Hoe werkt overwaarde vrijmaken? Waar moet u op letten als u uw woning wilt verzilveren?

De producten in dit artikel worden onafhankelijk geselecteerd door de gespecialiseerde journalisten van This is Money. Als u een account opent via links met een asterisk, ontvangt This is Money een affiliate commissie. We staan ​​niet toe dat dit onze redactionele onafhankelijkheid aantast.

Met overwaarde vrijmaken kunnen oudere huiseigenaren de waarde van hun huis verzilveren en zo hun pensioen financieren.

Het kan iets voor u zijn als u een huiseigenaar bent en op zoek bent naar wat extra geld voor uw pensioen, of in de periode dat u eraan komt. Er zijn echter een aantal belangrijke zaken waar u eerst rekening mee moet houden.

Bij overwaardehypotheek krijgt u een lening op basis van de waarde van uw woning. Deze moet u terugbetalen, plus rente, bij de verkoop van uw woning wanneer u overlijdt of langdurig verzorgd moet worden.

Volgens het laatste kwartaalrapport van de Equity Release Council kiezen steeds meer huiseigenaren voor overwaardehypotheek. De totale leningen voor het tweede kwartaal van 2025 zijn met 10 procent gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar.

Het is niet zonder risico's en zal de omvang van de nalatenschap die u achterlaat, verkleinen. Maar een lening met uw woning als onderpand kan u belastingvrije middelen opleveren om schulden af ​​te lossen, uw woning te renoveren of gewoon van uw latere leven te genieten terwijl u in uw huidige woning blijft wonen.

In plaats van dat de rente over overwaarde wordt afbetaald via maandelijkse betalingen, 'loopt' deze rente op of bouwt zich op in de loop van de tijd. Dit betekent dat de rente bovenop de eerder opgebouwde rente wordt opgebouwd. Daarom is het belangrijk om leningen zorgvuldig te overwegen en de beste rente voor overwaarde te vinden.

Er zijn nog andere opties om te overwegen, zoals kleiner gaan wonen, uw hypotheek oversluiten of een hypotheek afsluiten waarbij u alleen de rente betaalt voor uw pensioen (Rio).

Dit alles betekent dat als u besluit om overwaarde uit uw woning vrij te maken, het belangrijk is om goed advies in te winnen en het juiste product en de juiste aanbieder te kiezen. We leggen uit hoe overwaarde vrijmaken werkt en wat u moet weten.

Met een hypotheek met overwaarde, ook wel bekend als een levenslange hypotheek of een woningomkeerregeling, kunnen huiseigenaren een belastingvrije lening afsluiten ter waarde van maximaal 60 procent van de waarde van hun huis, terwijl ze toch enige eigenaar blijven.

U kunt het geld voor alles gebruiken, maar populaire doeleinden zijn:

• schulden afbetalen
• uw huis renoveren
• geld schenken aan vrienden en familie
• financiering van vakanties of andere hobby's tijdens uw pensioen

Bij een levenslange hypotheek, het product dat het overgrote deel van de leningen met overwaarde vormt, hoeft het geld alleen te worden terugbetaald via de verkoop van het huis wanneer de lener overlijdt of in een instelling voor langdurige zorg moet worden opgenomen.

Bij sommige regelingen is het mogelijk om een ​​deel van het geld eerder terug te betalen als u dat wilt, maar er kunnen dan wel kosten voor vervroegde terugbetaling in rekening worden gebracht.

Alle klanten die een plan hebben bij een kredietverstrekker die lid is van de Equity Release Council, hebben gegarandeerd recht op gedeeltelijke aflossingen van hun lening zonder boete.

Het is belangrijk om te beseffen dat overwaarde opnemen de waarde van uw nalatenschap verlaagt en gevolgen kan hebben voor uw recht op inkomensafhankelijke uitkeringen, nu of in de toekomst.

Levenslange hypotheken, de populairste vorm van overwaarde opnemen, zijn flexibeler dan voorheen. Mensen kunnen nu alleen geld opnemen als ze het nodig hebben en in sommige gevallen betalen ze rente als ze de opbouw van hun schulden willen beperken.

Om mensen die overwegen om hun hypotheek over te sluiten te helpen een weloverwogen beslissing te nemen, heeft This is Money besloten om haar lezers kennis te laten maken met Royal London Equity Release Advisers.

