L'Europe lance une réforme pour faciliter le crédit aux promoteurs et constructeurs immobiliers

La crise du logement à laquelle l’Espagne est confrontée nécessite une action dans de nombreux domaines différents pour la résoudre. Et cela prendra encore du temps. L’Union européenne a lancé une réforme qui vise à apporter une aide face à cette situation qui sévit sur tout le continent. Il s’agit de finaliser un assouplissement des exigences légales imposées aux banques pour l’octroi de crédits destinés à la construction et à la promotion de logements. Ces taux ont été considérablement renforcés après la crise financière de 2008 et seront désormais abaissés si l’une des deux conditions suivantes est remplie. D'une part, il faut qu'il y ait un nombre minimum significatif de préventes pour le développement - et il doit être le même dans toute l'Europe - ou un certain nombre de contrats de location déjà engagés (qui peuvent aussi être, par exemple, des places en maisons de retraite ou en résidences étudiantes). L'autre sera que le promoteur apporte un capital (ce qu'on appelle le skin in the game : il met une partie de son argent en jeu et a donc quelque chose à perdre).

Cette réforme prévoit que, lorsqu'une de ces deux exigences est remplie, l'exigence de capital imposée par la loi aux banques peut être réduite d'un tiers : au lieu de pondérer le risque à 150% comme c'est le cas actuellement, elle sera de 100%. En pratique, pour chaque euro prêté, la banque devra mettre de côté environ 12%, soit le niveau de solvabilité actuel, au lieu de 18%. Ainsi, les prêts destinés à la promotion immobilière ne seront plus traités comme des investissements spéculatifs ou à haut risque, comme cela a été le cas pour ce type de crédit dans un règlement européen de 2013, approuvé en réponse à la crise financière.

Cette nouvelle réglementation est en vigueur depuis janvier de cette année. L’Autorité bancaire européenne (ABE) n’a cependant pas encore élaboré de lignes directrices pour sa mise en œuvre. L'agence de régulation européenne, présidée par l'Espagnol José Manuel Campa, doit définir ce qui est considéré comme un apport en capital : argent, terrain, garanties, subventions, dépenses ou autres concepts. Lors d'une consultation publique organisée il y a un an, l'EBA avait proposé que l'apport en capital requis soit supérieur à 35 %.

L'autorité bancaire devra également établir les niveaux de préventes ou de locations déjà souscrites afin de bénéficier de cet assouplissement réglementaire. Dans la consultation susmentionnée, l'EBA a établi un taux de prévente de 50 %. Et cette exigence pour les maisons déjà vendues ou les locations déjà signées serait réduite s'il s'agit d'un développement promu publiquement ou à but non lucratif. On considérerait qu'il s'agit d'une prévente s'il y a un dépôt de 10% du prix du bien, et une prélocation avec trois mois de loyer. Le rapport de l’EBA devrait être prêt au deuxième trimestre de cette année. À partir de là, la BCE et la Banque d’Espagne devraient l’adopter rapidement afin qu’il soit pleinement opérationnel le plus tôt possible.

En général, les promoteurs se plaignent de devoir fonctionner avec peu de financement externe, pratiquement seuls. Et depuis 2008, les banques espagnoles réduisent leur exposition à ce secteur stigmatisé après l’éclatement de la bulle . Des sources consultées dans le secteur immobilier estiment que l'initiative pourrait représenter un changement substantiel, car elle pourrait donner un certain coup de pouce au crédit pour la construction de logements. Ce chiffre n’a cessé de diminuer jusqu’au milieu de l’année dernière. Depuis lors, on observe une certaine stabilisation, même si les niveaux restent encore très bas.

Avant la crise financière, le crédit pour les activités de développement et de construction immobilières était considéré comme très sûr. Il s’agissait de prêts qui duraient environ deux ans, le temps de construire. Une fois les travaux terminés, le financement a été éteint pour laisser place aux hypothèques. Le crédit immobilier a été transféré de l'entreprise aux particuliers et la banque a ainsi attiré des clients. La raison de cette sécurité est que la personne physique est responsable de tous ses revenus présents et futurs. En fait, les banques espagnoles se sont financées en grande partie avec des obligations hypothécaires et des titres dans lesquels étaient inclus comme garantie de nombreux crédits aux particuliers, et ces derniers n’ont jamais fait défaut.

Dans ce modèle, le paiement en nature n'existait en pratique et généralement que pour les personnes morales, qui pouvaient conclure l'affaire et laisser la construction à la banque. À tel point qu’il était courant de créer une société pour un seul projet de promotion immobilière. Cela a également permis d’éviter, bien que de manière fictive, le problème de la concentration d’une trop grande quantité de crédit dans une seule entreprise. En substance, une activité à fort effet de levier était autorisée sans que le promoteur ait à risquer ses propres ressources.

Cela se reflétait également dans les dispositions contracycliques exigées par la Banque d’Espagne : ce type de prêt immobilier était doté de marges de sécurité relativement faibles. Dans le même esprit, l’idée était qu’elle serait éventuellement transférée à l’acheteur de la maison et ne comporterait aucun risque. Jusqu'à la crise financière de 2008. Les travaux étaient même restés à moitié terminés. Le crédit immobilier n’était plus subrogé dans les hypothèques. Certaines institutions financières présentaient jusqu’à 80 % de défauts de paiement sur leurs prêts aux sociétés immobilières.

Le décret Guindos, approuvé en 2012, obligeait les entités à prendre des dispositions adéquates pour toutes ces expositions aux promoteurs et aux constructeurs. Et les réglementations bancaires ultérieures, créées dans le cadre international en réponse à la crise financière, ont durci les conditions d’octroi de ces prêts. Ils les ont classés comme des investissements de qualité spéculative. Et, par conséquent, il fallait les doter de 150% au lieu de 100%. A cela s’ajoute le fait que la réglementation internationale Bâle III a augmenté les exigences de fonds propres et la qualité de ces tampons. Tout cela a rendu considérablement plus coûteux pour les sociétés de développement d’octroyer ces prêts.

Les banques espagnoles, qui à une époque détenaient 40 % du PIB en prêts aux entreprises immobilières et de construction, ont réduit leur portefeuille à 6,5 % du PIB. Avec l’aide de la bad bank, une partie de l’argent a été retirée de leurs bilans. Mais les entités sont encore en train de nettoyer leurs comptes physiques. Ainsi, moins vous êtes exposé, mieux vous serez à même d’obtenir un financement externe. Et cela continue de se produire même si plus d’une décennie s’est écoulée. Selon l'analyse de la Banque d'Espagne, le secteur immobilier est encore très polarisé, avec une part importante d'entreprises qui se portent bien et une autre part substantielle qui connaît encore des situations financières délicates. La mobilisation de ce secteur, soutenue par le crédit, chercherait à pallier les dysfonctionnements détectés par le superviseur sur le marché immobilier : le déficit de maisons construites en Espagne, qui grandit d'année en année et complique l'accès au logement .