C'è una bolla immobiliare in Spagna? Scoppierà nel 2025?

Una bolla immobiliare si verifica quando si verifica un forte aumento dei prezzi delle abitazioni, alimentato dalla domanda e dalla speculazione.

In genere, significa che i prezzi delle case sono aumentati più degli stipendi attuali e che le abitazioni vengono vendute a un prezzo molto più alto di quanto dovrebbero valere in realtà.

Ciò che la rende una bolla è che a un certo punto nel futuro scoppierà, provocando un calo improvviso dei prezzi delle abitazioni, solitamente quando la domanda diminuisce e l'offerta aumenta.

Quindi, in Spagna si sta verificando una bolla immobiliare?

È risaputo che negli ultimi anni i prezzi delle case in Spagna sono saliti alle stelle e che esiste una crisi immobiliare, con molte persone che non riescono ad accedere ad abitazioni a prezzi accessibili.

Le vendite di case continuano a battere i record in un mercato con un enorme deficit di offerta. Questo sta facendo sì che il prezzo medio delle case in Spagna raggiunga livelli di bolla, ha osservato la Banca di Spagna nel suo ultimo rapporto finanziario di questa settimana.

I prezzi degli immobili sono sopravvalutati fino all'8,5%, ha concluso El Banco de España . Vale la pena notare che l'autorità monetaria spagnola ha il potere di limitare il numero di mutui che le banche possono offrire, al fine di rallentare una potenziale bolla immobiliare.

La banca centrale spagnola ha inoltre stimato che la carenza di alloggi in Spagna ammonta a circa 450.000 case.

Hanno inoltre rivelato che nella seconda metà del 2024 sono stati effettuati 367.000 acquisti, il che indica un'elevata domanda.

La tendenza è proseguita fino all'inizio del 2025, con 183.140 vendite registrate tra gennaio e marzo 2025, secondo i dati pubblicati dall'Istituto nazionale di statistica spagnolo (INE).

Si tratta del numero di vendite più elevato registrato all'inizio dell'anno dal 2007, quando la Spagna stava decisamente attraversando una bolla immobiliare.

Infatti, appena un anno dopo la bolla scoppiò e i prezzi cominciarono a scendere.

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Gli esperti immobiliari ritengono che la tendenza osservata all'inizio del 2025 sia dovuta all'attuale contesto finanziario e al cosiddetto "effetto corsa". È in questo momento che le persone pensano di dover acquistare rapidamente prima che i prezzi delle case aumentino ulteriormente.

"I prezzi stanno aumentando molto rapidamente e il mercato è molto ristretto", ha dichiarato José García Montalvo, professore di economia presso l'Università Pompeu Fabra, al principale quotidiano spagnolo El País.

"Questo porta molte persone a pensare che se aspettano ancora non saranno in grado di acquistare, quindi prendono questa decisione sotto pressione perché pensano che se non comprano ora, non potranno permetterselo tra sei mesi", aggiunge.

María Matos, Direttrice della Ricerca di Fotocasa, ritiene che "se questa tendenza di oltre 60.000 transazioni al mese continua, potremmo trovarci di fronte al miglior anno dal 2007".

Per molti analisti, questi segnali suggeriscono che la Spagna stia già attraversando una bolla immobiliare.

Ciò di cui gli esperti non sono sicuri, tuttavia, è quando scoppierà, in parte perché non tutti sono d'accordo sul fatto che esista una bolla immobiliare.

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Uno dei motivi per cui alcuni analisti lo escludono è il fatto che il prezzo al metro quadro nelle principali città spagnole è più alto rispetto al periodo di massimo splendore della precedente bolla immobiliare, 17 anni fa.

Credono che uno dei motivi per cui i prezzi sono più alti ora rispetto a prima sia che anche gli stipendi degli acquirenti o il loro potere d'acquisto sono molto più alti, quindi gli immobili non sono sopravvalutati.

Inoltre, hanno concluso che il debito delle famiglie non ha raggiunto livelli allarmanti, come durante la bolla immobiliare del 2007.

Alcuni sostengono che l'aumento dei prezzi possa essere spiegato meglio con una mancanza di offerta piuttosto che con una spirale di acquisti speculativi.

Il presidente dell'Associazione degli agenti immobiliari di Biscaglia, José Manuel González Robles, esclude qualsiasi rischio di bolla immobiliare.

"Non c'è alcun rischio, nessuno, per una semplice ragione: la bolla del 2008 e la crisi finanziaria sono state generate perché le banche hanno interrotto i finanziamenti. C'era un eccessivo indebitamento, soprattutto a livello statale... Ora la situazione generale è completamente diversa", ha dichiarato al quotidiano basco Deia. I livelli di debito sono bassi e i livelli di risparmio sono ai massimi storici.

González ha spiegato che durante la crisi finanziaria spagnola c'era un surplus di nuove abitazioni, che ora "non esiste più". "Non si costruisce nulla; anzi, c'è bisogno di alloggi, e d'altra parte le banche, allora, non volevano concedere prestiti", il che è il contrario di oggi.

Nel complesso, sembra esserci consenso sul fatto che l'attuale crisi immobiliare spagnola sia molto diversa da quella del 2008.

C'è una forte domanda di alloggi, ma l'edilizia è al minimo (il 70 percento rispetto a allora).

D'altro canto, i prestiti per progetti immobiliari e i mutui sono molto più controllati e in Spagna non esistono più le casse di risparmio (cajas de ahorro) , che erano al centro delle crisi precedenti.

Pertanto, nonostante sia evidente la grave crisi e la carenza di alloggi, l'ottima salute del settore bancario spagnolo riduce attualmente le possibilità che si verifichi una bolla immobiliare nel 2025.