Acheter des maisons en Espagne avec des squatteurs à l'intérieur : risques, baisses de prix et profil des personnes intéressées par ce type de logement

Une simple recherche sur n'importe quel portail immobilier révèle souvent des prix très élevés compte tenu de la situation actuelle du marché, avec une offre limitée et une forte demande. Il existe une seule exception : les appartements vendus avec des squatteurs à l'intérieur .

Ces propriétés se vendent à un prix bien inférieur à la normale. Le site web Idealista répertorie plus de 20 000 maisons dont les propriétaires reconnaissent être squattés. Cet investissement n'est pas à la portée de tous en raison du risque élevé . D'ailleurs, les avocats déconseillent cette option aux acheteurs réguliers.

Iñaki Unusain , personal shopper immobilier avec une grande expérience dans le secteur, est clair sur le profil de ces acheteurs : « Ce sont des experts du marché , ils le connaissent très bien et ils achètent pour eux-mêmes car il y a un risque. »

Ce professionnel souligne que les investisseurs qui envisagent ce type de bien suivent trois étapes : « acheter, rénover et vendre ». Il explique également que ces personnes savent « choisir le bon type de squatteur ».

L'avocate Sandra Aurrecoechea du cabinet Marín y Mateo Abogados, qui reçoit des demandes de renseignements sur ce type de dossiers, va dans le même sens. « Ils ont déjà enquêté sur les personnes impliquées. Ils négocient avec elles et examinent la qualité ou l'état du bien », explique-t-elle. Elle souligne également que ces investisseurs sollicitent des conseils juridiques non pas tant pour connaître les risques que pour comprendre les procédures à suivre avant de se lancer dans la transaction.

Parmi les logements squattés, un sujet particulièrement sensible se pose : les squatteurs, ou « inquiokupas », déclarés vulnérables . « Si c'est le cas, ils n'emménageront pas. De plus, ces expulsions sont suspendues jusqu'en mai 2028 », explique Aurrecoechea, qui souligne également que toute tentative d'expulsion forcée contre des personnes protégées pourrait entraîner des problèmes juridiques.

Bien que ces annonces soient attrayantes, Ferran Font de pisos.com souligne que sur un site web comptant près de 400 000 annonces, le nombre de logements indiqués comme occupés est « relativement faible ». Le principal avantage de ces transactions est la possibilité de réduire le prix de 30 % à 50 % . En contrepartie de ce prix nettement inférieur, le risque est que, dans bien des cas, « vous ne puissiez pas visiter le bien et vous ne connaissez pas les conditions ».

Concernant l'aspect juridique, Arantxa Goenaga, avocate spécialisée en droit immobilier et associée chez AF Legis, souligne que le principal problème de ce type de bien est « l'absence de prise de possession et la remise des clés ». Elle souligne également que ces appartements squattés sont souvent dans un état lamentable au moment du départ, ce qui nécessite un nouvel investissement .

Goenaga souligne que ces situations sont désormais encore plus fréquentes grâce à la loi sur le logement : « Elle offre aux consommateurs des garanties quant à l'état du logement. » Autrement dit, c'est aussi un moyen de démontrer l'accord de toutes les parties avant le début de la vente. Concernant les procédures d'expulsion après accord, l'avocat met en avant deux principales : l'injonction et la procédure ordinaire .

Dans le premier cas, « un délai d'un an à compter de l'occupation est requis ; dans de nombreux cas, il n'est donc généralement pas consigné par écrit ». Dans le second cas, « une mesure corrective est mise en œuvre ». De même, si une action en justice a déjà été engagée, le nouveau propriétaire « se subroge dans l'affaire et remplace le précédent dans la procédure ».

D'autre part, les investisseurs doivent prendre en compte d'autres aspects juridiques. Comme le soulignent toutes les parties impliquées dans ce rapport, il ne suffit pas d'avoir effectué des recherches, mais « ils assument des dettes telles que la taxe foncière ou la taxe foncière de copropriété, auxquelles s'ajoutent la taxe foncière en vigueur et trois années de dettes ».

« Les banques n’offrent généralement pas de prêts hypothécaires ; elles utilisent généralement leurs propres fonds ou demandent un prêt personnel », ajoute Goenaga.

Les spécialistes du logement soulignent également l'impact de la loi sur le logement sur ces transactions. Font estime que « la loi sur le logement a créé un sentiment de vulnérabilité chez les propriétaires, ce qui les pousse à envisager la vente ». Ces acheteurs doivent également disposer de « liquidités importantes et d'un accompagnement juridique spécifique ».

Goenaga souligne à cet égard que « la réglementation est de plus en plus restrictive concernant les appartements vacants, c'est pourquoi les tentatives de s'en débarrasser se multiplient, tandis que d'autres proviennent de saisies immobilières ».