In Portugal werden de huren 115 jaar geleden bevroren

Zal iemand de daling van het geboortecijfer kunnen bestrijden door het inhuren van bataljons ooievaars? Waarschijnlijk niet. Maar als het om leasen gaat, is een groot deel van de goedgekeurde wetgeving net zo vergezocht, of misschien nog wel vergezochter, dan het beeld van baby's die geboren worden door de snavels van ooievaars.

Omdat we in een tijd leven waarin we niet kunnen zeggen wat er op ons hart ligt, volgt hier een chronologisch overzicht van wat er in de afgelopen 115 jaar is gebeurd op het gebied van leasing. Verder hebben we binnenkort lokale en presidentsverkiezingen en wie weet ook parlementsverkiezingen als het zover is. Ik raad u echter aan om het niet in één keer te lezen, want u loopt het risico dat u in lachen of tranen uitbarst als woorden als 'bevriezen' of 'plafond' weer vallen.

1910 – Oprichting van de Republiek op 5 oktober. Publicatie op 14 november van het decreet van 12 november waarin in artikel 9 de huurprijzen voor een jaar worden bevroren.

1914 – Decreet 1079 van 23 november breidt de huurstop uit naar het hele land en de aangrenzende eilanden, waarbij alleen de hoogste huren worden uitgesloten, net als in 1910. Dit decreet stelt in artikel 3 ook de strafrechtelijke verplichting in om leegstaande huizen te verhuren, waarbij de huurwaarde gelijk is aan die van het laatste contract.

1918 – Op 29 juni wordt decreet 4499 uitgevaardigd, dat, naast het blijven specificeren van uitzettingen, de bevriezing van de huren associeert met de oorlogstoestand: “Zolang de oorlogstoestand duurt en tot één jaar na de ondertekening van het vredesverdrag, is het verhuurders en onderhuurders uitdrukkelijk verboden de huren te verhogen”.

1919 – De oorlog eindigde in 1918, maar in Portugal bleef de uitzonderlijke situatie van huur- of verhuurbare huizen bestaan: op 17 april handhaafde decreet 5411 de bevriezing en koppelde deze los van uitzonderlijke omstandigheden zoals de oorlogstoestand. Huurbevriezingen zijn niet langer de uitzondering, maar de regel.

1920 – Op 18 augustus wordt Wet 1020 aangenomen. Een wet waarin de wetgevende staat de huurdersstaat beschermt: “Er mag geen ontruiming worden gestart uit stedelijke gebouwen waarvan de staat huurder is.”

1923 – Op 10 september werd decreet 9118 uitgevaardigd. In artikel 7 van dit besluit is bepaald dat de huren die tot dan toe bevroren waren, verhoogd mogen worden. Eenvoudig gezegd zijn de toegestane coëfficiënten veel lager dan de stijging die in voorgaande jaren werd geregistreerd in de kosten van levensonderhoud en lonen.

1928 – Op 30 maart wordt decreet 15 289 uitgevaardigd. Dit opent de mogelijkheid om de huren gedeeltelijk te verhogen, maar wel naar waarden die lager liggen dan de prijsstijging. Op 4 april werd echter een nieuw decreet uitgevaardigd, 15 315, waarin de artikelen werden vernietigd die de reikwijdte van de uitzonderingen op de bevriezing wilden uitbreiden.

1943 – Onder verwijzing naar de onrechtmatige gevallen van huurverhogingen en uitzettingen die waren uitgevoerd op grond van decreet 15 289, werd op 22 januari 1943 decreet 32 ​​638 uitgevaardigd, waarin de bevriezing van de op grond van decreet 15 289 verhoogde huren werd bepaald en de opschorting van nog niet uitgevoerde uitzettingen.

