Hipoteca no Divórcio: Como são divididos os bens dos cônjuges que contraíram empréstimos imobiliários

O divórcio é uma situação emocionalmente difícil para qualquer pessoa. Percebe-se que é ainda mais difícil se a separação for acompanhada pela divisão de bens, quando os ex-cônjuges não conseguem chegar a um acordo entre si sobre quais bens ficarão para cada um deles. O advogado Arkady Li contou ao MK como as hipotecas e os metros quadrados são divididos durante um divórcio.

Se um acordo sobre a divisão não for alcançado, ambas as partes na disputa terão que passar por um difícil processo legal para dividir a propriedade. Grandes problemas para os cidadãos em tal divisão surgem no caso em que eles, vivendo em um casamento registrado, celebram um contrato de empréstimo hipotecário com um banco com a finalidade de comprar uma casa ou outro imóvel. Neste caso, o acordo pode ser celebrado por ambos os cônjuges ou por um deles.

Vamos considerar diversas situações relacionadas a essa categoria de disputas.

Ao considerar tal caso, o tribunal deve primeiro determinar se o apartamento adquirido por meio de hipoteca é propriedade comum. O fato é que, de acordo com a lei, os bens que pertenciam a cada um dos cônjuges antes do casamento, bem como os bens recebidos por um dos cônjuges durante o casamento como doação, por herança ou por meio de outras transações gratuitas (os bens de cada um dos cônjuges), são seus bens pessoais. Portanto, se ficar comprovado que o apartamento foi adquirido com recursos pessoais de um determinado cônjuge, então ele não está sujeito à divisão.

Muito mais comuns são as situações em que um empréstimo foi feito para atender às necessidades da família e foi pago com a renda combinada dos cônjuges. Neste caso, o tribunal partirá das disposições da lei que, ao dividir os bens comuns dos cônjuges e determinar as quotas desses bens, as quotas dos cônjuges são reconhecidas como iguais, salvo disposição em contrário por acordo entre os cônjuges.

É possível desviar-se da igualdade de ações segundo a lei, mas na prática isso é uma tarefa difícil. O fato de um apartamento ou outro imóvel estar hipotecado (penhorado) a um banco não impede a divisão do apartamento entre os cônjuges em partes, uma vez que isso não viola os direitos do banco como credor. Na prática, os bancos sempre se opõem à divisão, mas o tribunal irá ignorar isso.

Não será possível substituir o mutuário ou transferir a dívida para outro cônjuge sem o consentimento do banco. Se tal exigência for feita, o tribunal se recusará a satisfazê-la. Concluir um acordo entre cônjuges sem levar em conta os interesses do banco também não funcionará. O banco deve ser levado a tribunal para participar em tais casos.

A presença de ônus na forma de hipoteca sobre imóvel (prédio residencial, apartamento) adquirido com recursos de capital materno (familiar) também não pode servir de fundamento para a recusa de atendimento da demanda dos cônjuges quanto à divisão desse bem e à determinação da cota dos filhos no direito de propriedade sobre esse bem.

Disputas relacionadas ao uso de recursos do capital materno na aquisição de imóveis constituem parcela significativa dos casos relativos à divisão de bens conjugais. A prática judicial se baseia na necessidade de respeitar os direitos dos filhos e divide os bens levando em conta seus interesses.

Surge a pergunta: é possível evitar um processo legal tão difícil e, de alguma forma, proteger-se em tal situação?

Se um dos cônjuges quiser fazer uma hipoteca e comprar um apartamento para si, e o outro cônjuge não quiser arcar com os riscos legais neste caso, as partes podem celebrar um contrato de casamento. De acordo com seus termos, o apartamento (ou outro imóvel) adquirido sob o contrato de empréstimo será propriedade do cônjuge que o celebrou. Nesse caso, todos os pagamentos do empréstimo são atribuídos ao respectivo cônjuge. Ele também será responsável perante o banco em caso de violação dos termos do acordo.

Nesse caso, a outra parte do contrato de casamento evitará o risco de execução hipotecária de sua propriedade em caso de violação do contrato de empréstimo.

Um advogado irá aconselhá-lo sobre os termos do contrato de casamento. Ele também ajudará na divisão de bens caso surja uma disputa entre os cônjuges em relação à divisão dos bens comuns. Por lei, um contrato de casamento deve ser autenticado em cartório.

Ao dividir a dívida hipotecária, tenha em mente o seguinte. De acordo com a legislação vigente, as dívidas comuns dos cônjuges durante a partilha dos bens comuns são distribuídas entre os cônjuges na proporção das quotas que lhes foram atribuídas.

Ao dividir as obrigações de um empréstimo hipotecário, será levado em consideração se os pagamentos da hipoteca foram feitos a partir dos fundos conjuntos dos cônjuges ou das economias pessoais do cônjuge.

Se for constatado que parte do empréstimo foi paga por um dos cônjuges após o divórcio, ele ou ela tem o direito de recorrer à justiça com uma ação para recuperar metade do dinheiro pago no empréstimo do ex-cônjuge que recebeu uma parte do apartamento, se a outra parte se recusar a compensar os custos voluntariamente. Tal reivindicação pode ser apresentada a qualquer momento, mesmo que o valor total do empréstimo ainda não tenha sido pago.

Ao analisar uma disputa, o tribunal levará em consideração quando o relacionamento conjugal entre as partes na disputa foi efetivamente encerrado e se o prazo de prescrição, que nesses casos é de três anos, expirou.

Durante a consideração de uma disputa em qualquer estágio, as partes têm o direito de entrar em um acordo. Neste caso, o processo é encerrado e a possibilidade de contestação dos termos da paz fica praticamente excluída. Todas essas circunstâncias devem ser levadas em consideração ao celebrar contratos de hipoteca entre pessoas em um casamento registrado.