Строить или реконструировать: какое будущее?

Развитие строительства в Португалии пошло совершенно иным путём по сравнению с другими европейскими странами, особенно в плане структуры производства. Её можно разделить и проанализировать на два основных сегмента: новое строительство, предполагающее возведение сооружений с нуля, и реконструкцию, которая подразумевает вмешательство в существующие здания с целью улучшения их эксплуатационных характеристик и/или изменения функциональности (например, путём перестройки, реконструкции или консервации).

В Португалии реновация зданий составила менее 12% от общего объёма строительного сектора, что примерно в четыре раза ниже среднего показателя по Европейскому союзу. Эти слабые показатели, особенно в жилищном секторе, можно объяснить несколькими факторами, включая лёгкий доступ к финансированию новых строительных проектов, отсутствие достаточно динамичного и конкурентного рынка аренды и традиционно приписываемую недвижимости социальную ценность.

Однако с ростом зрелости застроенной среды и возросшей необходимостью адаптировать существующие здания к новым требованиям (комфорт, безопасность и технологии) эта реальность имеет тенденцию меняться.

Таким образом, в сегменте реконструкции в Португалии наблюдается все более значительный рост, который будет усиливаться по мере ухудшения состояния зданий (по оценкам, более 35% зданий в Португалии требуют немедленного ремонта, в основном те, которые были построены до 1990 года), а также в связи с государственной политикой вмешательства в строительный фонд в рамках муниципальных программ и предоставления налоговых и финансовых льгот на сохранение зданий.

В частности, если до 2000 года стимулы к городской реабилитации были спорадическими или ограничивались организациями городской реабилитации исторических территорий, а соответствующее законодательство было раздробленным, то после 2000 года, особенно с утверждением нормативно-правовой базы городской реабилитации (Указ-закон № 307/2009 от 23 октября), реабилитация приобрела более прочную правовую основу с комплексными режимами, стратегическими программами и конкретными фискальными инструментами. Эта тенденция была подкреплена публикацией в 2014 году исключительного и временного режима реставрации зданий (Указ-закон № 136/2014 от 9 сентября) и в 2019 году соответствующего окончательного режима (Указ-закон № 95/2019 от 18 июля), который внес законодательные изменения в такие области, как доступность, сейсмо- и пожаробезопасность, акустика, теплоизоляция и телекоммуникации.

Однако проблемы, возникающие при восстановлении зданий, разнообразны.

Как правило, мероприятия включают предварительную диагностику, воздействие на скрытые системы, координацию с архитектурным наследием и адаптацию в рамках сложной правовой базы. В основе своей, реконструкция должна быть пропорциональной, поэтапной и обеспечивать баланс затрат и выгод; сохранять и улучшать архитектурные, эстетические и социокультурные элементы существующей конструкции; минимизировать воздействие на окружающую среду за счёт повторного использования компонентов, использования переработанных материалов и сокращения выбросов и отходов.

Поэтому восстановительные работы, особенно в случае каменных конструкций, как правило, более сложны, а технические знания, необходимые для их проектирования и выполнения, как правило, ограничены.

В этом смысле, за прошедшие годы при адаптации зданий к новым целям и функциям был допущен ряд нарушений, повышающих их уязвимость (например, с точки зрения энергоэффективности, пожаробезопасности и сейсмостойкости), таких как использование неподходящих материалов и демонтаж несущих стен или колонн. Многие старые здания также не соответствуют действующему законодательству, что может привести к штрафным санкциям (например, в области архитектуры и инженерии, налоговых льгот и репутации) и, в конечном итоге, к уголовному преследованию.

Более того, затраты на реконструкцию, как правило, выше, чем на новое строительство (обычно на 20–25% больше за квадратный метр), и менее предсказуемы, в основном из-за нехватки квалифицированной рабочей силы и технической сложности, присущей работе со старыми зданиями, которые часто находятся в аварийном состоянии или являются объектами культурного наследия. Поэтому с экономической точки зрения реконструкция особенно оправдана, когда на карту поставлены сохранение городской идентичности, повышение ценности архитектурного наследия, содействие экологической устойчивости и возможность получения налоговых льгот и европейского финансирования. И наоборот, если здания имеют серьёзные структурные дефекты, значительный сейсмический или пожарный риск или очень низкий уровень энергоэффективности, новое строительство может оказаться более экономичным, безопасным и технически целесообразным решением.

При этом можно и нужно принять ряд государственных и организационных мер для стимулирования успешного проведения восстановительных работ.

На государственном уровне выделяется ряд механизмов финансового и налогового стимулирования проектов, реализуемых в зонах городской реабилитации, должным образом сертифицированных местными органами власти. К ним относятся доступ к структурным фондам, пониженная ставка НДС (6%), освобождение от налога на передачу имущества (IMT) и налога на передачу имущества (IMI), а также налоговые вычеты для частных инвестиций. Эти меры также включают расширение зон реабилитации, управляемых комплексными подразделениями, такими как компании по городской реабилитации, упрощение административных процедур и поддержку профессиональной сертификации специалистов, в частности, посредством финансирования обучения в рамках европейских программ.

На организационном уровне крайне важно привлекать квалифицированные компании и специалистов, проводить специализированную диагностику и аудит в соответствии с действующими техническими и правовыми стандартами в основных областях вмешательства (таких как конструкции, сейсмическая и пожарная безопасность, тепловые и акустические характеристики, а также экологическая устойчивость). Не менее важно развивать координацию между архитекторами, реставраторами, лицензирующими и регулирующими органами, а также продвигать бенчмаркинг и распространение успешного опыта реставрационных проектов для стимулирования тиражирования передового опыта.

В этом контексте вступление в силу Европейской директивы 2024/1275 (EPBD – Директива об энергоэффективности зданий), реализуемой в Португалии посредством Долгосрочной стратегии реновации зданий (ELPRE), наряду с последними национальными законодательными актами, такими как Декрет-закон № 95/2019, представляет собой стратегическую возможность отреагировать на жилищный кризис, снизить сейсмические и климатические риски, защитить архитектурное наследие, мобилизовать специализированные технические знания и содействовать переходу реабилитации от исключительной практики к системному и предпочтительному подходу, когда это целесообразно.

Важно отметить, что, поскольку более 1,3 миллиона зданий — примерно 35% от общего числа — нуждаются в ремонте, темпы ремонта необходимо будет значительно увеличить — с нынешних 0,5% до 4% от общего фонда в год. Только тогда Португалия сможет достичь стратегических целей, определенных на национальном и европейском уровнях, особенно в области устойчивого развития, энергоэффективности и цифровизации, и достичь целевых показателей к 2050 году.

Тексты в этом разделе отражают личные мнения авторов. Они не представляют редакционную позицию VISÃO.