Les retards dans l'octroi des licences et la demande accrue entravent l'offre de logements dans le Grand Lisbonne

Ce scénario n'est pas nouveau et les causes sont toujours les mêmes. Les retards dans l'obtention des permis de construire entraînent une baisse de l'offre de logements au Portugal, qui, dans le cas de Lisbonne, a enregistré une baisse de 18,1 % au deuxième trimestre, selon les données les plus récentes d'« idealista ». Ces permis s'accompagnent également d'une augmentation de la demande, portée par la baisse des taux d'intérêt et les aides aux jeunes, telles que l'exonération de l'IMT (impôt sur les mutations immobilières) et les garanties publiques, qui ont accéléré les ventes.

« Parallèlement, la construction de nouveaux logements reste limitée par les coûts élevés et les retards d'obtention des permis, qui empêchent une reconstitution rapide de l'offre sur le marché », a déclaré Ruben Marques, porte-parole de l'« idéaliste », au Jornal Económico. À l'échelle nationale, le parc immobilier a diminué de 15,7 % au cours de la période considérée.

Par capitales de districts/régions autonomes, les plus fortes baisses ont été observées à : Viseu (-29,4%), Braga (-28,1%), Beja (-27,5%), Coimbra (-26,9%), Leiria (-23,9%), Castelo Branco (-21,3%), Bragança (-20,5%), Setúbal (-18,6%), Lisbonne (-18,1%), Ponta Delgada (-16,4%), Funchal. (-14,5%), Viana do Castelo (-14,5%), Guarda (-12,5%), Vila Real (-12,4%), Évora (-11,1%), Faro (-9,1%) et Santarém (-6,5%), avec des augmentations à Portalegre (22,6%) et Aveiro (8,1%).

Après sept trimestres consécutifs de hausse depuis le deuxième trimestre 2023, le stock de logements à vendre au Portugal a commencé à diminuer au premier trimestre 2025, une tendance qui s'est confirmée au deuxième trimestre et qui, selon Ruben Marques, devrait se poursuivre. « Cette tendance devrait se poursuivre au cours des prochains trimestres, surtout si les mesures de stimulation de la demande, telles que la baisse des taux d'intérêt et les incitations publiques, persistent. À moins d'une augmentation significative des annonces immobilières sur le marché, l'offre devrait rester sous pression, entretenant ainsi le déséquilibre entre l'offre et la demande », affirme-t-il.

Contrairement à la région du Grand Lisbonne, le Grand Porto a vu son offre de logements diminuer de seulement 0,9 % au deuxième trimestre. Il s'agit de deux réalités distinctes, que Ricardo Guimarães, directeur de Confidencial Imobiliário (CI), explique par le fait que, entre autres facteurs, Lisbonne est « la ville où le processus d'octroi de permis est le plus dynamique, tandis que les autres municipalités connaissent une activité et des mises en vente immobilières moins importantes ».

Nouveaux logements mis en chantier en préparation au premier trimestre et accumulés au cours des 12 derniers mois (données CI)

Ce décalage entre l'offre et la demande a accentué la courbe de croissance des prix, qui, en termes trimestriels, s'est accélérée de 2,5 % au troisième trimestre 2024 à 4,1 % au trimestre suivant, puis à 6,6 % au premier trimestre de cette année. Durant cette période, le taux de croissance en glissement annuel a pratiquement doublé, passant de 8,3 % à 15,8 %.

Dans le cas de la région de Lisbonne, il s'agit du troisième trimestre consécutif au cours duquel l'offre de logements à vendre a diminué, suivant la tendance nationale, où le stock disponible sur le marché diminue depuis le troisième trimestre 2024, avec des réductions de l'ordre de 2% et 3%, après une période de deux ans au cours de laquelle les maisons à vendre ont augmenté d'environ 36%.

Parallèlement, la région du Grand Porto affiche une croissance continue depuis fin 2022, avec une hausse de 11 % au premier trimestre 2025, portée par un fort lancement de nouvelles constructions. Les villes de Porto et de Vila Nova de Gaia se sont distinguées en 2024, en tête des investissements dans le développement résidentiel à l'échelle nationale, avec 3 400 nouveaux logements prévus chacune.