1948 – Op 22 juni werd Wet 2030 aangenomen. Hiermee werd de waarde van de huurprijzen in lijn gebracht met de waarde van het onroerend goed, of het bruto-inkomen dat daaraan kon worden toegeschreven, in relatie tot 1937. De huurprijzen konden opnieuw worden aangepast door middel van belastingherwaardering, wat in Lissabon en Porto verboden was. Deze situatie zal tot 1985 blijven bestaan.

1969 – Raadslid Gonçalves Pereira stelt in opdracht van de minister van Justitie een onderzoek op waarin hij concludeert dat de inkomens tussen een vijfde en een kwart liggen van de waarde die ze zouden hebben gehad als ze de devaluatie van de munt hadden gevolgd.

1974 – Besluitwet 217/74 van 27 mei bepaalt in artikel 9: “De huren van stedelijke gebouwen worden gedurende dertig dagen bevroren op het niveau van 24 april laatstleden.” Vier maanden later, op 12 september, werd decreetwet 445/74 uitgevaardigd. De wetgever ziet huren als een soort tijdelijk noodzakelijk kwaad, terwijl zelfbouw, woningbouwcoöperaties en het publieke woningaanbod niet aan de vraag kunnen voldoen. Totdat deze oplossing is bereikt, heeft de wetgever bepaald dat de herwaardering van de woningwaarde ten behoeve van de huurverhoging in het hele land wordt opgeschort. Ook het recht op sloop, dat sommige eigenaren gebruikten om moeilijkheden bij ontruimingen te overwinnen, wordt opgeschort en er wordt een verplichting ingevoerd om panden te verhuren die langer dan 120 dagen leegstaan. De in nieuwe huurcontracten te vragen huren zijn afhankelijk van de bedragen in voorgaande contracten. De verwachte procentuele stijgingen voor nieuwe contracten zijn vaak ronduit anekdotisch, vooral als we de salarisverhogingen in ogenschouw nemen die in de tussentijd zijn doorgevoerd.

1975 – Op 14 april 1975 werd decreetwet 198-A/75 gepubliceerd. Met dit decreet wordt de wilde bezetting van leegstaande gebouwen gelegaliseerd en worden de betreffende eigenaren verplicht huurovereenkomsten aan te gaan met de gebruikers. Indien het niet mogelijk zou zijn de waarde van het inkomen vast te stellen aan de hand van de tabel in Besluitwet 445/74, zou dit neerkomen op een zesde van het nationale minimumloon, dat op het moment dat dit besluit werd uitgevaardigd nog 3.300 escudos bedroeg, wat een inkomen van 550 escudos opleverde.

1976 – Besluitwet 420/76 regelt wat grofweg kan worden gedefinieerd als erfrechten in huurovereenkomsten. Gezien het feit dat “het aflopen van huurovereenkomsten voor woonruimte, als gevolg van het overlijden van de huurder, vaak leidt tot de uitzetting van mensen die, na soms meerdere jaren in de huurwoning te hebben gewoond, onoverkomelijke moeilijkheden ondervinden bij het vinden van nieuwe huisvesting”, stelt dit besluit het recht van voorrang in de nieuwe huurovereenkomst in, niet alleen voor de directe familieleden van de overleden huurder, maar ook voor degenen die met hem in een gedeelde economie woonden en voor de gasten die hij in de woning had ondergebracht. Ironisch genoeg was verhuren voor bijna iedereen een goede business geworden, behalve voor de verhuurder: veel huurders verhuurden kamers en delen van hun huis voor meer dan de huur die ze aan hun verhuurder betaalden. Niet alleen konden deze gasten nu huurders worden, hun recht op een nieuw huurcontract kreeg ook voorrang boven dat van de verhuurder, die het pand nodig had voor zijn eigen huisvesting.

1977 – Wet nr. 63/77 gaf huurders van woonruimte voorrang bij de verwerving van hun eigen woning. Het bezitten van een huis werd gezien als de ideale situatie, terwijl huren synoniem werd met archaïsme en uitbuiting.

