De helft van de appartementen wordt contant gekocht, ondanks recordprijzen

De onstuitbare stijging van de huizenprijzen in het afgelopen jaar staat in contrast met de realiteit die de officiële statistieken van de Orde van Notarissen onthullen: de helft van alle appartementen wordt contant gekocht, ondanks dat de prijs in mei een recordhoogte bereikte van € 1.836 per vierkante meter, een stijging van 6,7%. Deze schijnbare tegenstrijdigheid heeft een heel eenvoudige verklaring: "de toegang tot huisvesting wordt steeds meer gepolariseerd", zegt Sergio Nasarre, hoogleraar burgerlijk recht aan de URV en directeur van de UNESCO-leerstoel voor huisvesting.

Voor sommigen is het kopen van een appartement net zo eenvoudig als geld op tafel leggen. Dit geldt vooral voor de hogere middenklasse, zowel inwoners als buitenlanders, erfgenamen en investeerders, benadrukt Nasarre. Voor anderen is noch de koop- en verkoopmarkt, noch de huurmarkt – die ook te maken heeft met torenhoge prijzen ondanks de inkomensbeperking in Catalonië en de toenemende tekorten – een optie. "Jongeren en mensen met een lager middeninkomen worden gedwongen om zowel te kopen als te huren, en dit zorgt alleen maar voor meer spanning en ongelijkheid", voegt de hoogleraar van URV eraan toe.

Een horecamedewerker heeft maximaal 25 volledige salarissen nodig voor een huis in Barcelona of Madrid.

Contante aankopen bereikten hun laagste punt op het hoogtepunt van de vastgoedbubbel. Op dat moment werd slechts 40% van de transacties afgerond zonder hypothecaire financiering, aldus de Orde van Notarissen. Vanaf dat moment namen de contante aankopen toe, met een piek in 2013, toen de huizenprijzen kelderden als gevolg van de huizencrisis en de toegang tot krediet moeilijker werd. Op dat moment begonnen ze te dalen. In 2024 had 47,3% van de in Spanje gekochte woningen een hypothecaire financiering en de rest (52,7%) werd op afbetaling gekocht. De meest recente cijfers voor mei 2025, die deze week zijn gepubliceerd, geven aan dat het financieringsaandeel toeneemt, hoewel contante aankopen dicht bij de 50% blijven. Deze gegevens laten een hoger aandeel hypotheekvrije aankopen zien dan die van het Kadaster, dat het INE gebruikt, omdat contant betaalde woningen wettelijk niet geregistreerd hoeven te worden, aldus de Orde van Notarissen. Daarom zijn er gevallen waarin de koopakte nooit wordt verleden of pas na de transactie wordt verleden. Volgens deze professionals biedt hun informatie een real-time overzicht van de transacties die daadwerkelijk elke maand plaatsvinden.

Lonen, spaarvermogen en gezinsondersteuning maken het verschil. Een analyse van UGT die enkele dagen geleden is gepubliceerd, benadrukt dit aspect. Werknemers in de horeca en detailhandel – banen met een hoog percentage jongeren, mensen zonder hoger onderwijs of migranten – ondervinden ernstige problemen bij het kopen en betalen van huur in de meest problematische sectoren.

Volgens dit rapport heeft een werknemer in deze sector meer dan 52 jaar netto salaris nodig (waarvan 40% besteed moet worden) om een gemiddelde woning te kopen. In steden als Catalonië of Madrid kan de prijs van een appartement van 60 m² meer dan € 300.000 bedragen, wat overeenkomt met 20 tot 25 volledige jaarsalarissen van een horecamedewerker. "De salaristabellen van de geanalyseerde overeenkomsten, vergeleken met de huizenprijzen, laten zien dat het onmogelijk is om een appartement te kopen via eigendom", aldus het rapport.

Het huidige huisvestingsbeleid maakt het voor mensen met een midden- en laag inkomen lastig om een woning te verwerven.

In het geval van huur is de situatie nog dramatischer. In sectoren zoals de horeca, de detailhandel en de schoonmaaksector moeten werknemers in steden als Madrid of Barcelona vaak bijna 100% van hun nettosalaris aan huur uitgeven. "In het beste geval wordt de door internationale organisaties aanbevolen drempel van 40% van het nettosalaris ruimschoots overschreden", stellen ze. In de 195 situaties die in het onderzoek zijn geanalyseerd, vertegenwoordigt de huur slechts in 15% van de gevallen minder dan 40% van het nettosalaris. "Met de huidige lonen worden werknemers feitelijk uit de woningmarkt verdreven", concluderen ze.

Ook voor Sergio Nasarre helpt het huidige huisvestingsbeleid niet. "Het maakt het voor mensen met een midden- en laag inkomen moeilijk om een huis te kopen, en huren is ook geen optie." Daardoor komen precaire situaties zoals kamerverhuur steeds vaker voor.