A escassez de compradores de imóveis força muitos vendedores a baixar os preços e a abandonar o mercado enquanto a crise se prolonga

LOS ANGELES — A disparada nos valores dos imóveis e a escassez de imóveis no mercado deram aos proprietários uma vantagem por anos na hora de vender. Isso não é mais uma certeza.

Em todo o país, está ficando mais difícil para os vendedores negociarem. A escassez de compradores de imóveis com condições de comprar e a incerteza quanto às perspectivas para a economia, o emprego e as taxas de hipoteca estão pressionando os vendedores a ceder terreno na mesa de negociação.

Em alguns mercados, principalmente no Sul e no Oeste, proprietários ansiosos para vender têm maior probabilidade de oferecer aos compradores um acordo melhor. Isso pode incluir um preço mais baixo, um adiantamento para reduzir a taxa de juros da hipoteca do comprador e verbas para custos de fechamento e quaisquer reparos ou melhorias que possam surgir após a vistoria do imóvel.

Os motivos: potenciais compradores se recusam a aceitar o que consideram preços exorbitantes, enquanto, ao mesmo tempo, as novas construções estão dando mais opções aos compradores e pressionando os vendedores a tornarem suas casas mais atraentes.

Como resultado, embora o preço médio nacional de imóveis tenha subido ligeiramente em julho, algumas áreas metropolitanas registraram queda, sinalizando uma reversão na dinâmica de poder entre compradores e vendedores. É raro ver o tipo de disputa de lances arrebatadora que elevou os valores dos imóveis em cerca de 50% em todo o país no início desta década. Ofertas muito baixas são mais comuns.

Apesar dessa tendência otimista, o mercado imobiliário continua atolado em uma crise. As vendas de casas usadas nos EUA estão cerca de 1,3% abaixo do registrado nos primeiros sete meses do ano passado, quando atingiram o menor nível em quase 30 anos.

O preço médio de imóveis anunciados no país subiu ligeiramente em julho em relação ao ano anterior, para US$ 439.450, de acordo com a Realtor.com. A imobiliária constatou que o máximo que um comprador de imóvel com renda familiar média nos EUA pode gastar em um imóvel é US$ 298.000. A análise considera uma entrada de 20% e um financiamento imobiliário de 30 anos a uma taxa fixa de 6,74%. Por esses critérios, 7 em cada 10 compradores de imóveis estão fora do mercado.

O mercado imobiliário está estagnado desde 2022, quando as taxas de juros dos financiamentos imobiliários começaram a subir de mínimas históricas. O número de casas disponíveis para venda caiu, enquanto os preços continuaram subindo.

Em todo o país, mais imóveis estão sendo colocados à venda e permanecem sem venda por mais tempo porque os compradores não estão dispostos ou não conseguem fechar negócio. Os anúncios ativos — um número que abrange todos os imóveis no mercado, exceto aqueles que aguardam a conclusão da venda — aumentaram em julho pelo 21º mês consecutivo, um aumento de quase 25% em relação ao ano anterior, de acordo com o Realtor.com.

O estoque de casas à venda nos EUA aumentou gradualmente com a desaceleração do mercado e agora está em um nível em que a oferta e a demanda estão mais equilibradas. Mas em estados como Texas e Flórida, o número de casas no mercado aumentou acentuadamente, em parte porque esses estados são polos de construção de novas casas.

Os compradores de imóveis agora podem ter mais influência em relação aos vendedores no Sul e no Oeste, onde o estoque de imóveis aumentou na casa de um dígito, em comparação com os níveis pré-pandemia. As condições são mais difíceis nos mercados do Centro-Oeste e Nordeste, onde a oferta de imóveis permanece 40% e 50% abaixo dos níveis pré-pandemia, respectivamente, de acordo com o Realtor.com.

Após cerca de dois meses no mercado e três visitas guiadas, a casa de Doug McCormick ainda não recebeu uma única oferta.

O empresário aposentado e sua esposa anunciaram inicialmente a casa de 4 quartos e 4 banheiros e meio, localizada em Evergreen, uma comunidade montanhosa a cerca de 48 quilômetros a oeste de Denver, por US$ 1,3 milhão. Eles reduziram o preço inicial para cerca de US$ 1,28 milhão. Isso também não conseguiu atrair um comprador.