Met de overwaardecalculator van This is Money en Royal London Equity Release Advisers* kunt u berekenen hoeveel overwaarde u uit uw woning kunt vrijmaken en krijgt u meer informatie.

Een opmerking over plannen voor het ombouwen van een huis...

Woningomzettingsplannen zijn een veel minder populair product dan levenslange hypotheken. Bij deze vorm van overwaardeverruiming verkoopt de lener een percentage van de waarde van zijn woning aan een kredietverstrekker voor minder dan de marktwaarde.

Ze krijgen een afgesproken bedrag als eenmalige som, maar dit is meestal aanzienlijk minder dan de waarde van het aandeel dat ze verkocht hebben. Ze mogen dan als huurder blijven, maar betalen geen huur, tot ze overlijden of in een langdurige zorginstelling terechtkomen.

Het onroerend goed wordt vervolgens verkocht en de kredietverstrekker ontvangt zijn percentage van de verkoop. Omdat het een percentage is, kan het bedrag dat de kredietverstrekker ontvangt sinds de hypotheek is afgesloten, zijn gestegen of gedaald.

Als het bedrag over meerdere jaren stijgt, kan het lijken alsof de initiële som een ​​dure lening is, gezien de winst die de kredietverstrekker maakt.

En als de waarde van het huis daalt, kan het zijn dat de nalatenschap van de lener meer geld verschuldigd is aan de kredietverstrekker.

Levenslange hypotheken zijn populairder en minder risicovol. Daarom richt de rest van deze gids zich hierop.

Bij een hypotheek met levenslange aflossing loopt de rente over het openstaande saldo iedere maand op en wordt deze bij het totale leenbedrag opgeteld.

Onbetaalde rente wordt bij de lening opgeteld, wat betekent dat de omvang van de lening in de loop van de tijd toeneemt. Hoe langer iemand leeft, hoe meer rente er wordt berekend.

De totale rente die u betaalt, zal echter lager uitvallen als u een deel van het saldo of de rente in één keer aflost, en hoger als u geen betalingen doet.

De rente op overwaardehypotheken ligt hoger dan op reguliere hypotheken en varieert momenteel tussen de 6 en 9 procent.

Bij het bekijken van rentetarieven voor overwaardehypotheken toont het JKP de jaarlijkse leenkosten inclusief bijkomende kosten. Het JKP – jaarlijks equivalent tarief – toont de totale leenkosten wanneer de rente jaarlijks wordt samengesteld.

Het is een goed idee om te kiezen voor een plan waarbij de rente gedurende de gehele looptijd van de lening vaststaat. Dit geeft u namelijk zekerheid over het verschuldigde bedrag.

Als de rente op een lening variabel is, zorg er dan voor dat er een maximumrente is en dat u het hogere bedrag kunt betalen. Er zijn ook afsluitkosten waar u rekening mee moet houden wanneer u de overwaardehypotheek voor het eerst afsluit.

Het maximale leenbedrag bedraagt ​​meestal maximaal 60 procent van de waarde van de woning. Net als bij standaardhypotheken gelden er voor leningen met overwaarde verschillende loan-to-value-tarieven, en de rentetarieven voor overwaarde zijn over het algemeen lager voor mensen die minder lenen.

Stel dat uw woning £ 200.000 waard is en u wilt £ 80.000 aan overwaarde vrijmaken, dan neemt u een lening van 40 procent van de waarde van de woning. Met andere woorden: uw loan-to-value is 40 procent.

Omdat de lening pas hoeft te worden terugbetaald nadat de lener overlijdt of in een verzorgingshuis wordt opgenomen, voeren verstrekkers van overwaardehypotheken geen betaalbaarheidscontroles uit zoals leners die een traditionele hypotheek aanvragen.

Voor de lener is het echter belangrijk om ervoor te zorgen dat er nog steeds genoeg geld overblijft voor zijn/haar pensioen. Ook is het belangrijk om te plannen hoe je het geld uit de overwaardehypotheek gaat besteden, zodat je er niet te snel doorheen gaat.

Overwaarde opnemen kan van invloed zijn op de rechtmatigheid van leners op bepaalde inkomensafhankelijke uitkeringen, zoals universele kredieten en korting op gemeentelijke belasting. Het heeft echter geen invloed op de staatspensioen.

Ook moeten leners er zeker van zijn dat ze tevreden zijn met de kleinere erfenis die ze achterlaten voor hun dierbaren, zodra de kredietverstrekker voor de overwaardehypotheek is terugbetaald.

