L'edilizia ristagna nelle aree con la maggiore carenza di alloggi

I principali centri urbani spagnoli, che sono anche quelli con le maggiori tensioni nel mercato immobiliare, vedono la produzione di nuove costruzioni stagnare o addirittura diminuire. Secondo un rapporto pubblicato martedì dalla società di valutazione UVE Valoraciones , ciò è dovuto a una discrepanza tra l'offerta di nuovi immobili e le aree con la domanda più elevata. Lo studio si basa sui dati ufficiali sui nuovi inizi di costruzione (permessi di costruire case) dello scorso novembre, gli ultimi disponibili, e li confronta con la situazione all'inizio del 2024. I dati confermano che, sebbene le costruzioni siano aumentate del 9% a livello nazionale tra marzo e novembre, la percentuale è disomogenea tra le province, ed è addirittura sfavorevole per quelle con una crisi abitativa più pronunciata. Il caso di Madrid, con un calo dell'1,47% nel numero di nuove abitazioni iniziate, o di Barcellona, ​​dove la crescita è stata di appena l'1,95%. Il perito contrappone questo dato al deficit stimato di 107.000 e 85.000 famiglie, rispettivamente, in entrambe le province.

Analizzando le tendenze degli ultimi anni, i ricercatori sottolineano che Madrid ha avviato la costruzione di oltre 20.000 case all'anno nel 2022, ma questo numero è diminuito nel 2023 e nel 2024, il che significa un raffreddamento della produzione. Anche Barcellona ha raggiunto il suo picco nel 2022, attestandosi “al di sopra dei livelli pre-pandemia” ma “senza una riattivazione sufficiente”, chiarisce il rapporto.

Il problema va oltre le due circoscrizioni più popolate. Nelle Isole Baleari, una delle province con la maggiore pressione della domanda turistica e i prezzi più elevati, il recente calo dell'edilizia ha raggiunto l'11,4%. Il rapporto evidenzia che si tratta della provincia con il più grande deficit abitativo in rapporto al suo patrimonio totale. In un territorio in cui ogni anno vengono vendute quasi 4.000 case a non residenti , aggiungono gli autori dell’analisi, “la produzione è pericolosamente bassa”. Nelle isole Canarie, sia a Las Palmas che a Santa Cruz de Tenerife, il calo è stato ancora più pronunciato, superando il 20%.

Siviglia, l'unica che si salva

Tra i mercati provinciali più importanti, Siviglia è l'unico in cui il settore dei laterizi sembra godere di ottima salute. Tra marzo e novembre 2024, i permessi di costruire sono aumentati del 30%. Un comportamento che, secondo UVE Valoraciones, non è esclusivo di questo periodo. Il rapporto evidenzia che l'edilizia è aumentata costantemente in quella provincia dal 2019, raggiungendo livelli tre volte superiori rispetto al periodo precedente la crisi causata dal Covid. "Questa reazione dovrebbe essere replicata in province come Madrid e Barcellona per attenuare il deficit accumulato negli ultimi anni", avvertono gli autori.

Ad Alicante, la provincia con la più alta percentuale di acquisti da parte di non residenti, il numero di nuovi cantieri edili tra marzo e novembre è aumentato del 9%, una crescita che il perito ritiene insufficiente. E a Malaga, dove si stima un deficit di 15.000 case e ne vengono vendute annualmente più di 10.500 a non residenti, la variazione è stata del 6% e i livelli di costruzione restano al di sotto di quelli del 2019. Il rimbalzo è stato ancora più breve a Valencia (4%), dove sarebbero necessarie circa 64.000 proprietà.

Il 61% concentrato in dieci province

Nonostante gli incrementi marginali in alcune delle aree più stressate, queste sono ancora le aree in cui si verifica il maggior volume di lavori di costruzione. Nello specifico, se si ordinano le province in base al numero di nuovi progetti di costruzione accumulati tra novembre 2023 e lo stesso mese del 2024, le prime dieci rappresentano sei permessi su dieci. Si tratta di Madrid, Barcellona, ​​Siviglia, Malaga, Alicante, Valencia, Murcia, Isole Baleari, Valladolid e Almeria.

Tuttavia, il rapporto conclude che, nonostante questa concentrazione, le aree in cui mancano nuove costruzioni per soddisfare una domanda crescente "dovuta alla creazione di nuove famiglie, alla necessità di compensare un deficit accumulato negli ultimi anni o di soddisfare la domanda di acquisti da parte di non residenti" non sono all'altezza del compito. In questa linea, Germán Pérez Barrio, presidente di UVE Valoraciones, sottolinea che “i dati mostrano che l’edilizia continua a rispondere più alla disponibilità di terreni e finanziamenti che alla domanda effettiva”. E questo “sta aggravando la carenza di immobili nei principali mercati spagnoli”, afferma.