L'hypothèque qui augmente la valeur de votre maison

L’efficacité énergétique augmente la valeur des maisons espagnoles. Concrètement, une amélioration d'une lettre de l'efficacité énergétique augmente les prix des logements en moyenne de 1,3 % et peut dépasser 4 % dans le nord de l'Espagne, selon l'école de commerce IESE, la société d'évaluation immobilière Tinsa by Accumin et la plateforme d'analyse et de données de marché Accumin Intelligence.

Cela signifie que l’efficacité énergétique commence à être un facteur parmi les acheteurs de maisons et que l’idée que les économies d’énergie sont et continueront d’être un facteur dans la formation des prix gagne lentement du terrain parmi les citoyens. « Le marché valorise positivement les propriétés avec des niveaux d'efficacité plus élevés, car elles intègrent à la fois les économies d'énergie futures et leur contribution à la durabilité environnementale », explique Cristina Arias, directrice du département de recherche de Tinsa by Accumin. Son impact direct sur les prix est, pour l’instant, modéré, mais avec une nette tendance à l’augmentation dans les années à venir.

C'est parce que les 1,3% sont le résultat d'une focalisation exclusive sur l'efficacité énergétique sans tenir compte d'autres variables de construction, ce qui n'avait pas été fait jusqu'à présent. Les maisons les plus économes en énergie sont également généralement plus modernes, avec une meilleure qualité de construction et des prix plus élevés. Un exemple : l’augmentation moyenne de la valeur d’une maison qui améliore sa cote énergétique d’une lettre est d’environ 9,4 %. Il s’agit toutefois d’un chiffre faussé car la qualité de la construction, plus moderne et plus chère, est également prise en compte. « Ce résultat conduit à des conclusions erronées. Il est donc important de distinguer si le marché valorise une maison en fonction de ses attributs, par exemple sa modernité, ou s'il valorise sa plus grande efficacité énergétique », ajoute Arias.

C'est l'exercice réalisé par l'IESE, Tinsa by Accumin et Accumin Intelligence dans une analyse - avec un échantillon de 243 000 logements collectés entre 2012 et 2024 - qui, pour la première fois, démontre statistiquement comment l'efficacité énergétique devient « un outil pertinent non seulement pour augmenter mais aussi pour maintenir la valeur financière des propriétés résidentielles », conclut Arias, l'un des auteurs.

L'augmentation des prix est plus élevée lorsque la lettre est améliorée dans les maisons les plus efficaces (CA) et un peu plus faible dans les maisons les moins efficaces (GD). Par exemple, le prix augmente de 1,2 % si vous passez de la lettre E à la lettre D ; 2,1 % lorsque B devient A, et jusqu'à 3,3 % lorsque l'on passe de C à B. En d'autres termes, il existe une prime verte sur le marché résidentiel espagnol où de meilleures notes d'émissions de CO2 se traduisent par des valeurs immobilières plus élevées, indique le rapport.

Pour y parvenir, le propriétaire doit s'attaquer à trois facteurs : « renforcer l'isolation, remplacer les systèmes de climatisation par des systèmes plus efficaces et installer des énergies renouvelables », explique Arias.

L’appréciation des maisons ne se limite pas aux propriétés de luxe, aux maisons unifamiliales ou à des emplacements spécifiques ; il s’agit plutôt d’un attribut valorisé par les citoyens de toutes les catégories de marché. Cependant, l'augmentation des prix est plus importante dans les régions au climat plus froid, comme les Asturies (4,5%) et la Cantabrie (4,8%), en raison de l'importance que le Code technique du bâtiment attribue à la réduction des coûts de chauffage. Dans les régions plus chaudes, comme l’Andalousie, Madrid et les îles Canaries, la prime verte est plus faible (1% à 1,1%). La hausse des prix est plus élevée pour les maisons individuelles (1,5%) que pour les immeubles collectifs (1,3%) et pour les maisons construites après 2006 (1,7%) que pour les biens plus anciens (entre 1,1% et 1,2%).

Dans les années à venir, l’impact économique devrait devenir plus important. « Sur la base d'une sensibilisation accrue à l'environnement et, surtout, d'une réglementation accrue pour atteindre les objectifs de transition énergétique, nous nous attendons à ce que cette tendance continue à augmenter et à s'accélérer dans les années à venir », déclare Arias.

Il y a un itinéraire. L’efficacité énergétique du parc immobilier espagnol est assez faible. La plupart des maisons ont des cotes indiquant une consommation énergétique élevée et une mauvaise isolation et une mauvaise performance de climatisation (elles ont une cote énergétique comprise entre D et G). Inverser cette situation est l'un des grands défis auxquels l'Espagne est confrontée, un pays où un grand pourcentage de bâtiments sont antérieurs à l'approbation du Code technique du bâtiment (entré en vigueur en 2006) et où 60 % des logements ont été construits sans aucune réglementation en matière d'efficacité énergétique (antérieure à l'application de la norme NBE-CT 79), selon l'Institut pour la diversification et l'économie d'énergie (IDAE).

L'étiquette

Les acheteurs et les vendeurs peuvent se renseigner sur l'efficacité énergétique de leur logement grâce au certificat, document obligatoire pour vendre ou louer un logement. Il comprend une échelle de lettres : de A (le plus efficace) à G, similaire aux étiquettes des appareils électroménagers. C'est théoriquement obligatoire car, en mars dernier, l'association de consommateurs CECU a dénoncé Idealista, Fotocasa et Alquiler Seguro pour des irrégularités avec cette étiquette dans leurs publicités : une sur trois ne l'affichait pas et disait que c'était « en cours ».

En 2026, l’Espagne devra adapter son système de certification d’efficacité énergétique à la nouvelle échelle de l’UE, qui vise à garantir l’uniformité dans tous les pays. Selon la directive européenne 2024/1275, d'ici 2030, les bâtiments ayant la note G la plus basse doivent être rénovés au moins jusqu'à la classe E, et d'ici 2033, tous les bâtiments doivent atteindre au moins la classe D. D'ici 2050, tous les bâtiments doivent être à zéro émission.

Le coût du certificat en Espagne reste stable et ne varie pas significativement d’une année à l’autre. « Pour les appartements jusqu'à 250 mètres carrés, le prix d'un certificat, conformément au décret royal 390/2021 et dûment enregistré auprès de l'autorité compétente, varie entre 90 et 135 euros. Pour les maisons individuelles, le coût démarre généralement à 150 euros, en fonction également de l'emplacement et des caractéristiques du bien », explique Lucía Martínez, directrice technique d'Agentia R+ by Accumin. Il est important de rappeler que la délivrance de ce document nécessite une visite en personne à l'intérieur de la maison par un technicien qualifié. Ce contrôle garantit la véracité des données collectées et la validité juridique du document.