arrendatario”.

1923 – El 10 de septiembre se expide el Decreto 9118. En su artículo 7, este decreto determina que los alquileres que hasta entonces habían estado congelados podrán ser incrementados. En pocas palabras, los coeficientes autorizados son mucho menores que el aumento registrado en años anteriores en el coste de la vida y de los salarios.

1928 – El 30 de marzo se expide el Decreto 15 289. Esto abre la posibilidad de incrementar algunos alquileres, aunque a valores inferiores al incremento de los precios. Sin embargo, el 4 de abril, un nuevo decreto, el 15.315, anuló los artículos que pretendían ampliar el alcance de las excepciones al congelamiento.

1943 – Invocando los casos abusivos de aumentos de alquileres y desalojos realizados al amparo del Decreto 15.289, se dictó el Decreto 32.638, de 22 de enero de 1943, que determinó la congelación de los alquileres aumentados al amparo del Decreto 15.289 y la suspensión de los desalojos aún no realizados.

1948 – El 22 de junio se aprobó la Ley 2030. En esencia, alineó el valor de los alquileres con el valor de los inmuebles, o los ingresos brutos atribuibles a ellos, en relación con 1937. Los alquileres de vivienda podrían actualizarse de nuevo mediante la revalorización fiscal, lo que estaba prohibido en Lisboa y Oporto. Esta situación se mantendrá hasta 1985.

1969 – El concejal Gonçalves Pereira, bajo órdenes del Ministro de Justicia, elabora un estudio concluyendo que los ingresos eran entre un quinto y un cuarto del valor que tendrían si hubieran seguido la devaluación de la moneda.

1974 – El Decreto-Ley 217/74 del 27 de mayo determina en su artículo 9: “Los alquileres de los edificios urbanos quedan congelados durante treinta días en los niveles practicados el 24 de abril pasado”. Cuatro meses después, el 12 de septiembre, se dictó el Decreto-Ley 445/74. El legislador ve el alquiler como una especie de mal necesario temporal mientras la autoconstrucción, las cooperativas de vivienda y la oferta pública de vivienda no satisfagan la demanda. Hasta que se llegue a esa solución, el legislador ha determinado que la revalorización fiscal de las viviendas para efectos de actualización de alquileres quedará suspendida en todo el país. También se suspende el derecho de derribo, al que recurrían algunos propietarios para superar las dificultades en los desahucios, y se introduce la obligación de alquilar los inmuebles que hayan estado vacíos durante más de 120 días. Las rentas a solicitar en los nuevos contratos de alquiler quedan sujetas a las cuantías de los contratos anteriores. Los incrementos porcentuales previstos para los nuevos contratos suelen dar valores francamente anecdóticos, sobre todo si tenemos en cuenta los incrementos salariales que se han registrado entretanto.

1975 – El 14 de abril de 1975 se publicó el Decreto-Ley 198-A/75. Este decreto legaliza la ocupación salvaje de edificios vacíos, obligando a los respectivos propietarios a celebrar contratos de arrendamiento con los ocupantes. Si no fuera posible determinar el valor de los ingresos a partir de la tabla inserta en el Decreto-Ley 445/74, equivaldría a una sexta parte del salario mínimo nacional, que en el momento de promulgación de este decreto era todavía de 3.300 escudos, lo que da un ingreso de 550 escudos.

1976 – El Decreto-Ley 420/76 regula lo que a grandes rasgos puede definirse como derechos sucesorios en los contratos de arrendamiento. Considerando que “la expiración de los contratos de arrendamiento de vivienda, resultante de la muerte del inquilino, a menudo conlleva el desalojo de personas que, habiendo vivido en la vivienda arrendada, a veces durante varios años, se enfrentan a dificultades insuperables para realojarse”, este decreto establece el derecho de preferencia en el nuevo contrato de arrendamiento, no solo para los familiares directos del inquilino fallecido, sino también para aquellos que vivían con él en una economía compartida y para los huéspedes que había mantenido en la propiedad. Irónicamente, el alquiler se había convertido en un buen negocio para casi todos, excepto para el propietario: muchos inquilinos alquilaban habitaciones y partes de sus casas por más de lo que pagaban de alquiler a sus propietarios. Estos huéspedes no sólo podían convertirse en inquilinos, sino que su derecho a un nuevo contrato de arrendamiento sustituía al del propietario, que necesitaba el local para su propia vivienda.

1977 – La Ley Nº 63/77 concedió a los inquilinos de vivienda un derecho de preferencia en la adquisición de su propia vivienda. Ser propietario de una vivienda era visto como la situación ideal, mientras que alquilar pasó a ser sinónimo de arcaísmo y explotación.

1981 – El Decreto-ley 148/81, de 25 de mayo, inicia una nueva etapa en la legislación sobre el arrendamiento. Partiendo de la base de que el hecho de que las rentas no se actualizaran tras el contrato hizo que se pidiera un precio muy elevado en las pocas viviendas que aparecían alquiladas, este decreto crea los regímenes de renta libre y condicional. En el primer caso, el arrendador podría pedir el importe de renta que quisiera en un nuevo contrato pero no podría actualizarlo. En el caso del alquiler condicional, el propietario podía solicitar un importe mensual que no excediera el 7% del valor del inmueble, pero cada año podía actualizar dicha renta en función de coeficientes definidos por decreto gubernamental. Todos los contratos celebrados antes de la publicación de este decreto permanecieron en vigor sin modificaciones.

