Eğer kiralayabiliyorsanız kiralayın: Rusya'da kira fiyatları önemli ölçüde arttı.

Rusya'da daire kira fiyatları önemli ölçüde arttı. Önde gelen emlak acentelerinin verilerine göre, büyük şehirlerde fiyatlar son bir yılda bölgeye bağlı olarak %5 ila %15 arasında arttı. Bu durum en çok Moskova'da dikkat çekti; burada tek yatak odalı bir daire son 30 yılın en yüksek fiyatına kiralanabiliyor. MK, kiralamanın neden bu kadar pahalı hale geldiğini ve vatandaşların bu koşullarda ne gibi tavsiyelerde bulunabileceğini öğrenmek için uzmanlarla görüştü.

Şu anda, başkentte tek yatak odalı bir daire için kiracıların ayda en az 44.000 ruble ödemesi gerekiyor. Buna karşılık, geçen yılın Ekim ayında 40.000 ruble yeterliydi. Kira açısından en pahalı beş şehir arasında, tek yatak odalı bir dairenin ortalama kirasının 42.700 ruble olduğu St. Petersburg, Kazan (36.400), Yekaterinburg (35.500) ve Nijniy Novgorod (34.000) yer alıyor. Nüfusu bir milyonun üzerinde olan diğer şehirlerde durum biraz daha iyi. Bu şehirlerdeki ortanca kira 31.500 ruble.

Adil olmak gerekirse, 2023-2024 yıllarında kira fiyatlarının daha da keskin bir şekilde artarak yıllık %23'e ulaştığını belirtmek gerekir. Durum 2025'te de aynı derecede dramatik olabilirdi, ancak 2024'e kıyasla %30-40 oranında artan konut arzı nedeniyle fiyat artışı yavaşladı. Udacha Şirketler Grubu'nun sahibi Vladimir Prokhorov, "Kira fiyatlarındaki oldukça keskin artış, Merkez Bankası'nın yüksek faiz oranı ve pahalı kredilerden kaynaklanıyor," diyor. Ancak tek etken bu değil. Tercihli ipotek programının iptali, peşinatların %30'a çıkarılması ve bankaların daha sıkı kredi kuralları, kira piyasasını olumsuz etkiledi. Bu ortamda, sakinler fon biriktirmek ve daha uygun kredi koşullarını beklemek umuduyla bekle-gör yaklaşımını benimsedi.

Tüm bölgelerde en büyük fiyat artışının iki yatak odalı daire segmentinde gözlemlendiğini belirtmekte fayda var. Bu dairelere olan talep daha önce öğrencilerin paylaşımlı konaklama kiralamasıyla artarken, yeni koşullar "çocuklu aileler" kategorisini de beraberinde getirdi.

Kiralık konut piyasasının geleceğine gelince, konut kredisi faiz oranları %10-12'ye düşene kadar durum değişmeyecek, çünkü o zaman talebin bir kısmını konut kredileri karşılayacak. Ancak, kiralık daire fiyatlarında düşüş ancak %6-8'lik konut kredisi faiz oranlarıyla mümkün olacak. Merkez Bankası tahminlerine göre, temel faiz oranı 2026 sonuna kadar %12-13'e ulaşmalı ve 2027 boyunca kademeli olarak düşmeli. Prokhorov, bu nedenle, konut piyasası trendlerinde bu tarihten önce bir değişiklik beklenmediğini açıkladı.

Vseostroike.rf portalının direktörü Svetlana Opryshko, "Aynı zamanda, özellikle bütçe segmentinde arz sıkıntısı yaşanıyor," diye devam ediyor. "Sonuç olarak, günümüz Moskova kiralık piyasası, ev sahiplerinin piyasası haline gelmiş durumda ve bu da mülk sahiplerine koşulları belirleme ve fiyatları artırma fırsatı veriyor. Bu durumda, pazarlık piyasadan neredeyse tamamen kaybolmuş durumda."

Uzmanlar, Ruslar için ipotekle kiralamanın mı yoksa satın almanın mı daha karlı olduğunu tartışıyor. Rus Emlakçılar Birliği (RGR) Başkan Yardımcısı Andrey Bannikov'a göre, mevcut piyasada ipotekle daire satın almaktansa kiralamak şu anda daha karlı. Örneğin, 10 milyon ruble değerinde bir daire ele alındığında, 3 milyon peşinatla yıllık gelir ödemeleri de dahil olmak üzere yaklaşık faiz ödemeleri 1,7 milyon ruble, yani ayda yaklaşık 142.000 ruble olacaktır. Böyle bir daire kiralamaya karar verirseniz, kira bedeli ayda yaklaşık 60.000 ruble olacaktır. Uzman, "Bu, yalnızca faizden her ay 80.000 rubleden fazla kaybettiğiniz anlamına geliyor," diye açıklıyor. "Bu nedenle, birçok kişi kiralamayı ve peşinat parasını mevduat hesaplarında tutmaya devam etmeyi tercih ediyor."

Ancak başka bir bakış açısı da var. SIS Development'ın kurucusu Yaroslav Gutnov, "Şu anda ortalama piyasa ipotek faiz oranları %21, yani 15 milyon ruble değerindeki bir daire için %20 peşinatla standart 30 yıllık bir kredinin aylık taksiti yaklaşık 210.500 ruble," diyor. "Benzer bir alanın kirası ortalama 100.000 ruble olacak. Merkez Bankası'nın faiz oranının düşmesiyle birlikte, konut kredilerindeki piyasa faiz oranları 2027'de %11-12'ye düşecek. Sonuç olarak, yeniden finansman sonrasında, mevcut kredilerin aylık taksitleri ortalama 120.000 rubleye düşecek. Bu arada, kira oranları 2027'ye kadar -muhtemelen aylık 120.000 rubleye- yükselecek ve yükselmeye devam edecek."

Birikmiş talep nedeniyle, başkentteki konut fiyatları enflasyondan daha hızlı artacak. Bu da bugün daire satın alan müşterilerin orta vadede tasarruf edebileceği anlamına geliyor. Tek zorluk, önümüzdeki 1,5-2 yıl boyunca ödenmesi gereken son derece ağır taksitler. Ancak, geliştiriciye göre, mali durumu bu yükü kaldırabilecek müşteriler uzun vadede önemli ölçüde tasarruf edebilecek.