Страх списаний — вычтено почти шесть миллиардов евро! Инвесторы бегут из открытых фондов недвижимости
Открытые фонды недвижимости когда-то считались столь же надежным вложением, как и срочные депозиты. Однако списания и вынужденные распродажи встревожили инвесторов. Они массово выводят свои активы, и цены на акции фондов на фондовых биржах упали.
Открытые фонды недвижимости когда-то считались одним из самых безопасных классов активов для частных инвесторов. Многие банки даже рекомендовали их своим клиентам в качестве альтернативы срочному депозитному счету, когда речь шла о более крупных суммах. Это объясняет, почему, по данным аналитической компании Scope, немецкие инвесторы вложили в такие фонды около 130 миллиардов евро.
Те, кто это заметил, уже массово уходят: по данным исследовательской компании Barkow Consulting, в 2024 году инвесторы вывели из фондов в общей сложности 5,9 млрд евро, причем только в декабре было выведено 611 млн евро.
Это тем более серьезно, что инвесторам не так-то просто распрощаться со своими акциями фонда: любой, кто не хочет перепродавать их на фондовой бирже, но хочет отменить свои инвестиции, должен уведомить об этом компанию фонда за год вперед и к этому моменту должен владеть акциями не менее двух лет. Это означает, что реальная волна эмиграции началась уже в 2023 году — текущие цифры отражают реализацию только после истечения периода ожидания.
В дополнение ко всем этим недостаткам появился еще один важный: цены на акции фондов падают уже несколько месяцев, но многие инвесторы еще не знают об этом. Официальные цены компаний-эмитентов фондов продолжают демонстрировать рост стоимости. Однако на вторичном рынке, т. е. на региональных фондовых биржах в Гамбурге, Франкфурте или Мюнхене, те же фонды иногда котируются на 20 процентов ниже.
Открытые фонды недвижимости никогда не были источниками роста доходности. Крупные флагманы, такие как «Hausinvest» дочерней компании Commerzbank Commerz Real, редко достигают доходности более 2–2,5 процентов в год. За последние пять лет «Hausinvest» добился общего показателя в 11,3 процента . Учитывая, что такие фонды также взимают премию за эмиссию в размере до пяти процентов, потребуется не менее двух лет, прежде чем инвесторы хотя бы выйдут в плюс.
Поскольку процентные ставки по текущим и срочным счетам сейчас выросли, достижимая доходность фонда по сравнению с этим выглядит довольно скромной.
Недвижимость обычно считается надежной инвестицией, и с ростом арендной платы цены обычно также растут. А когда процентные ставки были низкими и больше людей могли позволить себе недвижимость, цены на нее резко выросли.
Для тех, кто не мог позволить себе собственный дом, квартиру или даже арендованную недвижимость, казалось еще более интересным вложить часть денег в открытые фонды недвижимости, чтобы получить прибыль от роста цен на недвижимость.
Однако очень немногие из этих фондов инвестируют в жилую недвижимость, цены на которую колеблются незначительно — даже в период рецессии. Большую часть портфелей обычно составляет коммерческая недвижимость. И цены на них за последние годы значительно упали.
Закат традиционной розничной торговли приводит к пустующим магазинам по всему миру, частичной занятости торговых центров и даже затрагивает некоторые складские и логистические объекты. Тенденция к использованию домашних или гибких офисов привела к снижению потребности в офисных помещениях во многих местах. И над всем этим висит дамоклов меч энергоэффективности. Из-за высоких расходов на отопление офисные здания, построенные в 1970-х и 1980-х годах, испытывают трудности с поиском новых арендаторов или вынуждены проводить реконструкцию, чтобы сделать их более энергоэффективными, что сопряжено с большими затратами.
Кроме того, выросли процентные ставки, что привело к увеличению ежемесячных платежей для всех инвесторов в недвижимость, купивших ее в кредит. Многие застройщики и проектировщики уже не могут справляться с этой дополнительной нагрузкой. Банкротство Signa Group было лишь вершиной айсберга. Когда такие дисбалансы приводят к вынужденным распродажам, они снижают общий уровень цен на рынке.
До сих пор отрасль хорошо скрывала свои проблемы. Это развитие не отражается на ценах фондов, которые инвестиционные компании размещают в окнах банков. Словно дергаемые за веревочку, графики цен движутся вверх, прерываясь лишь днями распределения. Это связано с тем, что в отличие от акций на фондовой бирже торговля недвижимостью не ведется ежедневно. Многие объекты уникальны, что затрудняет сравнение. И наоборот, это означает, что цену, которую невозможно определить, не нужно девальвировать.
Оценка является задачей специальных оценщиков, которые проверяют оценки несколько раз в год. Это можно сделать на основе данных о сделках с недвижимостью в районе, прилегающем к местоположению, или на основе годового дохода от аренды, умноженного на рыночный коэффициент. Второй способ обычно проще и дает преимущества управляющим фондами: пока недвижимость сдается в аренду, ее стоимость не нужно менять. Даже пустующую недвижимость можно оценить на основе ожидаемой арендной платы, при условии, что владелец сможет убедить оценщика, что есть заинтересованные лица по этой цене. Таким образом, многие управляющие фондами «растянули» свои потребности в амортизации. Можно также сказать «завуалированный».
Но в какой-то момент разница между рыночной стоимостью и балансовой стоимостью становится настолько большой, что оценщики прекращают работу. Это произошло в конце июня 2024 года. В то время инвестиционная компания Union Investment сообщила о необходимости списания 600 миллионов евро для своего фонда «Uni Immo Wohnen ZBI». В результате стоимость портфеля внезапно упала до всего лишь четырех миллиардов евро. Стоимость акций фонда сразу упала на 17 процентов и составила около 42 евро. Спустя полгода сама компания фонда выкупает акции фонда за 42,27 евро (по состоянию на 25 февраля 2025 года). На Гамбургской фондовой бирже инвесторы изначально получили за это чуть более 30 евро. В настоящее время он вернулся к 37,50 евро — разница в 11,2 процента по сравнению с ценой компании-эмитента фонда.
