Echa kolejnej bańki na rynku nieruchomości

Sprzedaż domów gwałtownie wzrosła, ceny osiągnęły rekordowe poziomy , a liczba wniosków o kredyty hipoteczne rośnie z miesiąca na miesiąc . Przyspieszenie na rynku nieruchomości przypomina bańkę spekulacyjną na rynku nieruchomości, która pękła prawie dwie dekady temu. Ekonomiści i instytucje finansowe wykluczają obecnie podobny kryzys mieszkaniowy, choć Bank Hiszpanii przyznał, że uważnie monitoruje sytuację i przygotowuje środki na wypadek, gdyby kredyty hipoteczne wymknęły się spod kontroli.

W każdym razie, przed bańką spekulacyjną z 2007 roku, główne założenie zostało odrzucone. „Nastąpi spowolnienie rynku, ale nie poważny kryzys” – powtarzali analitycy. Wynik tej historii jest powszechnie znany.

„Jest bańka, ale jest to bańka zysków kapitałowych” – mówi dyrektor ds. ekonomicznych w Funcas.

Co się teraz dzieje? Czy stoimy w obliczu kolejnej bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości? „Tak, jesteśmy w bańce” – odpowiada Raymond Torres, dyrektor ds. ekonomicznych w Funcas – „ale nie bańce kredytowej, lecz bańki zysków kapitałowych”. Ekonomista argumentuje, że obecna sytuacja jest inna: przegrzanie rynku, jego zdaniem, wynika z oczekiwań dotyczących zmian cen i oczekiwanych zysków z nieruchomości.

Rzeczywiście, ceny mieszkań gwałtownie rosną. Cena metra kwadratowego mieszkań w pierwszym kwartale tego roku pobiła historyczne rekordy (patrz wykresy), osiągając 2226 euro, według danych z rejestrów nieruchomości, choć należy uwzględnić inflację. Wszystkie prognozy są zgodne co do dalszego wzrostu cen w tym roku. Caixabank Research szacuje, że do 2025 roku wzrośnie on o 9%, czyli więcej niż wynosi wzrost dochodów rozporządzalnych gospodarstw domowych.

Torres zwraca uwagę, że ceny nieruchomości są obecnie „powyżej fundamentów rynkowych”. Rosną bardzo szybko i, jak twierdzi, nastąpi korekta. Według jego analizy, na rynku działają inwestorzy, spadkobiercy, osoby o średnich i wysokich dochodach oraz obcokrajowcy niebędący rezydentami. Obecnie, według INE (Narodowego Instytutu Statystyki i Spisu Ludności), około 30% zakupów dokonywanych jest bez kredytu hipotecznego.

„Nie mamy do czynienia z nadmiarem kredytów i brakiem podaży; nie można mówić o bańce” – twierdzi ekonomista José García Montalvo.

Jak wskazał dyrektor ds. ekonomii w Funcas, bańka ta pęknie, „gdy stanie się jasne, że ceny nieruchomości nie są już uzasadnione, a rentowność nie jest już tak wysoka”.

Z drugiej strony, José García Montalvo, profesor ekonomii na Uniwersytecie w Barcelonie (UPF), twierdzi, że obecnie nie można mówić o bańce spekulacyjnej. „W latach 2007 i 2008 podaż przewyższała popyt, była prawie dwukrotnie większa, a kredyt był niemal nieograniczony; teraz już tak nie jest” – podkreślił zaledwie kilka dni temu na konferencji Tecnocasa w Barcelonie poświęconej sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Kontynuował, że brakuje mieszkań, zarówno na zakup, jak i, zwłaszcza, na wynajem, a wzrost liczby transakcji wynika z tańszego kredytu, wynikającego z niższych stóp procentowych i wzrostu liczby gospodarstw domowych. Według profesora ekonomii, obecnie nie obserwuje się załamania rynku kredytów hipotecznych, takiego jak obserwowane wówczas, a wiele wskaźników wyklucza możliwość powstania bańki spekulacyjnej. Na przykład, zadłużenie gospodarstw domowych w relacji do PKB zamknęło rok 2024 na poziomie 43,7%, w porównaniu z 81,95% w 2007 roku. Kryteria udzielania kredytów hipotecznych są również bardziej rygorystyczne.

W ten sposób mierzy się odsetek finansowania w stosunku do wartości wyceny i monitoruje go, aby upewnić się, że nie przekroczy on znacząco 80%. Dane Banku Hiszpanii wskazują, że w 2024 roku 12% kredytów przekroczyło ten próg 80%, w porównaniu z 23% kredytów hipotecznych w latach 2004–2007. Źródła branżowe wyjaśniają, że w 2025 roku zacznie być udzielanych więcej kredytów przekraczających ten próg 80%, chociaż oficjalne dane wciąż nie zostały opublikowane, aby określić ich konkretną wagę.

Podmioty biorą również pod uwagę wysiłek, jaki musi włożyć gospodarstwo domowe, aby opłacić opłatę, oraz jego zdolność oszczędzania.

„Nie ma nadmiaru kredytów dla rodzin” – podsumował Montalvo. Ostrzegł jednak, że wzrost cen „pożera” niższe ceny kredytów z powodu spadku stóp procentowych. „Osiągniemy granicę, po przekroczeniu której rodziny nie będą już mogły płacić więcej” – ostrzegł.

W rzeczywistości dostępność mieszkań nie poprawiła się pomimo tego nowego boomu na rynku, mówi Sergio Nasarre, profesor prawa cywilnego na Uniwersytecie Wirginii Zachodniej (URV) i kierownik Katedry Mieszkalnictwa UNESCO. Młodzi ludzie i osoby o niższych dochodach, którym brakuje wsparcia rodziny, mają „poważne problemy” – kontynuuje – ze znalezieniem mieszkania. Profesor zaleca analizę, kto stoi za wzrostem sprzedaży w ostatnich miesiącach, „czy to osoby potrzebujące swojego pierwszego domu, czy też inny typ nabywcy”. „Jesteśmy w subiektywnej bańce” – podkreśla.

Z tego powodu Raymond Torres zaleca ostrożność osobom poszukującym mieszkania. „To dobry moment na sprzedaż” – podsumowuje – „ale ci, którzy kupują, powinni być wybredni”.