Medo de baixas contábeis — quase seis bilhões de euros deduzidos! Investidores fogem de fundos imobiliários abertos
Os fundos imobiliários abertos já foram considerados um investimento tão seguro quanto os depósitos a prazo fixo. Mas baixas contábeis e vendas emergenciais alarmaram os investidores. Eles estão retirando seus ativos em massa - e os preços das cotas dos fundos caíram nas bolsas de valores.
Os fundos imobiliários abertos já foram considerados uma das classes de ativos mais seguras para investidores privados. Muitos bancos até os recomendaram aos seus clientes como uma alternativa a uma conta de depósito a prazo fixo quando havia quantias maiores envolvidas. Isso explica por que, de acordo com a empresa de análise Scope, os investidores alemães já depositaram cerca de 130 bilhões de euros nesses fundos.
Aqueles que perceberam já estão saindo em massa: de acordo com a empresa de pesquisa Barkow Consulting, os investidores retiraram um total de 5,9 bilhões de euros dos fundos em 2024, com 611 milhões de euros retirados somente em dezembro.
Isso é ainda mais sério porque não é tão fácil para os investidores dizerem adeus às suas cotas do fundo: qualquer um que não queira revendê-las na bolsa de valores, mas queira cancelar seu investimento, deve notificar a empresa do fundo com um ano de antecedência - e deve ter possuído as cotas por pelo menos dois anos até então. Isto significa que a verdadeira onda de emigração começou já em 2023 – os números atuais só mostram a implementação após o término do período de espera.
Além de todas essas desvantagens, agora há outra crucial: os preços das cotas dos fundos estão caindo há meses – mas muitos investidores ainda não estão cientes disso. Os preços oficiais das empresas emissoras de fundos continuam apresentando aumento de valor. No mercado secundário, no entanto, ou seja, nas bolsas de valores regionais em Hamburgo, Frankfurt ou Munique, os mesmos fundos às vezes são listados com preços 20% mais baixos.
Fundos imobiliários abertos nunca foram impulsionadores de retorno. Grandes empresas emblemáticas como a “Hausinvest” da subsidiária do Commerzbank, Commerz Real, raramente alcançam mais de dois a 2,5 por cento de retorno ao ano. Nos últimos cinco anos, a “Hausinvest” alcançou um total de 11,3 por cento . Considerando que esses fundos também cobram um prêmio de emissão de até cinco por cento, leva pelo menos dois anos para que os investidores tenham lucro.
Como as taxas de juros das contas correntes e a prazo fixo aumentaram, os retornos possíveis dos fundos parecem bastante escassos em comparação.
Os imóveis são geralmente considerados um investimento seguro e, à medida que os aluguéis aumentam, os preços também costumam aumentar. E quando as taxas de juros estavam baixas e mais pessoas podiam comprar imóveis, os preços dos imóveis explodiram.
Para aqueles que não tinham condições de comprar uma casa própria, um apartamento ou mesmo um imóvel alugado, parecia ainda mais interessante investir uma fração do dinheiro em fundos imobiliários abertos para lucrar com o aumento dos preços dos imóveis.
Mas muito poucos desses fundos investem em imóveis residenciais, cujos preços flutuam pouco – mesmo em uma recessão. A maioria dos portfólios geralmente é composta por imóveis comerciais. E seus preços caíram consideravelmente nos últimos anos.
O fim do varejo físico está deixando lojas vazias ao redor do mundo, shopping centers parcialmente ocupados e até mesmo afetando alguns armazéns e propriedades de logística. A tendência para escritórios em casa ou flexíveis reduziu a necessidade de espaço para escritórios em muitos lugares. E pairando sobre tudo está a espada de Dâmocles da eficiência energética. Devido aos altos custos de aquecimento, os edifícios de escritórios das décadas de 1970 e 1980, em particular, estão tendo dificuldades para encontrar novos inquilinos ou precisam ser reformados para se tornarem mais eficientes em termos de energia, com grandes despesas.
