Isaltino Morais: “We willen huizen tegen gecontroleerde kosten te koop aanbieden”

Voor de burgemeester is het zo dat als Portugal de komende jaren doorgaat met de bouw van 250.000 woningen, het huisvestingsprobleem is opgelost. De raad wil in de komende 10 tot 20 jaar ongeveer 4.500 woningen beschikbaar hebben. Isaltino Morais vertelt hoe hij in de jaren negentig een einde maakte aan de hutten in de gemeente en geeft toe dat het risico dat ze terugkeren steeds groter wordt.

Welke rol spelen de gemeenteraden bij het leveren van sociale huisvesting? Als het niet de gemeenteraden zijn, zal niemand het doen, en het is niet de staat die huizen bouwt. De staat heeft deze roeping niet, vooral niet omdat de huizen die hij in de loop der jaren heeft gebouwd in absolute verval zijn achtergelaten. Hij vroeg geen huur, creëerde ondeugden bij de gezinnen die erin woonden, de huizen raakten in verval en vervolgens probeert hij die geleidelijk aan af te wentelen op de gemeentebesturen. Als we het huisvestingsprobleem in Portugal willen oplossen, zijn gemeentebesturen de aangewezen instanties om dat te doen. De overheid is verantwoordelijk voor de financiering van woningen of het creëren van voorwaarden daarvoor.

Wat wordt er in Oeiras gedaan? Momenteel hebben we drie modaliteiten, maar we willen er vier bereiken. Eén daarvan heeft betrekking op jonge woningen, een uniek geval in Portugal. Wij verwerven verwaarloosde panden, restaureren ze en de financiering gebeurt uitsluitend via de gemeente. We hebben al ongeveer 200 woningen voor jongeren. Dan hebben we nog de sociale huurwoningen met ondersteunde huur. De huurprijzen variëren van 9/10 euro tot 350 euro en zijn bedoeld voor gezinnen in nood. We hebben een woningvoorraad van 3.700 woningen en 750 woningen in aanbouw. Van deze 750 woningen zijn er 300 bestemd voor gezinnen die het echt nodig hebben, de overige 450 zijn al bestemd voor een betaalbaar inkomen.

Voor betaalbare huurprijzen gelden andere prijzen... De huurprijzen variëren van 570 tot 780 euro en variëren van appartementen met één slaapkamer tot appartementen met vier slaapkamers, waarbij gezinnen een minimaal en maximaal inkomen moeten hebben. In samenwerking met het IHRU [Housing and Urban Rehabilitation Institute] gaan we nog eens 750 woningen bouwen. En we plannen de omzetting van plattelandsgrond in stedelijk gebied voor de bouw van ongeveer 3.000 extra huizen. Ons doel is dat we in de komende 10 tot 15 jaar ongeveer 4.500 woningen beschikbaar hebben, verdeeld over de gemeente en het Rijk.

In 2021 sprak hij over 2.000 woningen in 2030, een investering van 400 miljoen. Wordt het vervuld? Ja, maar 2030 is morgen. Nog vijf jaar te gaan.

En wat is de vierde modaliteit? Wij willen huizen tegen gecontroleerde kosten in de verkoop brengen. We kunnen huizen bouwen en die voor tweeduizend euro per vierkante meter op de markt brengen. Huizen die nu voor 300/400 duizend euro op de markt staan, kunnen voor 160 tot 180 duizend euro verkocht worden. Het is mogelijk om huizen voor de helft van de prijs op de markt te zetten. Uiteraard moeten deze huizen verkocht worden aan gezinnen, waarvan ook een inkomensgrens moet worden vastgesteld: een minimum en een maximum. Deze huizen kunnen echter niet binnen 25 jaar worden doorverkocht. En als ze het huis toevallig vóór het 25-jarig jubileum willen verkopen, dan verkopen ze het aan de gemeente. Wanneer er wordt beweerd dat bepaalde maatregelen, zoals het verlagen van de BTW of het verlagen van de IMT, de marktprijzen kunnen verlagen, is dat niet waar. Deze commentatoren, deze huisvestingsdeskundigen, begrijpen er helemaal niks van. Twaalf jaar geleden zei ik al dat er, als er geen politieke verandering zou komen, weer sloppenwijken zouden ontstaan. En deze Landwet, met de voorwaarden waaronder het regime werd gewijzigd, lost het probleem niet op.