U kunt een hypotheek met een levenslange looptijd afsluiten als u:

• U bent huiseigenaar en 55 jaar of ouder.
• Word volledig eigenaar van uw huis.
• Gebruik uw huis als uw hoofdverblijfplaats.

Als er nog een hypotheek op uw woning rust op het moment dat u de overwaardehypotheek afsluit, moet u een deel van de lening gebruiken om uw hypotheek volledig af te lossen.

Bovendien moet u de woning als uw hoofdverblijfplaats gebruiken. Daarom is overwaarde vrijmaken mogelijk niet geschikt voor expats die het grootste deel van hun tijd in het buitenland doorbrengen of voor hen die van plan zijn om op latere leeftijd bij familie in te trekken.

Iedereen die een lening met overwaarde aangaat, is wettelijk verplicht om eerst professioneel financieel advies in te winnen om te controleren of de lening geschikt is.

Uw hypotheekverstrekker zou dit moeten bieden, maar u kunt ook onafhankelijk financieel advies inwinnen.

Huiseigenaren kunnen kiezen voor een hypotheek met levenslange aflossing of een hypotheek met een eenmalige aflossing.

Met een hypotheek met overwaarde kunt u geld uit uw woning opnemen wanneer u het nodig hebt, in plaats van in één keer.

Dit betekent dat u alleen rente betaalt over het geld dat u opneemt.

Met een eenmalige hypotheek met overwaarde krijgt u in één keer toegang tot het volledige vermogen van uw huis.

U kunt er ook voor kiezen om te kiezen voor producten waarbij u iedere maand alleen de rente betaalt.

Er zijn ook producten waarbij u maandelijks zowel de rente als het leenbedrag aflost.

Uw adviseur voor overwaardehypotheken moet naar uw wensen luisteren en u helpen bij het kiezen van het juiste product voor u.

De beslissing om geld uit uw woning vrij te maken, mag u nooit lichtvaardig nemen. Er zijn mogelijk betere opties, waaronder:

• Verkopen en kleiner gaan wonen, zodat u geld vrij kunt maken zonder dat u rente of kosten hoeft te betalen.
• Een hypotheek met alleen rentebetaling voor het pensioen, waarbij oudere huiseigenaren alleen de rente over hun hypotheek hoeven te betalen tot ze overlijden of in een langdurige zorginstelling terechtkomen. De openstaande lening wordt vervolgens afgelost door de verkoop van hun huis.

Ook voor mensen die wat ouder zijn, is het mogelijk om in hun eigen huis te blijven wonen en hun hypotheek voort te zetten, of hun hypotheek over te sluiten – zolang ze de financiële middelen hebben om dat te doen.

Als ze geld uit hun huis nodig hebben, kunnen ze hun hypotheek oversluiten en de resterende looptijd verlengen. Zo spreiden ze de resterende betalingen over een langere periode.

Ze zouden ook hun hypotheek kunnen oversluiten tegen een hogere loan-to-value verhouding, om zo wat overwaarde uit hun woning vrij te maken. Dit zal echter wel langer duren om de lening af te lossen.

Alle door de Equity Release Council goedgekeurde producten moeten het mogelijk maken dat leners verhuizen, op voorwaarde dat de kredietverstrekker accepteert dat de nieuwe woning een geschikte, doorlopende zekerheid is voor de lening.

Meestal betekent dit dat dit het type woning is dat de kredietverstrekker zou accepteren als er een nieuw overwaardehypotheekplan zou worden opgesteld.

In de meeste gevallen neemt u de lening van uw oude woning gewoon mee naar de nieuwe woning. De voorwaarden van het overwaardehypotheekplan blijven hetzelfde.

Als u een hypotheek met een levenslange looptijd hebt en u wilt verhuizen naar een woning met een lagere waarde, dan kan de geldverstrekker een gedeeltelijke terugbetaling van de lening eisen om binnen de op dat moment geldende leenlimiet te blijven.

Door de Equity Release Council goedgekeurde kredietverstrekkers mogen geen kosten voor vervroegde terugbetaling in rekening brengen als u uw Equity Release-plan overdraagt ​​naar een andere woning.

Normaal gesproken brengt het volledig terugbetalen van een lening met overwaarde vóór uw overlijden of opname in een langdurige zorginstelling een boete met zich mee, de zogenaamde boete voor vervroegde aflossing. Deze boetes staan ​​vermeld in de voorwaarden van uw lening en kunnen oplopen tot duizenden euro's.

