La construction stagne dans les zones où la pénurie de logements est la plus forte

Les principaux centres urbains d'Espagne, qui sont aussi ceux où la tension sur le marché immobilier est la plus forte, voient leur production de nouvelles constructions stagner, voire diminuer. Cela est dû à un décalage entre l'offre de nouveaux biens immobiliers et les zones où la demande est la plus élevée, selon un rapport publié mardi par la société d'évaluation UVE Valoraciones . L'étude se base sur les données officielles sur les mises en chantier (permis de construire des logements) de novembre dernier, les dernières disponibles, et les compare à la situation du début de 2024. Les chiffres confirment que bien que la construction ait augmenté de 9 % à l'échelle nationale entre mars et novembre, le pourcentage est inégal entre les provinces, et est même défavorable pour celles qui connaissent une crise du logement plus prononcée. C'est le cas de Madrid, avec une baisse de 1,47% du nombre de nouveaux logements commencés, ou de Barcelone, où il a à peine augmenté de 1,95%. L'évaluateur compare ce chiffre au déficit estimé de 107 000 et 85 000 ménages respectivement dans les deux provinces.

En analysant les tendances des dernières années, les chercheurs soulignent que Madrid a commencé la construction de plus de 20 000 logements par an en 2022, mais ce nombre a diminué en 2023 et 2024, ce qui signifie un refroidissement de la production. Barcelone a également atteint son apogée en 2022, atteignant « des niveaux supérieurs à ceux d’avant la pandémie » mais « sans réactivation suffisante », précise le rapport.

Le problème dépasse les deux circonscriptions les plus peuplées. Aux îles Baléares, l'une des provinces où la pression de la demande touristique est la plus forte et où les prix sont les plus élevés, la récente baisse de la construction a atteint 11,4 %. Le rapport souligne qu’il s’agit de la province qui présente le plus grand déficit de logements par rapport à son parc total. Dans un territoire où près de 4 000 logements sont vendus à des non-résidents chaque année, ajoutent les auteurs de l’analyse, « la production est dangereusement faible ». Aux îles Canaries, tant à Las Palmas qu'à Santa Cruz de Tenerife, la baisse a été encore plus prononcée, dépassant les 20 %.

Séville, la seule qui soit sauvée

Parmi les marchés provinciaux les plus importants, Séville est le seul où le secteur de la brique semble être en très bonne santé. Entre mars et novembre 2024, les permis de construire ont augmenté de 30%. Un comportement qui, selon UVE Valoraciones, n’est pas exclusif à cette période. Le rapport souligne que la construction a augmenté régulièrement dans cette province depuis 2019, atteignant des niveaux trois fois supérieurs à ceux d'avant la crise provoquée par le Covid. « Cette réaction devrait être reproduite dans des provinces comme Madrid et Barcelone pour atténuer le déficit accumulé ces dernières années », avertissent les auteurs.

À Alicante, la province où le pourcentage d'achats par des non-résidents est le plus élevé, le nombre de mises en chantier de logements entre mars et novembre a augmenté de 9%, une croissance que l'expert considère comme insuffisante. Et à Malaga - où l'on estime un déficit de 15 000 logements et où plus de 10 500 sont vendus chaque année à des non-résidents - la variation a été de 6% et les niveaux de construction restent inférieurs à ceux de 2019. Le rebond a été encore plus court à Valence (4%), où environ 64 000 propriétés seraient nécessaires.

61% concentrés dans dix provinces

Malgré des augmentations marginales dans certaines des zones les plus sollicitées, ce sont toujours celles où se déroule le plus grand volume de construction. Plus précisément, si l’on classe les provinces selon le nombre de nouveaux projets de construction qu’elles ont accumulés entre novembre 2023 et le même mois en 2024, les dix premières représentent six permis sur dix. Il s'agit de Madrid, Barcelone, Séville, Malaga, Alicante, Valence, Murcie, les Îles Baléares, Valladolid et Almeria.

Toutefois, le rapport conclut que malgré cette concentration, les zones où il manque de nouvelles constructions pour satisfaire une demande croissante « en raison de la création de nouvelles familles, de la nécessité de compenser un déficit accumulé au cours des dernières années ou de répondre à la demande d'achats de non-résidents » ne sont pas à la hauteur. Dans ce sens, Germán Pérez Barrio, président d’UVE Valoraciones, souligne que « les données montrent que la construction continue de répondre davantage à la disponibilité du terrain et du financement qu’à la demande effective ». Et cela « aggrave la pénurie de propriétés sur les principaux marchés espagnols », dit-il.