McCormick, de 80 anos, diz que espera que as taxas de juros da hipoteca caiam um pouco e atraiam mais compradores. Mas ele também considera simplesmente alugar o imóvel.

"Isso é algo que está meio que no fundo da minha mente", disse ele. "Estou sempre me lembrando de que você só precisa de um comprador."

A situação de McCormick não é única. Com a queda da demanda, mais vendedores recorreram à redução do preço inicial — muitas vezes várias vezes — sem sucesso.

“Mesmo que estejamos vendo uma quantidade substancial de reduções de preços, às vezes não é suficiente mover a casa, ela continua parada”, disse Annie Foushee, corretora da Redfin em Denver.

O preço médio de imóveis à venda em Austin caiu 4,9% em julho em relação ao ano anterior, enquanto em Miami caiu 4,7%. Outras áreas metropolitanas que registraram quedas acentuadas nos preços de venda incluem: Chicago (4,4%), Los Angeles (4,2%) e Denver (4%).

Lindsay Olesberg e seu marido, John, sabem como é navegar pelos dois lados da crise imobiliária.

O casal colocou sua casa de 4 quartos e 3 banheiros e 1 lavabo à venda nos arredores de Albuquerque por US$ 835.000 em junho de 2024, depois que John, um cientista pesquisador, conseguiu um novo emprego no Texas. O plano: vender a casa, mudar-se para Austin e comprar uma casa lá. Levou mais de um ano, durante o qual o casal reduziu o preço inicial várias vezes, retirou temporariamente a casa do mercado e teve algumas ofertas rejeitadas.

No final, eles concordaram em vender por US$ 40.000 abaixo do preço original.

Comprar uma casa ficou muito mais fácil. Os Olesbergs tiveram pouca dificuldade em encontrar casas que gostassem e pudessem pagar em Austin, onde o estoque de imóveis aumentou quase 60% em julho em comparação com os níveis pré-pandemia.

Eles compraram uma casa de cinco quartos e três banheiros em Austin por US$ 735.000, ou US$ 30.000 abaixo do preço inicial. O vendedor também concordou em cobrir US$ 1.000 em taxas.

“Recebemos menos pela nossa casa no Novo México do que gostaríamos”, disse Lindsay Olesberg, 59, professora da Bíblia. “Mas, ao mesmo tempo, sabíamos que Austin era um mercado comprador, então os preços estavam caindo.”

Em mercados onde os compradores agora têm vantagem, os vendedores que podem esperar geralmente optam por retirar seus anúncios em vez de serem pressionados a baixar muito o preço.

Tammy Tullis colocou sua casa no subúrbio de South Miami, em Miami, à venda em junho. Mas a casa de quatro quartos e três banheiros e meio não recebeu muitas ofertas inicialmente, então ela reduziu o preço inicial de US$ 2,8 milhões em US$ 100.000. Isso ajudou a aumentar a participação durante uma visitação pública, mas ela só recebeu ofertas muito baixas.

“Eles estavam entre US$ 400.000 e US$ 500.000 errados”, disse Tullis, 51.

No mês passado, a consultora financeira retirou o imóvel do anúncio. Ela pode anunciá-lo novamente em breve.

“Quero vender, mas não estou com pressa”, disse Tullis.

O governo Trump pressionou o Federal Reserve (Fed) a reduzir as taxas de juros, alegando que isso ajudaria o mercado imobiliário. Mas compradores de imóveis – e políticos – devem ter em mente que o banco central influencia diretamente apenas as taxas de curto prazo, enquanto a maioria das hipotecas se baseia no rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos. Portanto, taxas de hipoteca mais baixas não seriam garantidas, mesmo que o Fed reduzisse as taxas em duas semanas, como o mercado espera.

E embora taxas de hipoteca mais baixas aumentassem o poder de compra dos compradores de imóveis, elas também poderiam atrair mais compradores, dando aos vendedores menos incentivo para continuar baixando os preços.

Os economistas geralmente esperam que a taxa média de uma hipoteca de 30 anos permaneça próxima da faixa de 6% neste ano.