Sommige hypotheken met overwaarde hebben echter een 'downsizing protection', wat betekent dat de klant de lening met overwaarde volledig kan terugbetalen als hij of zij naar een kleinere woning verhuist, zonder kosten.

Dit is iets waar leners zich van bewust moeten zijn, hoewel het relatief onwaarschijnlijk is.

Omdat het maximale leenbedrag via overwaardehypotheek 60 procent bedraagt, moet de woning minimaal 40 procent van zijn waarde verliezen voordat u negatief eigen vermogen heeft.

Mocht u zich hierover zorgen maken, dan is het goed om te weten dat de producten die worden aangeboden door leden van de Equity Release Council een garantie moeten hebben dat er geen sprake is van negatief eigen vermogen.

Dit betekent dat als het geld dat vrijkomt bij de uiteindelijke verkoop van het huis niet voldoende is om de openstaande lening terug te betalen, de lener of diens nalatenschap niets extra hoeft te betalen.

In dat geval houdt de erfgenaam echter niets over van de waarde van het voormalige familiehuis.

1. Ken je doelen. Zorg ervoor dat je een duidelijk idee hebt van je belangrijkste doelen wanneer je dit pad bewandelt.

Uw persoonlijke prioriteiten en opvattingen over de ontwikkeling van de huizenprijzen zullen van wezenlijke invloed zijn op wat voor u het beste is. Uw adviseur voor overwaardehypotheken kan u hierbij helpen. Zo niet, vraag dan om alternatief specialistisch advies.

2. Praat met je familie. Zo voorkom je onnodige verrassingen voor de familie, bijvoorbeeld dat hun erfenis veel lager uitvalt dan verwacht.

Familieleden kunnen u wellicht ook alternatieven voorstellen. Zo kunnen zij u bijvoorbeeld zelf het geld lenen, dat u na uw overlijden uit uw nalatenschap terugbetaalt.

3. Schakel professioneel advies in. Het kan lastig zijn om zelf de beste overwaardehypotheek te vinden. Bovendien zijn veel regelingen alleen beschikbaar via erkende tussenpersonen. Het is verstandig om een ​​onafhankelijke specialist in overwaardehypotheekadvies in te schakelen.

Zoek uit wat ze rekenen en of ze alle aanbiedingen op de markt vergelijken. Kunnen ze ook adviseren over pensioenen , recht op sociale voorzieningen en financiering voor langdurige zorg? Sommige van deze zaken kunnen nu of in de toekomst relevant voor u zijn en verkeerd advies kan u duur komen te staan.

Uw adviseur moet u helpen het product te begrijpen, door de kenmerken van het plan op een voor u begrijpelijke manier uit te leggen.

U heeft ook een advocaat nodig – vraag indien u er een heeft of hij/zij bekend is met de documentatie rondom overwaarde vrijmaken. Anders zou uw adviseur u in contact moeten kunnen brengen met een kantoor dat verstand heeft van overwaarde vrijmaken.

4. Leen alleen wat u nodig heeft. Leen alleen zoveel als u van plan bent uit te geven of weg te geven. U ontvangt veel minder rente over het geld dat u op uw spaarrekening laat staan ​​dan de rente die u in eerste instantie moet betalen om het te lenen. Het kan ook uw recht op een inkomensafhankelijke uitkering beperken.

5. Informeer naar de kosten. Vraag uw adviseur naar de kosten voor overwaarde vrijmaken – en zorg ervoor dat u waar voor uw geld krijgt. Het is belangrijk om te weten wat het effect van samengestelde rente is op een overwaarde vrijmaken-plan.

Rente over overwaarde opnemen kan duur uitpakken. Stel dat u £ 50.000 leent tegen 5% rente. In het eerste jaar loopt de rente op tot £ 2.500.

In het tweede jaar betaalt u rente over de oorspronkelijke £ 50.000 plus de extra £ 2.500 waarmee uw schuld is toegenomen, dus in totaal £ 2.625. Dit wordt vervolgens ook bij uw schuld opgeteld, waardoor deze na drie jaar op £ 55.125 komt. Dit gaat zo door en na tien jaar heeft u een schuld van £ 83.350.

U moet ook goed letten op het APR (jaarlijks percentage), dat de totale kosten van de lening over een jaar weergeeft, inclusief kosten.

> Ontdek hoeveel overwaarde u uit uw woning kunt halen*