Satın aldığım evde fareler var - satıcıya karşı dava açabilir miyim?

Birkaç ay önce yeni bir ev satın aldım ve yakın zamanda çatı katında bir ses duydum. İnceleme sırasında bazı fare dışkıları fark ettim.

Komşularıma bununla ilgili bir şey duyup görmediklerini sordum, ama duymamışlardı.

Ancak, evimin önceki sakinlerinden birinin de benim evime benzer bir soru sorduğunu söylemişti.

Satış sırasında satıcıya haşerelerle ilgili hiçbir şey sormadım.

TA6 formunda bundan hiç bahsedilmedi ve mülk araştırmasında da yer almadı.

Bu sorunu gidermek için yapılan masraflar için önceki sahibine karşı tazminat talebinde bulunabilir miyim yoksa alıcı dikkatli olmalı mı? Talepte bulunabilirsem, prosedür ne olur?

This is Money'den Jane Denton şöyle cevaplıyor: Britanya'daki sıçanların sayısıyla ilgili tahminler farklılık gösteriyor, ancak milyonlarca olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz.

Kahverengi sıçanlar yaygındır ve sıklıkla evlerin, bahçelerin ve kentsel alanların çevresinde bulunurlar. 15 ila 27 santimetre arasında büyüyebilirler ve kuyrukları da neredeyse aynı uzunluktadır.

Kemirgenler çok sayıda üreyen hayvanlardır ve RSPCA'ya göre yılda 15 ila 100 yavru üretebilirler. Kahverengi sıçanlar yıl boyunca ürerler.

Satıcılar, alıcılara mülkleri hakkında doğru bilgi sağlamakla yasal olarak yükümlüdürler.

TA6 formu gibi belgeler satıcı tarafından doldurulur ve alıcıya mülk hakkında önemli bilgiler vermek üzere tasarlanmıştır.

Satıcının yanlış veya eksik bilgi vermesi halinde, alıcı bazı durumlarda satıcıya karşı tazminat talebinde bulunabilir veya daha erken bir aşamada satın alma işlemini tamamlamaktan vazgeçebilir.

TA6 formunu doldururken, satıcıların hukuki veya teknik bilgiye sahip olmaları veya mülkü satın almadan önce yaşanan olaylar hakkında bilgi sahibi olmaları beklenmez.

Satıcının tapu devri sürecinde farelerden bahsetmediğini söylediniz, ancak şimdi onları çatı katınızda buldunuz. Mülkteki haşereler hakkında sözleşme öncesi soruşturma yapmadınız.

Satıcının fareler hakkında bilgisi olup olmadığı belli değil ve bu ayrım önemlidir.

Satıcıya karşı işlem yapma durumunuzun olup olmadığı konusunda iki avukata görüşlerini sordum.

Naylor Solicitors'ın ortağı James Naylor şunları söylüyor: Yeni satın alınan bir mülkte dışkı bulunması endişe vericidir.

Ancak haşerenin tamamlanmasından sonra keşfi yasal bir iddiaya yol açar mı? Yakın zamanda verilen bir Yüksek Mahkeme kararı bazı rehberlikler sağlar.

2025 yılında gerçekleşen bir davada, 32,5 milyon sterlin değerindeki Notting Hill malikanesini satın alanlar, bir lepidopterist cenneti yerine bir saray aldıklarını düşünüyorlardı.

Tamamlandıktan sonra bir güve istilası keşfedildi.

Satıcının sorunu muhtemelen güve yeniği olan halının altına süpürdüğünden şüphelenen alıcılar, satıcının sözleşme öncesi sorulara verdiği yanıtları dikkatle incelediler.

Satıcı, haşere sorunu olmadığını açıkça belirtmişti.

Bu nedenle mahkeme, alıcıların satıcının beyanlarına güvenme hakkına sahip olduğuna karar verdi ve satıcının önemli gerçekleri yanlış beyan ettiğini tespit etti. Sonuç olarak, alıcılar sözleşmeyi yırtma hakkına sahipti.

Güve istilası davasının olguları yüzeysel olarak benzer görünse de önemli farklılıklar bulunmaktadır.

Güve olayında, alıcıların haşerelerle ilgili doğrudan ve özel sorular sorduğu ve satıcının gerçek bilgileri göz önüne alındığında verdiği yanıtların yanlış olduğu ortaya çıktı.

Mevcut senaryoda, haşerelerle ilgili olarak böyle özel bir soruşturma yapılmamıştır ve satıcının TA6 mülk bilgi formuna verdiği yanıtların yanlış olduğuna dair bir kanıt yoktur.

Ayrıca güveler davasında mahkemenin kararı, satıcının ciddi bir istiladan haberdar olması ve sözleşme öncesi sorulara verdiği yanıtların yanlış olması temelindeydi.

Mevcut durumda, satıcının fare sorunundan haberdar olduğuna veya yanlış cevap verdiğine dair bir kanıt bulunmamaktadır.

