Владельцы недвижимости потеряют деньги. «Нет никаких правовых оснований для иска о компенсации».

• - Поправка к Закону о территориальном планировании и развитии, которая ввела генеральные планы, не дает правовой основы для требований о возмещении ущерба в случае снижения стоимости недвижимости, вызванного принятием генерального плана, - утверждает юрисконсульт д-р Агнешка Грабовска-Тос, управляющий партнер юридической фирмы Kania Stachura Toś.
• - Владельцы смогут реализовать свое право на компенсацию за снижение стоимости своей недвижимости только после принятия местного плана застройки этой недвижимости или внесения в этот план изменений, - добавляет д-р Агнешка Грабовска-Тось.
• По мнению адвоката Агнешки Грабовской-Тос, возможности получения компенсации для лиц, чей земельный участок потеряет стоимость в результате принятия генерального плана, весьма ограничены.
• Эксперт отмечает, что муниципалитеты будут привлечены к ответственности за ущерб, причиненный незаконным принятием генеральных планов. После вынесения судом окончательного решения о признании генерального плана недействительным могут быть поданы иски о возмещении ущерба.

Будут ли поляки иметь право на компенсацию, если в результате принятия генерального плана снизится стоимость земельных участков?

Юрисконсульт д-р Агнешка Грабовска-Тос: Поправка к Закону о территориальном планировании и развитии, вводящая генеральные планы, не предоставляет правовой основы для иска о компенсации в случае снижения стоимости недвижимости, вызванного принятием генерального плана . Такие права предоставляются собственникам недвижимости только в связи с последствиями принятия местного плана в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 36 настоящего Закона.

В ходе реализации реформы территориального планирования это положение не было изменено, чтобы обеспечить возможность подачи исков о компенсации. Кроме того, статья 37, раздел 11a Закона о территориальном планировании и развитии не была изменена, что означает, что генеральные планы не будут учитываться при оценке недвижимости в рамках процедур установления платы за планирование, связанной с увеличением стоимости недвижимости или компенсацией за её снижение. Также важно помнить, что статья 6, раздел 1 настоящего Закона предусматривает, что положения местного плана территориального развития, наряду с другими положениями, определяют порядок осуществления прав собственности на недвижимость. В этом положении генеральный план не упоминается.

Законодатель исходил из того, что генеральный план не является непосредственным основанием для осуществления застройки территории в соответствии с его положениями, что подтверждается и введенными реформой территориального планирования положениями, регламентирующими содержание и принципы принятия генеральных планов.

Генеральный план не является правовой основой для принятия иных решений, кроме решения об условиях застройки и использования земельного участка, и не является основанием для подачи возражения на разрешение на строительство, а органы архитектурно-строительного надзора не могут проверять соответствие проекта строительства генеральному плану.

Однако это не меняет того факта, что генеральный план фактически повлияет на порядок осуществления прав собственности на недвижимость в будущем, поскольку новые локальные планы и новые решения об условиях застройки (а соответствие строительного проекта этим документам подлежит проверке в ходе процедуры выдачи разрешения на строительство) должны будут соответствовать этому плану.

В связи с введением реформы пространственного планирования, и в частности положений Постановления Министра развития и технологий от 2 мая 2024 года о порядке обозначения дополнительных зон застройки в генеральном плане муниципалитета (Законодательный вестник 2024 г., поз. 729) , владельцы недвижимости, которые в настоящее время могли получить разрешения на застройку, будут лишены этой возможности после вступления генеральных планов в силу, поскольку их недвижимость не будет включена в дополнительную зону застройки . Владельцы участков будут объяснять это снижением стоимости их недвижимости в связи с принятием генерального плана . Однако, согласно действующим нормам, это не является основанием для требования компенсации .

Когда поляки могут рассчитывать на компенсацию в случае обесценения их недвижимости? Только после принятия плана развития территории, где расположен их участок?

Да, собственники смогут воспользоваться своим правом на компенсацию снижения стоимости своей недвижимости только после принятия местного плана развития этой недвижимости или внесения в него изменений. Если эти планы будут приняты после вступления в силу генерального плана, как я уже упоминал, они должны будут соответствовать этому плану.

В этом смысле генеральный план повлияет на варианты застройки конкретного участка. Однако это влияние не является прямым, поскольку Закон о территориальном планировании и развитии чётко гласит, что генеральный план не является основанием для выдачи разрешений на строительство , которые разрешают строительные работы. Кроме того, на его основе не может быть составлена отчётность о таких работах. В случае принятия местного плана собственник недвижимости будет иметь те же права, которые в настоящее время имеют собственники участков в отношении генеральных планов. Под этим я подразумеваю право на компенсацию, эквивалентную снижению стоимости недвижимости, которая предоставляется собственнику при продаже недвижимости после принятия или изменения плана .