Além disso, as taxas de juros aumentaram, elevando os pagamentos mensais de todos os investidores imobiliários que compraram a crédito. Muitos incorporadores imobiliários e planejadores de projetos não conseguem mais lidar com esse fardo adicional. A falência do Signa Group foi apenas a ponta do iceberg. Quando tais desequilíbrios levam a vendas emergenciais, eles deprimem o nível geral de preços no mercado.
Até agora, a indústria escondeu bem seus problemas. Esse desenvolvimento não é visível nos preços dos fundos que as empresas de fundos colocam nas janelas dos bancos. Como se puxados por uma corda, os gráficos de preços sobem, interrompidos no máximo pelos dias de distribuição. Isso ocorre porque os imóveis, diferentemente das ações na bolsa de valores, não são negociados diariamente. Muitos objetos são únicos, o que dificulta a comparação. Por outro lado, isso significa que um preço que não pode ser determinado não precisa ser desvalorizado.
A avaliação é tarefa de avaliadores especiais que verificam as avaliações diversas vezes ao ano. Isso pode ser feito com base em transações imobiliárias na área ao redor do local ou com base na renda anual de aluguel multiplicada por um fator de mercado. A segunda maneira geralmente é mais simples – e oferece vantagens para os gestores de fundos: enquanto um imóvel ainda estiver alugado, seu valor não precisa ser alterado. Mesmo um imóvel vago ainda pode ser avaliado com base no aluguel esperado, desde que o proprietário consiga convencer o avaliador de que há interessados naquele preço. Dessa forma, muitos gestores de fundos “esticaram” suas necessidades de depreciação. Poderíamos também dizer “velado”.
Mas em algum momento a diferença entre o valor de mercado e o valor contábil é tão grande que os avaliadores desistem. Isso aconteceu no final de junho de 2024. Naquela época, a empresa de fundos Union Investment relatou uma necessidade de baixa contábil de 600 milhões de euros para seu fundo “Uni Immo Wohnen ZBI”. Como resultado, o valor do portfólio caiu repentinamente para apenas quatro bilhões de euros. O valor das cotas do fundo caiu imediatamente 17%, para cerca de 42 euros. Meio ano depois, a própria empresa do fundo recompra as cotas do fundo por 42,27 euros (em 25 de fevereiro de 2025). Na bolsa de valores de Hamburgo, os investidores receberam inicialmente pouco mais de 30 euros por isso. Atualmente, está de volta a 37,50 euros – uma diferença de 11,2% em relação ao preço da empresa emissora do fundo.
Essas diferenças abundam no mercado, como mostra a tabela a seguir. Os investidores estão particularmente céticos em relação ao fundo imobiliário KanAm Leading Cities Invest (DE0006791825), que teve que reduzir seu portfólio pela terceira vez em dezembro e vem vendendo imóveis há meses para levantar dinheiro para as saídas.
O preço oficial definido pela empresa de fundos KanAm já caiu 26% desde 2023, de 102,40 para 75,53 euros. Na Bolsa de Valores de Hamburgo, as ações são negociadas a um preço muito mais baixo: lá, os investidores recebem apenas 61,94 euros por ação na venda (em 25 de fevereiro de 2025), o que é 18% menos.
Não está totalmente claro se e em que nível os preços das cotas do fundo irão se recuperar. A queda de preços no mercado imobiliário alemão e em muitos mercados europeus parece ter parado por enquanto. Mas somente os próprios gestores dos fundos e os avaliadores sabem o quanto os valores nas carteiras dos fundos já se desviaram da realidade. Portanto, não se pode descartar uma nova queda nos preços das ações, mesmo que as flutuações de preços tenham se acalmado um pouco no momento.
Como sempre acontece nesses casos, intermediários duvidosos tentam lucrar com a incerteza dos investidores. Alguns investidores receberam uma oferta da SCP Investments Limited, sediada nas Ilhas Marshall, por meio de seu banco custodiante. Os bancos são obrigados a encaminhar tais ofertas; eles não dizem nada sobre sua seriedade.
