Huizen kopen in Spanje met krakers erin: risico's, prijsdalingen en het profiel van geïnteresseerden in dit soort woningen

Een simpele zoekopdracht op een vastgoedportaal laat vaak zeer hoge marktprijzen zien, gezien de huidige marktsituatie met een beperkt aanbod en een grote vraag. Er is slechts één uitzondering: appartementen die met krakers worden verkocht .

Deze woningen worden verkocht voor een veel lagere prijs dan normaal. De website van Idealista vermeldt meer dan 20.000 woningen waarvan de eigenaren erkennen dat ze gekraakt zijn. Dit is niet voor iedereen een geschikte investering vanwege het hoge risico . Advocaten raden deze optie zelfs af voor reguliere kopers.

Iñaki Unusain , een personal shopper voor onroerend goed met ruime ervaring in de sector, is duidelijk over het profiel van deze kopers: "Ze zijn experts in de markt , ze kennen de markt door en door en ze kopen voor zichzelf, omdat er een risico aan verbonden is."

Deze professional wijst erop dat investeerders die dit type vastgoed overwegen, drie stappen volgen: "kopen, renoveren en verkopen". Hij legt ook uit dat dit mensen zijn die "weten hoe ze het juiste type kraker moeten kiezen".

Advocaat Sandra Aurrecoechea van Marín y Mateo Abogados, die vragen over dit soort zaken ontvangt, wijst in dezelfde richting. "Ze hebben al onderzocht wie erbij betrokken is. Ze onderhandelen met hen en kijken naar de kwaliteit of staat van het onroerend goed", legt ze uit. Ze benadrukt ook dat deze investeerders niet zozeer juridisch advies inwinnen om de risico's te kennen, maar eerder om de procedures te begrijpen die ze moeten volgen voordat ze een transactie aangaan.

In de wirwar van gekraakte woningen is er één bijzonder gevoelige kwestie: krakers of "inquiokupa's" die als kwetsbaar zijn aangemerkt. "Als dat het geval is, komen ze er niet. Bovendien zijn deze uitzettingen opgeschort tot mei 2028", zegt Aurrecoechea, die er ook op wijst dat elke poging om uitzettingen van beschermde personen te "dwingen" tot juridische problemen kan leiden.

Hoewel dit opvallende objecten zijn, wijst Ferran Font van pisos.com erop dat op een website met bijna 400.000 objecten het aantal objecten dat aangeeft dat ze bewoond zijn "relatief klein" is. Het belangrijkste voordeel van deze transacties is dat de prijs met "30% tot 50%" kan worden verlaagd . In ruil voor de veel lagere prijs bestaat het risico dat je in veel gevallen "het niet kunt bezichtigen en de voorwaarden niet kent".

Wat het juridische aspect betreft, benadrukt Arantxa Goenaga, advocaat vastgoed en partner bij AF Legis, dat het grootste probleem bij dit soort vastgoed is dat "je er geen bezit van krijgt en de sleutels niet kunt overhandigen." Ze wijst er ook op dat dit soort gekraakte appartementen zich vaak in een vrij slechte staat bevinden wanneer mensen verhuizen, wat later een nieuwe investering vereist .

Goenaga benadrukt dat deze situaties nu nog prominenter zijn dankzij de Woningwet: "Deze wet biedt consumenten garanties met betrekking tot de staat van de woning." Met andere woorden, het is ook een manier om de instemming van alle partijen aan te tonen voordat de verkoop begint. Wat betreft ontruimingsprocedures nadat er overeenstemming is bereikt, benadrukt de advocaat twee belangrijke: het verbod en de gewone procedure .

Voor het eerste geval "is een periode van één jaar na de ingebruikname vereist, dus in veel gevallen leg je het meestal niet schriftelijk vast." Voor het laatste geval "wordt een corrigerende maatregel uitgevoerd." Evenzo, als er al een rechtszaak is aangespannen, "subrogeert de nieuwe eigenaar de zaak en vervangt de vorige in de procedure."

Aan de andere kant moeten investeerders rekening houden met andere juridische kwesties. Het is niet voldoende om onderzoek te doen, zoals alle betrokkenen in dit rapport aangeven, maar " je gaat uit van schulden zoals onroerendgoedbelasting of de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, waarbij je ook de huidige gemeentelijke belasting en drie jaar aan schulden moet betalen ."

"Banken bieden doorgaans geen hypothecaire leningen aan; ze gebruiken meestal hun eigen middelen of vragen om een ​​persoonlijke lening", voegt Goenaga toe.

Woningspecialisten wijzen ook op de effecten van de Woningwet op deze transacties. Font is van mening dat "de Woningwet een zeker gevoel van kwetsbaarheid bij huiseigenaren heeft gecreëerd, waardoor ze overwegen te verkopen." Deze kopers moeten ook "aanzienlijke liquiditeit en specifieke juridische ondersteuning" hebben.

Goenaga benadrukt in dit verband dat "de regelgeving ten aanzien van leegstaande appartementen steeds restrictiever wordt, waardoor er steeds meer pogingen worden gedaan om hiervan af te komen, terwijl andere voortkomen uit gedwongen verkopen."