Цены падают: что произойдет, если вы и ваш ипотечный кредитор не договоритесь о стоимости дома?
Обновлено:
По словам брокеров, оценщики ипотечных кредитов все чаще устанавливают цены на дома, которые намного ниже их реальной стоимости. Они называют эту практику «отвратительной».
Брокеры в отрасли отмечают, что оценщики стали чрезмерно осторожны в своих оценках в то время, когда цены на недвижимость остаются на прежнем уровне.
Оценка ипотеки направлена на то, чтобы определить, соответствует ли недвижимость критериям кредитора и стоит ли она столько, сколько покупатель согласился за нее заплатить.
Зачастую оценщик даже не заходит в дом, а просто проезжает мимо или ищет информацию о нем в Интернете.
Оценщик будет основывать свою оценку на аналогичных домах в этом районе, которые уже проданы.
Так называемые «заниженные оценки» представляют собой проблему, поскольку они могут привести к тому, что кредитор отклонит предложение ипотеки или покупателю или продавцу жилья придется пересматривать цену или брать больше кредита.
Какая цена? Оценщики определят денежную стоимость недвижимости в процессе покупки.
Адам Стайлз, управляющий директор лондонской ипотечной брокерской компании Helix Financial Partners, рассказал, что за последние недели стоимость недвижимости троих его клиентов снизилась более чем на 1 млн фунтов стерлингов.
«В последнее время у нас были ужасные оценки», — сказал Стайлз. «Один оценщик приезжал, чтобы оценить два готовых новых здания, и назвал сумму в 1,7 миллиона фунтов стерлингов».
«Затем мы передали сделку другому кредитору, который поручил другому оценщику, который через две недели оценил недвижимость в 2,8 млн фунтов стерлингов. Это разница в стоимости в 1,1 млн фунтов стерлингов, и это просто безумие».
В другом примере дом в престижном районе Лондона, оценённый в 3 млн фунтов стерлингов, стоил 1,4 млн фунтов стерлингов. Это после того, как предыдущие оценщики согласились с оценками заёмщика.
«Необходимо повысить ответственность и предоставить возможности для беспристрастной апелляции».
Как покупатель:
1. Договоритесь с продавцом о новой цене, которая устроит обе стороны.
2. Найдите нового кредитора, который предложит вам необходимую сумму ипотеки.
3. Увеличьте размер вашего депозита за счет ваших сбережений
4. Перекройте разрыв, заручившись деньгами друзей или семьи.
5. Уйдите и найдите новую недвижимость.
Как продавец:
1. Рассмотрите возможность снижения цены продажи или достижения компромисса.
2. Поощряйте покупателя обращаться к другому кредитору с другими критериями кредитования.
3. Если эти цифры вас не устраивают, обратитесь к агентам по недвижимости или юристам, чтобы обсудить скидки или новые предложения на всех уровнях цепочки.
4. Выставьте свою недвижимость обратно на продажу и попытайтесь найти нового покупателя, который сможет предложить необходимую сумму.
5. Найдите покупателя за наличные.
Джек Таттон, директор брокерской компании SJ Mortgage в Фэрхэме, также отметил, что заниженные оценки становятся все более распространенным явлением.
«Мы столкнулись с большим количеством заниженных оценок, чем когда-либо за долгое время. Недавно в марте наш оценщик оценил недвижимость в 250 000 фунтов стерлингов, а в июне снизил её до 225 000 фунтов стерлингов».
«Я не знаю ни одного места в Великобритании, где рынок жилья сократился бы на 10 процентов за такой короткий период. Если бы это произошло, у многих людей возникли бы серьёзные проблемы».
Он признает, что агенты и продавцы иногда могут завышать стоимость недвижимости, но в целом считает, что оценщики «излишне осторожны».
По его словам, это связано со «стагнацией» рынка недвижимости.
Застройщик Кундан Бхадури из компании Kushman Group, которая строит дома в Кенте, подсчитал, что в половине продаж, в которых он участвует, недвижимость недооценивается.
«В моем уголке Кента, где я занимаюсь застройкой объектов недвижимости стоимостью обычно менее 500 000 фунтов стерлингов каждая, процесс оценки ипотеки превратился из профессиональной услуги в игру в русскую рулетку», — сказал он.
«Это явление затронуло почти половину всех сделок купли-продажи недвижимости, при этом среднее снижение оценки на Юго-Востоке составляет целых 11 000 фунтов стерлингов от согласованной цены продажи».
«В прошлом месяце двухкомнатная терраса в Эшфорде, согласованная стоимость которой составляла 325 000 фунтов стерлингов, была оценена оценщиком кредитора в 290 000 фунтов стерлингов, сославшись на «рыночную неопределенность», несмотря на то, что три идентичных соседних объекта были проданы дороже за предыдущие три месяца.
«Оценщики смеются за наш счет, чтобы скрыть будущие претензии по своей профессиональной страховке».
«Действующие порочные стимулы создали систему, в которой инспектор не несет никакой ответственности, но при этом все остальные участники цепочки подвергаются катастрофическому риску».
Оценка ипотеки может стать серьезной проблемой для покупателей, продавцов и даже для тех, кто повторно ипотекает .
Когда покупателю сообщают, что недвижимость стоит меньше, чем он согласился за нее заплатить, ему часто приходится убеждать продавца снизить цену, чтобы сделка состоялась.