Waarom? Omdat het de omzetting van plattelandsgrond in stedelijk gebied mogelijk maakt, maar bijvoorbeeld geen klasse A- of klasse B-grond. Bovendien mag je niet bouwen in een ecologisch reservaat. Om, hypothetisch gesproken, 20 hectare aan heromzetting van landelijk gebied in stedelijk gebied te realiseren, moeten we over ongeveer 100 hectare beschikken, omdat het in sommige gevallen een ecologisch reservaat is, in andere gevallen een landbouwreservaat van klasse A en B, enz. Deze wetswijziging staat inderdaad de omzetting van landelijk gebied in stedelijk gebied toe, maar staat dit alleen toe voor betaalbare huurdoeleinden. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan ​​om sociale huurwoningen te koop aan te bieden.

Maar er gingen verschillende stemmen op tegen deze wetswijziging... Onwetendheid is iets uitzonderlijks en de meeste mensen die het woord voerden, spraken alleen maar onzin. Deze verandering zou kunnen leiden tot speculatie als het zonder controle zou worden verkocht. En er is nog een andere drogreden, zowel aan de uiterst linkse als aan de uiterst rechtse kant. Commentatoren beweren over het algemeen dat als de IMT daalt, de huizenprijzen ook zullen dalen. Dat is een leugen. Geen enkele projectontwikkelaar zal de prijs verlagen omdat de belasting lager is. Sterker nog, gezien de schaarste aan stedelijke grond, zullen de prijzen in stedelijke gebieden in de komende vier tot vijf jaar verdubbelen. En waarom? Omdat er geen mogelijkheid is om de prijs van stedelijk land, dat een schandalig hoge prijs heeft bereikt vanwege het tekort, uit te breiden. En particuliere ontwikkelaars die woningen bouwen, doen dat voor mensen die het geld hebben om te kopen of huren. Het is niet aan particulieren om huizen voor de armen te bouwen. De initiatiefnemers willen geen geld verliezen. De lagere middenklasse en de armen moeten toegang hebben tot sociale woningen die door gemeenteraden worden gebouwd. Wat is het voordeel van het verkopen van huizen tegen gecontroleerde kosten? Het is heel eenvoudig. Als een gezin 600 euro betaalt voor een betaalbare huur, dan kan die 600 euro voldoende zijn om de lening bij de bank af te lossen en na 25 jaar zijn ze eigenaar van het huis. Dat is niet alleen voordelig voor degenen die onder deze voorwaarden kopen, maar ook voor de staat, want met het geld dat de staat uit dit huis ontvangt, kan er een ander huis gebouwd worden. In de jaren negentig heb ik ongeveer 6.000 huizen gebouwd, waarvan ik er duizend bouwde op basis van huurprijzenregelingen. Deze huizen zijn allemaal verkocht aan gezinnen in nood. Het is mogelijk om huizen voor de helft van de prijs op de markt te zetten, maar dat moet onder de volgende voorwaarden gebeuren: de grond moet ter beschikking worden gesteld aan de gemeenten, de uiteindelijke verkoopprijs moet worden vastgesteld, de gemeente selecteert de gezinnen aan wie de huizen worden verkocht en de projectontwikkelaars verkopen de huizen aan wie de gemeenteraad aanwijst. Mensen kunnen nu geen huizen meer kopen van 500.000 euro of een miljoen. Een jong gezin dat een appartement met één slaapkamer nodig heeft, zal geen 300 duizend euro betalen, terwijl ze het voor 150 of 160 duizend euro kunnen kopen. Dat is volkomen haalbaar. Enkele dagen geleden heb ik 66 huizen opgeleverd die ons elk 200 duizend euro kostten, met garage en bedrijfsruimte, terwijl de huizen aan de voorkant voor dezelfde 600 duizend euro verkocht werden. Natuurlijk kunnen er kleine verschillen zijn in het servies, het hout, etc.

Het ideaal zou zijn om dit in het hele land te doen…. In Portugal hebben we 2% sociale huurwoningen. Oeiras heeft 5% en ik wil binnen de komende 10 jaar 10% bereiken. Dan zouden de meest dramatische problemen opgelost zijn. Spanje heeft meer dan 10% en landen als Frankrijk, Nederland, België, etc. hebben een aandeel van meer dan 30%. Oostenrijk heeft 65%. Alleen al in Viana da Austria zijn er 240 duizend appartementen, waarvan 65% openbaar is. In Portugal is 65% van de bevolking particulier en wij zijn de armste groep. En het merendeel van de 35% huurders is arm of op weg om arm te worden.