Следует отметить, что собственник имущества может также предъявить требования, указанные в статье 36, части 1 Закона, то есть требование о возмещении причиненного реального ущерба или требование о выкупе имущества, если в связи с принятием местного плана зонирования или внесением в него изменений использование имущества или его части прежним способом или в соответствии с прежним назначением стало невозможным или существенно ограничено .

Однако подобные разбирательства следует отличать от разбирательств о возмещении ущерба, возникших в результате принятия муниципалитетом генерального плана с нарушением закона. В таком случае собственник вправе подать иск о возмещении ущерба в соответствии со статьей 4171 Гражданского кодекса, не дожидаясь принятия генерального плана. Однако это возможно только в случае признания генерального плана недействительным в рамках отдельного разбирательства.

Основной сложностью при предъявлении исков станет сам процесс признания генерального плана недействительным. Эффективность обжалования генерального плана будет зависеть от того, докажет ли собственник объекта недвижимости, что генеральный план нарушает его законные интересы и что его принятие существенно нарушило принципы разработки генерального плана или порядок его разработки . Только такие нарушения являются основанием для признания судом генерального плана недействительным.

Не каждый случай исключения застройки на определённом участке, предусмотренном генеральным планом, будет считаться нарушением закона, поскольку муниципалитет не обладает полной свободой в определении зон застройки. Закон о территориальном планировании и развитии и его положения вводят существенные ограничения для муниципалитетов в этом отношении. Если муниципалитет правильно применяет положения об определении зон застройки, и участок не входит в эту зону, и при этом генеральный план принят в соответствии с порядком и другими нормативными актами, его нельзя обвинить в нарушении закона. В таком случае обжалование генерального плана будет безрезультатным.

По моему мнению , на практике доказать, что ненадлежащий генеральный план причинил вред, может быть сложно . Аналогичным образом, доказательство вреда, связанного с невозможностью получить решение о застройке из-за того, что участок не входит в зону застройки, может быть проблематичным. Поэтому, даже если план будет признан недействительным , получение компенсации будет существенно ограничено .

На какие суммы компенсации вы можете рассчитывать?

В случае возмещения ущерба за снижение стоимости объекта недвижимости, вызванное принятием или изменением плана местного развития, нормативные акты предусматривают, что размер возмещения равен уменьшению стоимости объекта недвижимости . Возмещение представляет собой разницу между стоимостью объекта недвижимости, определенной с учетом целевого назначения землепользования, действовавшего после принятия или изменения плана местного развития, и его стоимостью, определенной с учетом целевого назначения землепользования, действовавшего до изменения плана или фактического использования объекта недвижимости до принятия плана. Однако нормативных актов, определяющих порядок определения компенсации за незаконное принятие генерального плана развития, не существует. И здесь всегда возникает вопрос: какой ущерб понес собственник участка в связи с принятием генерального плана развития?

Если мы посмотрим на последствия признания генерального плана недействительным, то у нас фактически будет два варианта.

Первый случай – когда после признания генерального плана недействительным собственник участка не может получить разрешение на его застройку из-за отсутствия генерального плана. Эта ситуация ничем не отличается от ситуации, когда участок вообще не был включен в генеральный план из-за непринятия его муниципалитетом до 30 июня 2026 года. Во втором случае, если на дату принятия генерального плана действовал локальный план, признание генерального плана недействительным не повлияет на действительность локального плана. Если в плане была предусмотрена возможность застройки, собственник сможет осуществить её независимо от того, был ли принят генеральный план или признан недействительным. Итак, какой ущерб понес собственник?

Соответствует ли Конституции невозможность получения компенсации в случае снижения стоимости земельного участка в результате принятия генерального плана?

- Конечно, сомнительно, что невозможность получения компенсации за снижение стоимости недвижимости в результате принятия генерального плана является конституционной. Согласно статье 64, части 3 Конституции, право собственности может быть ограничено только законом и лишь в той мере, в какой это не нарушает сущности права собственности. Однако ограничение права на застройку представляет собой ограничение права собственности на недвижимость .

Исключение в генеральном плане возможности застройки объектов недвижимости и одновременное лишение собственника такой недвижимости возможности требовать возмещения снижения стоимости объекта недвижимости, вызванного принятием генерального плана, может быть расценено как несоразмерное ограничение права собственности, нарушающее Конституцию.

С другой стороны, выдвигаются аргументы о том, что реформа территориального планирования ввела переходные положения, позволяющие владельцам участков застраивать свои участки и получать разрешение на застройку, даже если их заявление не соответствует генеральному плану . Однако условие заключается в том, что заявление на получение разрешения на застройку должно быть подано до истечения срока действия обоснования, то есть до 30 июня 2026 года.

