7 trucos inmobiliarios para reducir tu tasa hipotecaria en un 1%

Las tasas hipotecarias no bajarán mucho en los próximos meses, pero usted no tiene que posponer sus planes de comprar una casa.

Las tasas hipotecarias que ve anunciadas en línea son simplemente promedios basados ​​en lo que se les ofrece a los prestatarios en un momento determinado. Dependiendo de su perfil financiero , podría calificar para una tasa significativamente más baja. Si toma medidas para mejorar su puntaje crediticio y negocia con varios prestamistas , puede obtener un mejor trato.

En otras palabras, si presupuestar una tasa cercana al 7% en su préstamo hipotecario es un desafío en este momento, hay formas de reducirla al 6% sin esperar años para ingresar al mercado inmobiliario.

Una diferencia de 1 punto porcentual en la tasa de su hipoteca puede traducirse en un ahorro de alrededor del 10% en su pago hipotecario mensual y decenas de miles de dólares en ahorros a lo largo de su préstamo.

Por ejemplo, supongamos que compra una casa por $400,000 y hace un pago inicial del 20% para una hipoteca a tasa fija a 30 años. La diferencia entre una tasa del 7% y una del 6% le da un ahorro mensual de $210.

A continuación se muestra un vistazo rápido de cómo se comparan los pagos hipotecarios mensuales para la misma vivienda con una tasa del 7%, 6% y 5%.

Cómo conseguir una tasa hipotecaria más baja hoy

Seguir algunas (o todas) de estas medidas puede reducir su tarifa en un 1% o incluso más.

Si su crédito necesita trabajo, considere tomar medidas para aumentar su puntaje crediticio antes de solicitar una hipoteca.

Los prestamistas analizan su puntuación crediticia para decidir si califica para un préstamo hipotecario y qué tasa de interés recibirá. Las puntuaciones crediticias FICO varían de 300 a 850, siendo 850 la mejor puntuación posible. Las puntuaciones crediticias más altas muestran que ha gestionado sus deudas de manera responsable en el pasado, por lo que reduce el riesgo para un prestamista. Esto puede ayudarlo a obtener una tasa de interés más baja y ahorrar mucho.

"Las mejores tasas y productos hipotecarios generalmente están reservados para aquellos con un puntaje de crédito de 740 o más", dijo Sarah DeFlorio , vicepresidenta de banca hipotecaria en William Raveis Mortgage.

Según un estudio de Lending Tree de 2024, cuando los prestatarios pasaron del rango de calificación crediticia "regular" (580 a 669) al rango "muy bueno" (740 a 799), redujeron 0,22 puntos porcentuales su tasa de interés. Esa diferencia de tasa ayudó a los prestatarios a ahorrar $16,677 durante la vigencia de un préstamo hipotecario.

2. Aumente su pago inicial

El pago inicial es la cantidad de dinero que aportas por adelantado para la compra de tu vivienda. Cada tipo de préstamo hipotecario tiene un pago inicial mínimo, que suele oscilar entre el cero y el 5 % , pero un pago inicial más alto implica una tasa de interés más barata. Esto se debe a que el prestamista asume menos riesgos cuando aportas más al préstamo.

Dado que un pago inicial reduce la tasa de su hipoteca y aumenta el valor de su vivienda , los expertos en préstamos hipotecarios a menudo recomiendan hacer un pago inicial grande de al menos el 20%.

3. Contrate una hipoteca con tipo de interés ajustable

Una hipoteca de tasa ajustable , o ARM, es un préstamo hipotecario con una tasa fija durante un período introductorio determinado, como cinco años. Una vez que ese período termina, la tasa de interés puede subir o bajar en intervalos regulares durante el plazo restante.

El gran atractivo de las hipotecas con tasa de interés ajustable es que la tasa de interés introductoria suele ser más baja que la tasa de las hipotecas tradicionales. En general, la tasa promedio de las hipotecas con tasa de interés ajustable 5/1 es aproximadamente un 0,5 % más baja durante los primeros años que la tasa promedio de las hipotecas con tasa fija a 30 años .

4. Negocia la tasa de tu hipoteca

Cuando solicita préstamos hipotecarios, no tiene que acudir a la empresa que realizó su aprobación previa . De hecho, las investigaciones muestran que obtener cotizaciones de tasas de varios prestamistas y comparar ofertas puede resultar en ahorros significativos.

Si desea utilizar esta estrategia, comience por presentar una solicitud de hipoteca a los prestamistas que se ajusten a sus criterios. Una vez que tenga a mano algunas estimaciones de préstamos, utilice la mejor para negociar con el prestamista con el que desea trabajar.

El agente de préstamos puede reducir su tasa, ayudarlo a ahorrar en costos de cierre u ofrecer otros incentivos para que acepte el préstamo. En una encuesta de LendingTree de 2023 , el 39 % de los compradores de vivienda negociaron la tasa de interés en su compra de vivienda más reciente. De ese grupo de compradores, el 80 % pudo obtener una mejor oferta.

Casi el 90 % de los compradores de viviendas eligen una hipoteca con un plazo fijo de 30 años porque ofrece la mayor flexibilidad y la posibilidad de pagar los pagos mensuales. Los pagos son más bajos porque se extienden a lo largo de un plazo más largo, pero siempre se puede destinar más dinero al capital aquí y allá.

Pero cuando usted solicita un préstamo hipotecario a largo plazo, "está reteniendo el dinero del prestamista y existe un costo de oportunidad para que los fondos se inviertan en otra parte", dijo Nicole Rueth , vicepresidenta sénior de Rueth Team Powered by Movement Mortgage.