1981 – Besluitwet 148/81 van 25 mei 1981 luidt een nieuwe fase in de wetgeving inzake leasing in. Ervan uitgaande dat het feit dat de huren na het contract niet meer werden aangepast, ertoe leidde dat er voor de weinige woningen die verhuurd leken te zijn, een zeer hoge prijs werd gevraagd, creëert dit besluit de vrije en voorwaardelijke huurregimes. In het eerste geval kon de verhuurder het gewenste huurbedrag in een nieuw contract opvragen, maar kon hij dit niet aanpassen. Bij voorwaardelijke huur kan de verhuurder een maandelijks bedrag vragen dat niet hoger is dan 7% van de waarde van het onroerend goed. Hij kan deze huur echter elk jaar aanpassen op basis van de coëfficiënten die bij overheidsbesluit zijn vastgesteld. Alle contracten die vóór de publicatie van dit besluit waren gesloten, bleven ongewijzigd van kracht.

1985 – Wet 46/85 wordt afgekondigd, die wordt geregeld door decreetwet 13/86 van 23 januari 1986. Opnieuw probeert de wetgever de effecten van de huurbevriezing te omzeilen: huren zijn nu onderworpen aan drie regimes – vrije, ondersteunde en voorwaardelijke huren – en er wordt vastgesteld dat alle huren onderhevig zijn aan actualisering. De zeer hoge inflatiecijfers die Portugal in die jaren kende, kwamen echter niet tot uiting in de toegestane huurverhogingen: in 1985 bedroeg de inflatie 19,9, maar de coëfficiënten voor gratis en voorwaardelijke huren bedroegen 1,18; in 1986 bedroeg de inflatie 11,6, maar de vrije en voorwaardelijke huren werden respectievelijk slechts met 1,13 en 1,14 aangepast; in 1987, toen de inflatie 9,4 was, werden de huren aangepast naar 1,085 en 1,090… Resultaat: de huren daalden jaar na jaar.

1990 – Besluitwet 321-B/90 wordt uitgevaardigd, waarmee het stedelijk verhuurregime (RAU) wordt ingesteld. Dit diploma bundelt niet alleen de bestaande wetgeving inzake stedelijke huurovereenkomsten, maar introduceert ook enkele relevante vernieuwingen. Zo wordt het mogelijk om op het gebied van huurovereenkomsten voor woonruimte contracten van bepaalde duur af te sluiten. Maar omdat bankkredieten voor huiseigenaren gemakkelijker worden gemaakt om een ​​woning te kopen en omdat verhuurders geen enkele garantie hebben dat de toegestane huurprijzen gelijke tred houden met de inflatie en dat ze tijdig kunnen ontruimen als de huurprijzen niet worden nageleefd, wordt huren niet langer als een optie gezien, noch door investeerders, noch door mensen die op zoek zijn naar een woning om in te wonen.

2004 – In september keurt de Raad van Ministers de zogenoemde Wet Arnault goed, over het Nieuwe Stedelijke Huurstelsel (RNAU). Huurdersverenigingen verzetten zich hevig. Zij vonden dat het de huurcontracten onzeker maakte, omdat er een kans was op uitzetting na drie jaar. De huur van ongeveer 220.000 huurders bleef echter ongemoeid. Het ging om huurders die ouder waren dan 65 jaar en minder dan vijf keer het minimumloon verdienden. Deze wet zou uiteindelijk nooit worden aangenomen, omdat de regering die de wet goedkeurde, onder leiding van Santana Lopes, eind november 2004 viel.

2006 – In februari werd Wet 6/2006, bekend als NRAU – New Urban Leasing Regime, aangenomen. Het omvat een reeks maatregelen die er niet alleen op gericht zijn om de bevroren huurcontracten te ontdooien, maar ook om deze te actualiseren. Deze contracten dateren van vóór Besluitwet 321-B/90, waarmee het Stedelijk Huurstelsel (RAU) werd ingesteld. In de praktijk bleken deze wet en de door de NRAU doorgevoerde wijzigingen zeer moeilijk toe te passen.