No caso da SCP, os investidores receberam um “convite para apresentar ofertas de venda”. A SCP Investments solicitou que eles apresentassem uma oferta de venda até um preço máximo. Entretanto, o preço máximo indicado ficou significativamente abaixo do preço atual do mercado de ações. A SCP Investments poderia, portanto, ter vendido imediatamente as ações coletadas por um preço mais alto. Os investidores do fundo devem, portanto, ignorar tais cartas.
Agora, há três opções para investidores que detêm tais cotas de fundos:
1. Aguarde a crise e espere que os valores dos fundos se recuperem.
Parece certo que haverá necessidade de correção, já que os preços dos imóveis apenas se estabilizaram e as taxas de juros continuam altas. Embora os preços na Alemanha estejam subindo lentamente novamente, não é esperado um retorno aos níveis anteriores tão cedo. A questão é se a depreciação está suficientemente refletida no preço atual das ações. Portanto, a tática de “esperar para ver” pode ser a mais custosa.
2. Cancele as cotas do fundo com a administradora do fundo, registre-se para o reembolso e aguarde o período de carência.
Não está totalmente claro quanto valerá a parte deles daqui a um ano. O desconto atual do mercado de ações em comparação ao preço de mercado da empresa do fundo é, na melhor das hipóteses, uma indicação aproximada disso. As coisas também podem piorar, com o preço do fundo caindo ainda mais. No entanto, se as coisas correrem melhor do que o esperado, não será possível retirar a rescisão.
3. Venda as cotas do fundo agora no mercado secundário/bolsa de valores.
Essa solução também pode levar a grandes perdas para muitos investidores. O mercado de capitais não oferece nada de graça; em caso de dúvida, o comprador exigirá um desconto de risco adicional sobre o preço das cotas do fundo. No entanto, vender é provavelmente a melhor escolha quando você considera quais opções de investimento estão disponíveis para você com o dinheiro que você recebe.
A esperança de que seu fundo compense suas perdas é compensada pela perspectiva muito real de taxas de juros fixas e overnight lucrativas. Até mesmo uma conta de depósito a prazo fixo atualmente rende mais juros em um ano do que um fundo imobiliário.
Comparação de depósitos a prazo fixo do FOCUS online Se um fundo desvalorizado como o Uni Immo Wohnen ZBI retornasse ao seu nível inicial, isso corresponderia a um incrível aumento de preço de 20%. É mais realista que o fundo cresça novamente a partir do seu nível atual na taxa antiga – desde que não sejam necessárias mais baixas contábeis. Mesmo em tempos bons, o ZBI só conseguiu um retorno anual de 2,54% na melhor das hipóteses, de acordo com a Union Investment.
Estatisticamente falando, um ETF de ações, por exemplo, no MSCI World Index, oferece retornos significativamente maiores, com uma média de sete por cento ao ano. Mas essa é uma classe de risco diferente e pode não ser uma opção para investidores imobiliários extremamente avessos ao risco.
Em qualquer caso, provavelmente seria melhor sacar seu dinheiro agora com prejuízo e investi-lo em um investimento mais promissor do que assistir ao declínio dos fundos imobiliários abertos nos próximos anos.
Escritórios de advocacia já estão cientes do problema e planejam ações judiciais contra bancos que recentemente venderam esses fundos para investidores privados - mesmo que eles devessem saber do risco de desvalorização porque os preços do mercado de ações já estavam muito distantes dos preços oficiais de emissão.
A questão crucial será: eles informaram explicitamente seus clientes sobre o risco potencial de perda associado a esses fundos? Ou talvez eles tenham ocultado o risco de baixas contábeis que já estavam precificadas no mercado de ações? O fundo poderia então ter sido classificado em uma classe de risco completamente diferente e não poderia mais ser considerado seguro.
Se isso pudesse ser provado com base nas atas do parecer, pelo menos os investidores que compraram após a primeira grande desvalorização do KanAm em 2023 poderiam entrar com uma ação por danos. Não há uma data exata a partir da qual isso poderia ser aplicado – muito menos uma declaração juridicamente vinculativa.
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