Если продавец не готов этого сделать, у покупателя может возникнуть нехватка между суммой, которую ипотечный кредитор позволит ему взять в долг, и суммой, которую продавец хочет, чтобы он заплатил.
Представьте себе человека, покупающего недвижимость за 400 000 фунтов стерлингов с ипотекой в 90 процентов в размере 360 000 фунтов стерлингов и первоначальным взносом в размере 10 процентов в размере 40 000 фунтов стерлингов.
Если тогда стоимость имущества оценивалась в 360 000 фунтов стерлингов, это значит, что кредитор будет готов одолжить только 90 процентов от 360 000 фунтов стерлингов, что составляет 324 000 фунтов стерлингов.
Помимо депозита в размере 40 000 фунтов стерлингов, покупателю нужно будет решить, хочет ли он внести оставшиеся 36 000 фунтов стерлингов, чтобы компенсировать разницу.
Кен Джеймс, директор лондонской компании Contractor Mortgage Services, говорит, что снижение стоимости недвижимости создает проблемы для всех, особенно для агентов по недвижимости.
«Сейчас мы наблюдаем все большее падение оценок, и это создает настоящую головную боль для всех участников», — сказал Джеймс.
«Агенты по недвижимости изо всех сил борются против любых пересмотров условий и, если стоимость недвижимости занижена, часто хотят, чтобы вы обратились к другому кредитору, чтобы посмотреть, оценят ли они ее выше».
«Это, конечно, не всегда принесет желаемый результат, и когда кредитор заявляет, что стоимость занижена, потенциальные покупатели часто подозревают, что реальная стоимость недвижимости не соответствует той, которую они были готовы заплатить.
«В некоторых случаях они потом начнут сомневаться, стоит ли вообще совершать покупку».
Заемщикам, которым нужна ипотека в связи с окончанием срока действия текущего кредита с фиксированной ставкой или в связи с покупкой жилья, следует как можно скорее изучить имеющиеся варианты.
Владельцам жилья, сдаваемого в аренду, также следует действовать как можно скорее.
Ссылки для быстрого поиска ипотеки от партнера This is Money — L&C
> Калькулятор ставок по ипотеке
> Найдите подходящую для вас ипотеку
Что делать, если мне необходимо повторно заложить ипотеку?
Заемщикам следует сравнить ставки, поговорить с ипотечным брокером и быть готовыми действовать.
Владельцы жилья могут заключить новую сделку за шесть-девять месяцев вперед, часто без каких-либо обязательств по ее соглашению.
Большинство ипотечных соглашений предусматривают добавление комиссий к стоимости кредита и взимание их только при его выдаче. Это означает, что заёмщики могут получить кредит подходящей ставки, не платя высокие сборы за оформление.
Имейте в виду, что если вы сделаете это и не оплатите комиссию по завершении кредита, на сумму комиссии будут начисляться проценты в течение всего срока кредита, поэтому это может оказаться не лучшим вариантом для всех.
Что делать, если я покупаю дом?
Тем, у кого уже есть договоренность о покупке жилья, следует постараться как можно скорее зафиксировать процентные ставки, чтобы точно знать, какими будут их ежемесячные платежи.
Покупателям следует избегать чрезмерных затрат и помнить, что цены на жилье могут упасть, поскольку высокие ставки по ипотеке ограничивают возможности людей по получению кредитов и покупательную способность.
Что насчет арендодателей, покупающих жилье для сдачи в аренду?
Владельцы жилья, приобретаемого для сдачи в аренду и имеющего ипотечные кредиты с выплатой только процентов, столкнутся с более значительным ростом ежемесячных расходов, чем владельцы жилья с ипотечным кредитом на жилую недвижимость.
Это обуславливает необходимость своевременной рефинансирования ипотеки, и наш партнер L&C также может помочь с ипотекой при покупке жилья для сдачи в аренду.
Как сравнить стоимость ипотеки
Лучший способ сравнить стоимость ипотеки и найти подходящее предложение — поговорить с брокером.
Компания This is Money уже давно сотрудничает с бесплатным брокером L&C, который предоставит вам бесплатную экспертную консультацию по ипотеке.
Хотите узнать о лучших ставках по ипотеке на сегодняшний день? Воспользуйтесь калькулятором лучших ставок по ипотеке This is Money и L&C, чтобы увидеть предложения, соответствующие вашей стоимости жилья, размеру ипотеки, сроку и фиксированной ставке.
Если вы готовы найти свой следующий ипотечный кредит, воспользуйтесь онлайн-сервисом поиска ипотечных кредитов L&C. Он проверит тысячи предложений от более чем 90 различных кредиторов, чтобы найти для вас лучшее предложение.
> Найдите лучшее предложение по ипотеке с This is Money и L&C
Однако имейте в виду, что ставки могут быстро меняться, поэтому, если вам нужна ипотека или вы хотите сравнить ставки, как можно скорее обратитесь в L&C, чтобы они помогли вам найти подходящую ипотеку.
Ипотечные услуги предоставляет компания London & Country Mortgages (L&C), которая авторизована и регулируется Управлением по финансовому регулированию и надзору (FCA) (регистрационный номер: 143002). FCA не регулирует большинство ипотечных кредитов, выдаваемых с целью сдачи в аренду. Ваш дом или другая недвижимость могут быть изъяты, если вы не будете своевременно вносить платежи по ипотеке.
This İs Money