Devamını oku

Eğer haşerelerle ilgili doğrudan bir soru sorulsaydı ve satıcı, farkında olmasına rağmen bilgisini inkar etseydi, istila açıkça belli olmasa bile yanlış beyan iddiası ortaya atılabilirdi.

Ayrıca, mevcut senaryoda, satın alma öncesi yapılan incelemede herhangi bir haşere bulgusuna rastlanmamış olup, arazi ölçümcüsü hatasına dair bir bulgu da bulunmamaktadır.

Komşunun tarihi bir meseleye ilişkin hatırladıkları en iyi ihtimalle duyumdan ibarettir ve mutlaka güncel bir sorunun veya satıcının bilgisinin kanıtı teşkil etmez.

Güveler davası, mahkemelerin özellikle satıcının bir sorundan haberdar olduğu durumlarda yanlış veya yanıltıcı cevaplara müsamaha göstermeyeceğini ancak belirli bir soruşturma yapılmadığı ve yanlış beyanlara dair kanıt bulunmadığı takdirde (mevcut olgularda olduğu gibi) 'alıcı dikkatli olsun' ilkesinin muhtemelen geçerli olabileceğini hatırlatmaktadır.

Ayrıca, satıcının bilgisi ve dürüst olmadığına dair daha fazla kanıt ortaya çıkmadığı sürece, masraf talebinin geçerli olma olasılığı düşüktür.

Duncan Lewis Solicitors'da mülkiyet hukuku direktörü olan Manjinder Kaur Atwal şunları söylüyor: Ne yazık ki, sizin durumunuz birçok alıcının kendisini içinde bulduğu bir durum: Bir mülkle ilgili tatsız bir sorunu ancak tamamlandıktan sonra keşfediyorsunuz ve ortada başvurulacak bir yol yok.

Hukuki terimlerle, 'caveat emptor' veya alıcı dikkat ilkesi, İngiltere ve Galler'deki çoğu konut mülkü satın alımında geçerlidir. Genellikle alıcının, satın alma konusunda anlaşmadan önce mülkün durumunu araştırma yükümlülüğü vardır.

Ancak hikayenin sonu bu değil. Davanızın gerçeklerine bağlı olarak araştırılacak birkaç açı var.

Satıcı tarafından doldurulan TA6 mülk bilgi formu, zararlıların veya istilaların varlığı da dahil olmak üzere mülkün durumu hakkında sorular sorar.

Eğer satıcı bu soruya 'hayır' cevabını verdiyse ve çatı katında bir kemirgen sorunu olduğunu biliyorsa, bu yanlış beyan anlamına gelebilir.

Dava açmak için, satıcının kemirgen istilası hakkında bilgi sahibi olduğunu ve bunu kasıtlı olarak açıklamadığını, mülkü satın almaya karar verirken onların yanıltıcılığına güvendiğinizi ve haşere kontrol maliyetleri veya mülkün değeri gibi maddi bir kayba uğradığınızı göstermeniz gerekir.

Zorluk, satıcının neyi ne zaman bildiğini kanıtlamaktır. Komşular, önceki işgalcilerden herhangi birinin bu sorundan bahsedip bahsetmediğini hatırlayabilir ve sorunun uzun süredir devam edip etmediğini belirlemeye yardımcı olabilir, ancak en son satıcının farkında olduğunu göstermeyebilir.

Ankette hiçbir haşere belirtisi belirtilmemişse, belirtiler o kadar belirgin değilse ve yetenekli bir profesyonel onları fark etmemişse, ekspertizciye dava açmanız pek olası değildir. Elbette, kemirgenler bir mülke satıştan sonra girebilir, bu nedenle zamanlama kritik önem taşır.

Yanlış beyan iddiasında bulunmak için, işlem yapmadan önce satıcıya şikayetinizi ve varsa kayıplarınızı ana hatlarıyla açıklayan resmi bir mektup yazarak başlamak en iyisidir.

Daha sonra haşere kontrol faturaları veya iletişimleri gibi ilgili bilgileri talep ederek işlem öncesi açıklama talebinde bulunmak isteyebilirsiniz.

Satıcı bilgi veya sorumluluğu reddederse, küçük davalar mahkemesinde veya ilçe mahkemesinde veya yüksek mahkemede daha yüksek meblağlar için dava açabilirsiniz.

Burada başarının anahtarı, satıcının bilerek bir haşere sorununu gizlediğine dair sağlam deliller sunmaktır ki bu da kolay değildir.

Makbuzlarınızı saklayın ve eğer satıcının konuyu bildiğine dair kanıtınız olduğuna inanıyorsanız, bir avukatla görüşmeyi düşünün.

Sinir bozucu olsa da, kemirgen sorunlarıyla uğraşmanın maliyeti, açık bir yanlış beyan gösterilemediği sürece genellikle alıcıya aittir.