А поскольку собственники имели возможность реализовать свое право на получение решения о застройке без каких-либо ограничений, то принятие генерального плана не наносит никакого ущерба собственникам недвижимости.

Можно ли ожидать, что в ближайшие годы появится судебная практика, которая приведет к выплате компенсаций за снижение стоимости участков в результате принятия генеральных планов, а не только в случае принятия местных планов?

Важно помнить, что у муниципалитетов ещё есть время (до 30 июня 2026 года) для принятия генеральных планов. До принятия генеральных планов не будет никаких разбирательств, направленных на получение компенсации за снижение стоимости недвижимости, вызванное принятием генерального плана . Конечно, если будут приняты генеральные планы, исключающие застройку на территориях, где такая застройка ранее была разрешена, недовольные собственники недвижимости будут подавать жалобы на генеральные планы . В национальном масштабе, несомненно, будут случаи принятия решений административных судов о признании таких планов недействительными, но, учитывая длительность разбирательств в Верховном административном суде (до трёх лет), решения по этим делам вступят в силу только через несколько лет .

Только вступившие в законную силу судебные решения о недействительности генеральных планов будут являться основанием для потенциального иска о возмещении ущерба в соответствии с пунктом 1 статьи 4171 Гражданского кодекса, то есть за принятие незаконного генерального плана, а не за уменьшение стоимости имущества в связи с принятием генерального плана.

В свою очередь, решения судов общей юрисдикции о компенсации за принятие незаконных генеральных планов будут вынесены лишь через несколько лет. Поэтому пройдёт ещё много лет, прежде чем мы увидим первые конкретные решения по таким делам.

Возможно ли, что местным органам власти, утверждающим генеральные планы, придётся выплачивать компенсацию, а точнее, Государственной казне, поскольку именно они ввели такие правила? Может ли это существенно сократить местные бюджеты?

Муниципалитеты будут привлечены к ответственности за ущерб, причиненный принятием незаконных генеральных планов. Государственное казначейство будет привлечено к ответственности за принятие неконституционных положений Закона.

Достаточно ли местным органам власти не принимать планы местного развития, чтобы избежать претензий на компенсацию? Возможно ли это вообще?

Непринятие новых планов местного развития, безусловно, исключит возможность подачи исков о компенсации снижения стоимости недвижимости в результате принятия или изменения плана местного развития. Это действительно может быть стратегией.

Тогда мы бы столкнулись с ситуацией, почти аналогичной той, с которой мы сталкиваемся уже более 20 лет, когда муниципалитеты сознательно решили не принимать местные планы и осуществлять инвестиции исключительно на основе решений об определении мест размещения инвестиций общественного назначения и решений о развитии .

Однако я также наблюдаю, что после вступления в силу положений об определении территорий застройки многие муниципалитеты ускорили работу над местными планами именно для того, чтобы принять такой план, который бы допускал такую застройку на территориях, которые, согласно новым положениям, не могут быть отведены под застройку .

В случае принятия местных планов, до истечения срока исследования, единственным ограничением по выделению земельных участков под застройку являются положения исследования.

Какие действия смогут предпринять поляки для получения компенсации, если их земля потеряет стоимость в результате принятия генерального плана развития, например, из-за того, что она перейдет из категории земель под застройку в категорию сельскохозяйственных угодий? Будут ли у поляков вообще какие-либо варианты в этом отношении?

Я считаю, что эти возможности серьёзно ограничены , поскольку, как я уже упоминал, муниципалитеты связаны правилами выделения территорий для новой застройки. Если они будут делать это правильно, не будет оснований для обвинений в том, что генеральный план исключает жилую застройку на этой территории.

Однако если собственнику удастся добиться вынесения окончательного решения административного суда о признании генерального плана недействительным, следующим шагом должна стать подача иска о возмещении ущерба, причиненного принятием незаконного генерального плана.

В какой период и с какого момента поляки смогут требовать компенсацию?

Ни Закон о территориальном планировании и развитии, ни Гражданский кодекс не содержат положения, устанавливающего срок исковой давности для требований о возмещении ущерба, причиненного незаконным принятием генерального плана. Следовательно, будет применяться общий срок исковой давности для деликтных исков, указанный в статье 442 § 1 Гражданского кодекса. Согласно пункту 1 этого положения , требование о возмещении ущерба, причиненного деликтом, подлежит исковой давности в течение трех лет со дня, когда потерпевшая сторона узнала или при должной осмотрительности могла узнать о ущербе и лице, ответственном за него. Однако этот срок не может превышать десяти лет со дня, когда произошло событие, повлекшее ущерб .

Трехлетний срок исковой давности, указанный в настоящем положении, следует исчислять со дня вступления в законную силу решения административного суда о признании генерального плана недействительным, а десятилетний срок следует исчислять со дня принятия генерального плана.