2012 – Wet nr. 31/2012, beter bekend als de Huurwet of Cristas-wet, beoogt een definitief einde te maken aan de bevriezing die meer dan een eeuw geleden werd opgelegd en die opeenvolgende regeringen sinds 1981 hebben geprobeerd te omzeilen: uitzettingen worden vereenvoudigd. Om meer vrijheid te krijgen bij het bepalen van de looptijd van de contracten, werd het Nationaal Huurloket opgericht. Voor overgangscontracten van vóór Besluitwet 321-B/90 naar het nieuwe stelsel geldt een termijn van 5 jaar.

2017 – De regering van António Costa besluit, met parlementaire steun van extreemlinks, de “overgangsperiode” van bevroren huren te verlengen tot 2022. Nieuwe wetgeving zal deze contracten levenslang maken.

2023 – Er zijn 124.083 contracten van vóór 1990 met een gemiddelde huurwaarde van 166,54 euro. Er is een onderzoek gepubliceerd waaruit blijkt dat deze verhuurders hun huurders naar schatting honderden miljoenen euro's subsidiëren. De regering van António Costa heeft besloten dat zij verhuurders niet zal compenseren vanwege de “politieke crisis die het land doormaakt”.

2024 – november. Het voorstel voor de Staatsbegroting voor 2025 voorziet in het vrijgeven van de ‘oude huren’ (huurcontracten van vóór 1990). In het document wordt vastgesteld dat de “noodzakelijke maatregelen moeten worden genomen om de overgangsprocessen” van de contracten af ​​te ronden en “rechtvaardigheid te herstellen” op de huurmarkt. De details van deze voorstellen zijn nog maar half uitgewerkt vanwege de val van de regering.

2025 – In mei informeert de Belastingdienst diverse verhuurders met bevroren huren met IMI-afrekeningsnota’s, een belasting waarvan de wet hen al een tijdje vrijstelt, juist omdat ze hun huur niet kunnen aanpassen. Huurovereenkomsten van vóór 1990 blijven bevroren.

Postscriptum Dankzij de publieksstemmen behaalde Israël de tweede plaats op het Eurovisiesongfestival. Wat betekent dit? Voor nu zou de stam die “weg met Israël” is, even stil moeten staan ​​en reflecteren, als dat emotioneel mogelijk is voor hen. Kunstenaars, persoonlijkheden met buitensporige ego's en protagonisten die op zoek zijn naar een uitweg uit hun mislukking, zoals de heer Sanchez, hebben het idee gecreëerd dat Israël een soort paria onder de naties is en dat de militaire acties die het land onderneemt ongerechtvaardigd zijn. Paradoxaal genoeg kan het zo zijn dat de mensen niet alleen een andere mening hebben, maar zelfs een mening die in strijd is met de mening die tot uiting komt in het dagelijkse geselingnieuws over Gaza.

Nu het thema veiligheid en grenscontrole in verschillende Europese landen op de agenda staat, kan het feit dat Israël de veiligheid van zijn burgers wil garanderen, gezien worden als een onmisbaar antwoord van een publieke opinie die niet alleen geen mening heeft, maar waarvan zelfs niet wordt verondersteld dat die bestaat. Het is duidelijk dat de reactie van Israël niet vrij is van fouten, mislukkingen en tegenslagen. Maar het is de moeite waard om Europeanen de volgende vraag te stellen: als uw land het doelwit zou zijn van een aanval zoals die op 7 oktober 2023 in Israël, hoe verwacht u dan dat uw regering zou reageren?

Ja, het is bekend dat het Eurovisie Songfestival over liedjes gaat en niet over oorlog. Maar iets zegt mij dat in deze kwestie, net als in zoveel andere, het verschil tussen de bubbel en de wereld steeds groter wordt.