O desenvolvimento de apartamentos está estagnado e cobre apenas 20% da demanda atual.

A Espanha está construindo moradias a um ritmo lento, com 127.000 apartamentos por ano, o que torna impossível resolver o problema do acesso a moradias dignas nos próximos anos. O Banco da Espanha estima atualmente o déficit em cerca de 600.000 unidades, mas ele continuará a aumentar porque o setor de desenvolvimento não consegue construir mais. Portanto, há escassez de oferta, e a oferta atual mal cobre 20% da demanda.

Os níveis de desenvolvimento imobiliário na Espanha cresceram ligeiramente nos últimos anos, embora estejam longe do pico da bolha. O pico de licenças recentes foi atingido em 2024, com as já mencionadas 127.000, e o ritmo para o ano atual é semelhante, com 56.000 licenças aprovadas até maio, de acordo com dados de construção fornecidos pelo Ministério dos Transportes com base em informações das associações de arquitetos técnicos. O ano de pico para o setor foi 2006, quando 865.000 imóveis foram autorizados para construção. Atualmente, portanto, apenas 15% das casas construídas há duas décadas estão sendo desenvolvidas. Ao longo de 2024, as licenças foram as mesmas de setembro de 2006.

Os empreendedores reclamam que a Lei de Terras está ficando lenta e encarecendo a construção.

Atualmente, desenvolver um projeto residencial envolve um processo exigente que pode se estender por anos. Pedro Fernández-Alén, presidente da Confederação Nacional da Construção (CNC), afirma que "o desenvolvimento urbano na Espanha leva em média de sete a nove anos, embora em alguns casos possa chegar a vinte". Em outras palavras, mesmo que o setor da construção consiga acelerar e se aproximar de números semelhantes aos do início do século para absorver a alta demanda, novas casas chegarão ao mercado, no mínimo, na próxima década.

O presidente da Associação Espanhola de Promotores da Construção (APCE), Xavier Vilajoana, aponta a Lei de Terras como um dos principais obstáculos. "Atualmente, a regulamentação não só impede o avanço em caso de falta de relatório ou de problema, como também devolve o planejamento urbano ao seu estado original. Não permite corrigi-lo e prosseguir", lamenta o CEO da Euroconstruct. Como resultado, o desenvolvimento habitacional desacelera e a construção fica mais cara, pois as empresas precisam recorrer a alavancagem para financiar o terreno, que acabam repassando ao comprador.

Vilajoana acrescenta que a falta de vontade política não se concentra apenas na tramitação da Lei de Terras (PP e PSOE vetam iniciativas de seus rivais no Congresso), mas também se faz sentir nos governos regionais e municipais. "Se não se pode crescer horizontalmente, pode-se crescer verticalmente; no entanto, não há consenso para modificar as regulamentações locais para expandir verticalmente", observa. Para destravar o desenvolvimento habitacional, o empresário ressalta que também existem soluções em discussão, como as Áreas de Reforma Interior (ARE), embora precisem ser atualizadas. Outra questão política é o investimento em infraestrutura. "A pressão está crescendo nas grandes cidades, e isso impulsiona suas regiões metropolitanas. Precisamos melhorar a mobilidade para que o deslocamento das pessoas para o trabalho não tome muito tempo", conclui Vilajoana.

Embora a produção imobiliária não tenha se recuperado, o mercado está se aquecendo com seus melhores números de todos os tempos, no nível da bolha imobiliária. Nos primeiros seis meses do ano, 360.000 casas foram vendidas (um aumento de 20%). E a pressão imobiliária aumentará ainda mais, pois a geração de lares continua aumentando. O Instituto Nacional de Estatística (INE) estima que haverá quase 3,7 milhões de famílias a mais na Espanha nos próximos 15 anos, se as atuais taxas de crescimento populacional, impulsionadas pela imigração, se mantiverem. Madri e Barcelona são duas das cidades europeias com maior crescimento populacional, segundo o Eurostat.

A nova demanda também apresenta desafios em termos de características habitacionais. O INE (Instituto Nacional de Estatística e Censos) indica que a previsão do futuro residencial do país mostra que, em 2039, haverá 7,7 milhões de domicílios unipessoais, um terço do total. O parque habitacional em construção hoje permanece inalterado em relação a 2006, visto que, em ambos os casos, 80% das licenças são para apartamentos localizados em blocos de apartamentos, e o tamanho médio até aumentou em comparação com a bolha imobiliária, ultrapassando 100 metros quadrados.

O setor da construção civil também sofre com a escassez de mão de obra. Em seu auge, o setor empregava 2,5 milhões de trabalhadores; hoje, são 1,5 milhão, e o número de desempregados registrados se aproxima de 200 mil, segundo a Pesquisa da Força de Trabalho. "A necessidade de mão de obra é tão grande que o problema não pode ser resolvido da noite para o dia", lamenta Daniel Cuervo, gerente geral corporativo da incorporadora Vía Ágora.

Para tentar encontrar soluções, o governo aprovou em maio o Plano de Industrialização da Habitação (PERTE), dotado de 1,3 bilhão de euros. O setor defende a promoção da construção de partes do imóvel (fachadas, paredes ou banheiros) em fábricas, como já fazem a Aedas Homes e a Vía Ágora. Mas o desenvolvimento desse setor também leva tempo, dada a crescente demanda por moradias.