Los plazos de préstamo más cortos, como las hipotecas a 10 y 15 años y las hipotecas de tasa ajustable, tienen tasas de interés más bajas, por lo que puede reducir su tasa ahora.

Elegir un plazo de pago más corto podría ayudarle a ahorrar dinero, ya que pagará menos intereses a largo plazo. Pero no cometa el error de comprar una casa y elegir un plazo de préstamo más corto solo por la tasa más baja. Los plazos de préstamo más cortos significan que tendrá menos tiempo para devolver el dinero que pida prestado, lo que se traduce en pagos mensuales más altos, por lo que es importante asegurarse de que se ajusten a su presupuesto.

Un punto hipotecario , también conocido como punto de descuento hipotecario, es una tarifa inicial que puedes pagar al prestamista a cambio de una tasa de interés más baja en tu préstamo hipotecario. Casi la mitad (45 %) de los compradores de viviendas utilizaron esta estrategia al obtener una hipoteca en 2022, según una investigación de Zillow .

Cada punto cuesta el 1% del precio de compra de una casa y, por lo general, reduce la tasa en un 0,25%. En una casa de $400.000, pagarías $4.000 por un punto de descuento. El prestamista incluso podría permitirte comprar cuatro puntos hipotecarios para reducir la tasa del 7% al 6%, aunque tendrías que desembolsar $16.000 para lograrlo.

Para comprobar si esta estrategia merece la pena, tome el coste total de los puntos y compárelo con el ahorro mensual total. En este caso, si paga 16.000 dólares para comprar cuatro puntos y ahorra 210 dólares al mes, tardará más de seis años en alcanzar el punto de equilibrio.

Algunos expertos recomiendan destinar el dinero adicional que tenga al pago inicial en lugar de comprar puntos. Esto se debe a que si vende la casa o la refinancia antes de alcanzar el punto de equilibrio, perderá dinero. Pero la cantidad que gastó en el pago inicial se convierte en parte de su capital .

7. Obtenga una reducción temporal de la tasa hipotecaria

Una reducción temporal de la tasa hipotecaria implica pagar una comisión al cierre para reducir la tasa de interés durante los primeros años del plazo del préstamo. Debido al considerable costo inicial, esta estrategia solo tiene sentido financiero cuando otra persona paga esa comisión. Los constructores de viviendas, los vendedores e incluso algunos prestamistas pueden ofrecer cubrir este tipo de reducción para impulsar las ventas, especialmente cuando las tasas del mercado son elevadas.

Por ejemplo, un prestamista puede ofrecer una reducción de la tasa de interés "3-2-1", en la que la tasa de interés se reduce en 3 puntos porcentuales en el primer año, 2 puntos porcentuales en el segundo año y 1 punto porcentual en el tercero. A partir del cuarto año, usted paga la tasa completa durante el resto del plazo del préstamo.

Los compradores suelen optar por una reducción temporal de la hipoteca y planean refinanciarla más adelante. Los fondos de la reducción son reembolsables y puede usarlos para cubrir los costos de cierre cuando refinancie (si las tasas bajan).

¿Qué se considera una tasa hipotecaria “buena”?

La mayoría de los adultos estadounidenses solo considerarían comprar una casa si las tasas cayeran al 4% o menos . Sin embargo, la mayoría de los pronósticos hipotecarios no proyectan que las tasas promedio caigan por debajo del 6% este año .

En un sentido histórico, una buena tasa hipotecaria generalmente es igual o inferior a la media nacional. La tasa hipotecaria fija a 30 años desde 1971 ha sido en promedio del 7,72%, según Freddie Mac. En el último año, las tasas hipotecarias promedio fluctuaron principalmente entre el 6% y el 7%.

Con eso en mente, obtener una tasa en el rango medio a bajo del 6% es bastante bueno, según DeFlorio.

Pero la asequibilidad es relativa a su situación financiera general. Y debido a que las tasas hipotecarias pueden cambiar a diario e incluso cada hora, la definición de una "buena" tasa puede cambiar rápidamente.

"Lo que importa es la tasa que puede obtener hoy", dijo Colin Robertson, fundador de The Truth About Mortgage . Según Robertson, la única forma de saber si está consiguiendo una buena oferta es hablar con varios prestamistas y corredores diferentes y luego comparar sus cotizaciones con los promedios diarios o semanales.

Leer más: ¿Aún busca hipotecas con tasas del 2 %? Esta es la razón por la que es hora de dejarlas ir

¿Debería comprar una casa en 2025?

Comprar una casa es una decisión personal, por lo que debe ser adecuada para su situación y su presupuesto. Al momento de comprar una casa, considere múltiples estrategias para reducir su tasa y concéntrese en los factores que están dentro de su control. Una calculadora de hipotecas puede ayudarlo a estimar lo que pagaría cada mes.

"Si se siente cómodo con los pagos mensuales, no debería fijarse en una tasa específica", dijo DeFlorio. "Sobre todo porque si los precios siguen subiendo, es posible que esté pagando un precio de compra más alto por haber esperado".

Además, el mercado está especialmente incierto en este momento, ya que Estados Unidos tiene una nueva administración presidencial . Intentar predecir el mercado podría ser contraproducente.

"Es muy fácil equivocarse", dijo Robertson. "La decisión de comprar una casa debería ir mucho más allá de la tasa hipotecaria".

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