1985 – Se promulga la Ley 46/85, que será regulada por el Decreto-Ley 13/86, de 23 de enero de 1986. Una vez más, el legislador intenta eludir los efectos de la congelación de los alquileres: los alquileres pasan a estar sujetos a tres regímenes: alquiler gratuito, alquiler con apoyo y alquiler condicional, y se establece que todos los alquileres están sujetos a actualización. Sin embargo, las elevadísimas tasas de inflación que registró Portugal en aquellos años no se reflejaron en los aumentos autorizados de los alquileres: en 1985, la inflación fue del 19,9 pero los coeficientes fueron del 1,18 para los alquileres libres y condicionales; en 1986 la inflación fue del 11,6 pero las rentas gratuitas y condicionales sólo se actualizaron en 1,13 y 1,14 respectivamente; en 1987 con una inflación del 9,4 los alquileres se actualizaron a 1,085 y 1,090… Resultado: los alquileres se depreciaron año tras año.

1990 – Se expide el Decreto-Ley 321-B/90, que establece el Régimen de Arrendamiento Urbano (RAU). Además de reunir la amplia legislación existente en materia de arrendamiento urbano, este diploma introdujo algunas innovaciones relevantes, en concreto la de permitir la celebración, en el ámbito del arrendamiento de vivienda, de contratos de duración limitada. Pero con el crédito bancario facilitado para la compra de viviendas y sin que los propietarios tengan realmente garantía de que las tasas autorizadas para la actualización de los alquileres se mantengan al ritmo de la inflación y de que puedan ejecutar un desalojo a tiempo en caso de incumplimiento, el alquiler ya no es visto como una opción, ni por los inversores ni por quienes buscan una casa para vivir.

2004 – En septiembre, el Consejo de Ministros aprueba la llamada Ley Arnault, sobre el Nuevo Régimen de Arrendamientos Urbanos (RNAU). Fuertemente cuestionada por las asociaciones de inquilinos, que la consideran una medida que precariza los contratos de alquiler, con la posibilidad de desalojo al cabo de tres años, deja intactos los alquileres de unos 220 mil inquilinos, aquellos que tienen más de 65 años y ganan menos de cinco salarios mínimos. Esta ley nunca llegó a aprobarse, porque el Gobierno que la aprobó, presidido por Santana Lopes, cayó a finales de noviembre de 2004.

2006 – En febrero se aprobó la Ley 6/2006, conocida como NRAU – Nuevo Régimen de Arrendamientos Urbanos. Incluye un conjunto de medidas destinadas no sólo a descongelar sino también a actualizar los contratos de arrendamiento anteriores al Decreto-Ley 321-B/90, que estableció el Régimen de Arrendamiento Urbano (RAU). En la práctica, esta ley y los cambios introducidos por la NRAU eran muy difíciles de aplicar.

2012 – La Ley 31/2012, conocida como Ley de Alquileres o Ley Cristas, pretende acabar definitivamente con la congelación decidida hace más de un siglo y que sucesivos gobiernos han intentado sortear desde 1981: se simplifican los desahucios. Se da mayor libertad a las partes a la hora de estipular la duración de los contratos, se crea la Mesa Nacional de Alquileres. Se concede un plazo de 5 años para la transición de los contratos anteriores al Decreto-Ley 321-B/90 al nuevo régimen.

2017 – El gobierno de António Costa, con el apoyo parlamentario de la extrema izquierda, decide extender el “periodo transitorio” de los alquileres congelados hasta 2022. Una nueva legislación hará que estos contratos sean vitalicios.

2023 – Existen 124.083 contratos anteriores a 1990 con un valor medio de alquiler de 166,54 euros. Se ha publicado un estudio que estima que estos propietarios subvencionan a sus inquilinos con cientos de millones de euros. El Gobierno de António Costa decide que no indemnizará a los propietarios de viviendas debido al “momento político que vive el país”.

2024 – Noviembre. El proyecto de Presupuesto General del Estado para el año 2025 prevé la descongelación de las “alquileres antiguos” (contratos de arrendamiento anteriores a 1990). El documento establece que se deben tomar las “medidas necesarias para concluir los procesos de transición” de los contratos y “restablecer la justicia” en el mercado de alquiler. Los detalles de estas propuestas quedaron a medias debido a la caída del Gobierno.

2025 – En mayo, Hacienda notifica a varios arrendadores con alquileres congelados las notas de liquidación del IMI, un impuesto del que la ley les exime desde hace tiempo precisamente porque no pueden actualizar sus alquileres. Los contratos de arrendamiento anteriores a 1990 siguen congelados.

PD . El voto público garantizó a Israel el segundo puesto en el Festival de la Canción de Eurovisión. ¿Qué quiere decir esto? Por ahora, la tribu “fuera Israel” debería detenerse y reflexionar, si eso les resulta emocionalmente posible. Artistas, personalidades con egos excesivos y protagonistas que buscan una salida a su fracaso, como el señor Sánchez, han creado la idea de que Israel es una especie de paria entre las naciones y que la acción militar que lleva a cabo es injustificada. Paradójicamente, la gente puede no sólo no tener la misma opinión, sino incluso tener una opinión contraria a la expresada en esa especie de flagelación diaria que son las noticias sobre Gaza.

En un momento en que la cuestión de la seguridad y el control de fronteras está a la orden del día en varios países europeos, el hecho de que Israel intente garantizar la seguridad de sus ciudadanos puede ser visto como la respuesta indispensable de una opinión pública que no sólo no tiene expresión, sino que se supone que ni siquiera existe. Obviamente, la respuesta de Israel no está libre de errores, fracasos y reveses. Pero vale la pena preguntar a los europeos: si su país fuera el objetivo de un ataque como el que ocurrió en Israel el 7 de octubre de 2023, ¿cómo esperarían que respondiera su gobierno?

Sí, ya se sabe que Eurovisión se trata de canciones y no de guerra. Pero algo me dice que en este asunto, como en tantos otros, la diferencia entre la burbuja y el mundo es cada vez mayor.