Maar jarenlang was er die prikkel om een ​​huis te kopen…. Het had met noodzaak te maken. Mensen kochten in de jaren negentig huizen omdat ze toegang hadden tot krediet en in die tijd bestond er nog geen beperkende wetgeving op het gebied van onroerend goed. Er waren stedelijke, landelijke en verstedelijkte gebieden. Het is betreurenswaardig dat een rechtse regering hiervoor verantwoordelijk is. In 2014 werd de classificatie van bebouwbare grond afgeschaft en bleven alleen nog plattelands- en stedelijke gronden over. Vanaf dat moment groeide de grondmarkt exponentieel. Niemand wilde dit zien, maar nu beginnen ze te zeggen dat er sociale woningbouw nodig is en dat er nieuwbouw moet komen. In Oeiras kocht hij in 2012 vervallen gebouwen voor 400 euro per vierkante meter bouwpotentieel. Weet u hoeveel het tegenwoordig kost? 1.600 euro, vier keer zoveel. En waarom is het toegenomen? Omdat het land dat geschikt was voor verstedelijking, verdwenen is. De mensen van het Linkse Blok beweren graag dat de salarissen niet gelijke tred houden met de huizenprijzen. Natuurlijk is dat niet zo. Als de huizenprijzen zijn verdubbeld, verwacht u dan dat de salarissen binnen een jaar ook verdubbelen? Als de grondprijs stijgt, dan moet de prijs van het huis ook stijgen.

De oplossing moet liggen in het aanbieden van sociale huisvesting. Sociale huisvesting moet groeien en er moeten sociale huisvestingsvoorzieningen komen zodat arme gezinnen en gezinnen uit de midden- en lagere middenklasse toegang hebben tot huisvesting. De bevoegdheid om te verstedelijken is een staatsbevoegdheid. Het is de staat die moet bepalen in welke gebieden zij deze organisatie wil uitvoeren. Sommige mensen beweren dat de huizenprijzen gereguleerd moeten worden, maar daar is geen ontkomen aan. Het zijn maar praatjes. Hoe kunnen huizenprijzen gereguleerd worden? Moeten we de prijs van stedelijke grond beperken? Dat kan niet. Dit is niet de Sovjet-Unie, wij leven in een rechtsstaat, in een kapitalistisch regime. Als de staat wil onteigenen, moet hij betalen.

Is deze toename in het aanbod afhankelijk van wie de leiding heeft in de Kamer? De kamers moeten gebouwd worden. Dit is wat de gemeenteraden van Oeiras, Cascais, Lissabon en Porto doen. In Amadora staan ​​nog altijd hutten, in Almada ook, en de gemeenten die in de jaren negentig onder bestuur van de communistische partij stonden, hadden de visie dat de staat moest bouwen. Ze hadden gelijk, dat is de verantwoordelijkheid van de staat, maar toen het PER [Speciale Herhuisvestingsprogramma] werd ingevoerd, waren er in Oeiras al 1.800 huizen gebouwd. Ik heb er altijd voor gepleit dat gemeenteraden moeten bouwen en dat de staat de financieringsbronnen moet garanderen, deels via niet-restitueerbare subsidies, deels via kredieten. Het krediet mag echter niet meetellen voor de schuldcapaciteit van de gemeenten. Toch zijn er nog steeds veel gemeenten die vinden dat de staat dat moet doen. De meeste burgemeesters in grootstedelijke gebieden zijn echter afkomstig uit de PS of de PSD, en zowel de PS als de PSD zijn bereid om sociale woningbouw te bouwen. Ik denk dat alle voorwaarden aanwezig zijn om in de komende 10 jaar huizen in Portugal te bouwen.