Как показывает следующая таблица, на рынке наблюдается множество подобных различий. Инвесторы особенно скептически относятся к фонду недвижимости KanAm Leading Cities Invest (DE0006791825), которому в декабре пришлось в третий раз списать свой портфель и который уже несколько месяцев продает недвижимость, чтобы собрать деньги на покрытие оттока капитала.
Официальная цена, установленная фондовой компанией KanAm, уже упала на 26 процентов с 2023 года — со 102,40 до 75,53 евро. На Гамбургской фондовой бирже акции торгуются по гораздо более низкой цене: там инвесторам предлагают при продаже всего 61,94 евро за акцию (по состоянию на 25 февраля 2025 года), что на 18 процентов меньше.
Совершенно неясно, восстановятся ли цены на акции фонда и до какого уровня. Падение цен на рынке недвижимости Германии и многих европейских стран, похоже, пока прекратилось. Но только сами управляющие фондами и оценщики знают, насколько сильно стоимость в портфелях фондов уже отклонилась от реальности. Поэтому нельзя исключать дальнейшего снижения цен на акции, даже если в настоящее время колебания цен несколько стихли.
Как всегда в таких случаях, сомнительные посредники пытаются нажиться на неуверенности инвесторов. Некоторые инвесторы получили предложение от SCP Investments Limited, базирующейся на Маршалловых Островах, через свой банк-кастодиан. Банки обязаны направлять такие предложения; они ничего не говорят об их серьезности.
В случае SCP инвесторы получили «приглашение подать предложения о продаже». SCP Investments призвала их подать предложение о продаже по максимальной цене. Однако указанная максимальная цена оказалась значительно ниже текущей цены на фондовом рынке. Таким образом, SCP Investments могла бы немедленно продать собранные акции по более высокой цене. Поэтому инвесторам фондов следует игнорировать такие письма.
Теперь у инвесторов, владеющих акциями таких фондов, есть три варианта:
1. Переждать кризис и надеяться, что стоимость фонда восстановится.
Очевидно, что необходимость в коррекции возникнет, поскольку цены на недвижимость только стабилизировались, а процентные ставки остаются высокими. Несмотря на то, что цены в Германии снова медленно растут, в ближайшее время не стоит ожидать возвращения к прежним уровням. Вопрос в том, в достаточной ли степени амортизация отражена в текущей цене акций. Поэтому тактика «подождем и увидим» может оказаться наиболее затратной.
2. Аннулируйте паи фонда в компании фонда, зарегистрируйтесь для погашения и затем ждите льготного периода.
Совершенно непонятно, сколько будет стоить их акция через год. Текущая скидка на фондовом рынке по сравнению с рыночной ценой компании-фонда в лучшем случае является приблизительным показателем этого. Ситуация может ухудшиться, и стоимость фонда упадет еще больше. Однако если дела пойдут лучше ожиданий, отменить расторжение договора будет невозможно.
3. Продайте акции фонда сейчас на вторичном рынке/фондовой бирже.
Это решение также может привести к большим потерям для многих инвесторов. Рынок капитала ничего не дает бесплатно; в случае сомнений покупатель потребует дополнительную скидку за риск к цене акций фонда. Однако продажа, вероятно, является наилучшим выбором, если учесть, какие варианты инвестирования вам доступны с полученными деньгами.
Надежда на то, что ваш фонд компенсирует свои потери, нивелируется вполне реальной перспективой выгодных фиксированных и однодневных процентных ставок. Даже срочный депозитный счет в настоящее время приносит больше процентов за год, чем фонд недвижимости.
Сравнение срочных депозитов от FOCUS online Если бы такой потрепанный фонд, как Uni Immo Wohnen ZBI, вернулся к своему начальному уровню, это означало бы невероятный рост цен на 20 процентов. Более реалистично, что фонд снова вырастет с текущего уровня по старой ставке — при условии, что не потребуется никаких дальнейших списаний. По данным Union Investment, даже в хорошие времена ZBI удавалось получать годовую доходность в лучшем случае лишь в 2,54 процента.
С точки зрения статистики, ETF акций, например, на индекс MSCI World Index, обеспечивает значительно более высокую доходность — в среднем семь процентов в год. Но это другой класс риска и может не подойти инвесторам в недвижимость, которые крайне не расположены к риску.
В любом случае, скорее всего, будет лучше забрать свои деньги сейчас, понеся убытки, и вложить их в более перспективные инвестиции, чем наблюдать, как открытые фонды недвижимости в течение многих лет терпят крах.
Юридические фирмы уже осведомлены об этой проблеме и планируют подать иски против банков, которые недавно продали такие фонды частным инвесторам, — хотя они должны были знать о риске девальвации, поскольку цены на фондовом рынке уже значительно отошли от официальных цен эмиссии.
Главный вопрос будет заключаться в следующем: проинформировали ли они своих клиентов в явной форме о потенциальном риске потерь, связанных с этими средствами? Или, возможно, они скрывали риск списаний, который уже был учтен на фондовых рынках? В таком случае фонд, возможно, пришлось бы отнести к совершенно другому классу риска, и он больше не мог бы считаться безопасным.
Если бы это удалось доказать на основе протокола совещания, то, по крайней мере, инвесторы, купившие акции после первой крупной девальвации KanAm в 2023 году, могли бы подать иск о возмещении ущерба. Точной даты, с которой это может применяться, не существует, не говоря уже о юридически обязывающем заявлении.
FOCUS