De gemeenteraden hadden toegang tot de PRR voordat ze deze doorgaven aan andere gemeenschapsstructuren. Het eerste betaalbare woningbouwproject in het land dat door de PRR werd gefinancierd, werd in Oeiras geopend. Het is het eerste in Portugal en er zijn er meerdere in aanbouw die dit jaar en volgend jaar worden geopend. We hebben minimaal acht projecten, omdat we, toen de PRR kwam, al over zeer volwassen projecten beschikten om de wedstrijden te kunnen lanceren. Wij stoppen nooit met projecten doen. Uiteraard hebben sommige gemeenten deze financiering aangevraagd, maar hadden ze de projecten nog niet klaar. Als de projecten niet op tijd klaar zijn om gefinancierd te worden, verliezen ze uiteraard hun geld. Aan de andere kant werd het heel bureaucratisch, want wat werd er gezegd toen de PRR uitkwam? Pas op, corruptie komt eraan. Het wijdverbreide idee dat iedereen corrupt is, heeft geleid tot de instelling van controlemechanismen, van supercontrole, en nu kunnen gemeenten en verschillende economische actoren geen geld meer uitgeven. Nu zeggen ze dat wij niet in staat zijn, en zelfs niet in staat zijn, het geld van Brussel uit te geven. En als er dan een beperkende wet wordt gemaakt, is het heel moeilijk om die te veranderen. En degene die de wet verandert en weer bebouwbaar land creëert, zal zeggen dat hij een klimaatveranderingsontkenner is. Als alles onder de bruggen vol staat met tenten en hutjes, is het te laat. Ook voor het centrum is het te laat. Want dan nemen extreemrechts en extreemlinks de macht over.

Maar nieuwbouw duurt nog steeds lang... Dit is weer een excuus van wanbetalers en als ze niet beginnen, duurt het nog langer. Om nieuwe woningen te bouwen moet je natuurlijk een project ontwerpen, grond zoeken en bouwen. Maar dat kun je niet in vier dagen regelen. Als we de huisvestingsproblemen in Portugal willen oplossen, hebben we een twintigjarenplan nodig. Tijdens de verkiezingscampagne hoorde ik dat ze er 250.000 van wilden maken. Als we de komende 20 jaar 250.000 huizen bouwen, is het woningprobleem in Portugal opgelost.

Is dit mogelijk? Het is een kwestie van politieke wil. Als er politieke wil is, is er geld.

En zijn de partijen gevoeliger voor dit onderwerp? Ik denk dat de Socialistische Partij dit pas ontdekte aan het begin van Costa's tweede regering. We sloten namelijk een reeks contracten met de socialistische regering, die later door de AD-regering werden voortgezet. Was ik een paar jaar geleden nog heel kritisch, nu moet ik erkennen dat de Socialistische Partij en de PSD op zijn minst wat betreft de huisvestingskwestie heel erg op één lijn lijken te zitten.

Hij vertelde dat hij bij zijn eerste aankomst in Oeiras een tafereel met tenten zag. Hoe was dit mogelijk? Ik heb de verantwoordelijkheid op mij genomen om de kraampjes op te ruimen. Voordat ik in juli of augustus 1985 werd verkozen, gaf ik een interview aan de krant A Capital , waarin ik zei dat het mijn doel was om een ​​einde te maken aan de hutten in Oeiras. Natuurlijk verklaarde iedereen mij voor gek en vroeg waar ik het geld vandaan haalde, maar ik ging aan de slag. En binnen de financiële en juridische mechanismen die toen bestonden, was de bouw mogelijk met een niet-restitueerbare bijdrage: 40% van de staat en de resterende 60% via leningen. Toen het 1993 was en Mário Soares aantrad als president, antwoordde de regering dat er ongeveer 6.000 hutten waren, maar dat er al huisvesting was gevonden voor 1.800 gezinnen. Er waren 3.185 vermisten en we zijn direct met de PER aan de slag gegaan, in een context die op territoriaal niveau volledig was geïntegreerd.

En hoe ziet u het risico om weer tenten op te zetten? Het is een groot risico. Momenteel leeft 10 tot 20% van de mensen in armoede. En nog eens 15 tot 20% van de gezinnen zou, als er geen overheidssubsidies zouden zijn, ook in armoede leven. Maar er zijn mensen die van arme mensen houden. Ik wil geen arme mensen hier in de gemeente, maar in onze politiek zijn er veel mensen die over de armen praten, maar met een volle maag leven. Bijvoorbeeld, hier in de Kamer en in de gemeenteraad stemt het Linkse Blok meestal tegen woningbouwprojecten, omdat ze beweren dat ze in het landbouwreservaat vallen of omdat ze beweren dat ze in strijd zijn met artikel 58. Er is altijd wel een voorwendsel.