Wenn Mailand diejenigen vertreibt, die in Mietwohnungen leben, liegt das (auch) daran, dass es ein System namens AirBnb unterstützt

Mailand lebt vom Wandel . Das war schon immer so, seit die Familie Visconti beschloss, ihre Stadt zu einem Zentrum des Handels und der Ambitionen zu machen. Bis vor einem Jahrzehnt war die Hauptstadt der Lombardei lediglich Italiens Wirtschaftszentrum , doch seit die Expo 2015 die Stadt ins internationale Rampenlicht rückte, ist sie davon überzeugt, dass sie auch ein Touristenzentrum sein kann (oder das Potenzial dazu hat). Kurzzeitmieten sind eine natürliche, fast unvermeidliche Folge.

Im Jahr 2018 gab es bereits 17.700 Inserate auf Airbnb , und bis 2024 waren es über 22.600 ( Daten von Inside Airbnb ). Im gleichen Zeitraum stieg die Durchschnittsmiete in der Stadt von 17,4 auf 23,3 Euro pro Quadratmeter ( ein nominaler Anstieg von 34 % ). Diese beiden Phänomene hängen – wie auch in anderen italienischen und europäischen Städten – zusammen: Kurzzeitmieten können das Wohnungsangebot verknappen , den Markt unter Druck setzen und die Preise in die Höhe treiben. Die Frage ist jedoch: In welchem Ausmaß geschieht dies in Mailand?

Im Allgemeinen entspricht laut dem maßgeblichen Forschungszentrum Tortuga ein Anstieg der Airbnb-Durchdringung um 1 % (d. h. der Prozentsatz der online angebotenen Häuser im Vergleich zu den zur Miete verfügbaren) einem Anstieg der Hauskaufpreise um 6,7 % und einer Erhöhung der Mietpreise um 5,7 % .

Diese Schätzung basiert jedoch auf nationalen Berechnungen, wobei jede Stadt einzigartig ist. Es ist sehr schwierig zu bestimmen, inwieweit diese Zahlen auf Mailand zutreffen. Einen Anhaltspunkt erhält man jedoch, indem man die Anzahl der von 2012 bis heute auf Airbnb veröffentlichten Inserate mit dem durchschnittlichen Mietpreis in der Stadt im gleichen Zeitraum vergleicht. Wie aus der Grafik ersichtlich, ist der Trend ähnlich.

Es gibt eine Zahl – den sogenannten Pearson-Index –, die misst, wie eng zwei Phänomene zusammenpassen. Ein Wert nahe 1 zeigt eine perfekte Korrelation zwischen den beiden Phänomenen an, während ein Wert nahe 0 keinen offensichtlichen Zusammenhang erkennen lässt. Vergleicht man Airbnb-Angebote und Mietpreise im gleichen Zeitraum Jahr für Jahr, ergibt sich ein Wert von 0,9 : eine klare Korrelation (die Korrelation ist unten grafisch dargestellt).

Natürlich bedeutet das Vorhandensein einer Korrelation nicht automatisch auch einen kausalen Zusammenhang (das eine muss nicht zwangsläufig das andere verursachen). Mehrere Studien der letzten Jahre, die denselben Zusammenhang festgestellt haben, haben jedoch eine Ursache-Wirkungs-Beziehung vermutet. Eine groß angelegte, von der Europäischen Kommission finanzierte Studie zur Situation in Rom, Mailand und Paris ergab, dass „in Bezug auf die Immobilienpreise eine signifikante positive Korrelation zwischen dem Vorhandensein von kurzfristigen Mietunterkünften (Airbnb) und den Immobilienpreisen in Mailand und Rom besteht“. Dieser Einfluss ist der Studie zufolge besonders signifikant bei mittelgroßen Häusern und in zentralen Stadtgebieten .

Die Studie kommt zu dem Schluss, dass es notwendig sei, weiter zu untersuchen, „ob ein kausaler Zusammenhang zwischen dem Anstieg der Immobilienpreise und der Ausweitung der Airbnb-Angebote besteht“, und argumentiert, dass „Kurzzeitmieten, wenn sie nicht ausreichend reguliert werden, zu einem fortschreitenden Zerfall des sozialen Gefüges führen könnten“.

Eine weitere Studie der Universität Bicocca , die auf Daten von Irept basiert, besagt, dass „die aktuelle Durchdringungsrate des Marktes für kurzfristige Vermietungen in Mailand Elastizitäten aufweist, die sich in Mietpreissteigerungen von 5–7 % in der ganzen Stadt niederschlagen, während in stark touristisch geprägten Vierteln sogar noch größere Auswirkungen zu verzeichnen sind“.

Der Stadtteil Navigli beispielsweise weist eine der höchsten Konzentrationen an kurzfristigen Mietwohnungen auf, nämlich 12 % aller Wohneinheiten : Hier stiegen die Mieten zwischen 2015 und 2023 um 42 % (im Vergleich zu einem durchschnittlichen Anstieg in der Stadt von 28 %).

In Mailand konzentrieren sich die meisten Angebote für kurzfristige Mietwohnungen auf die Innenstadtgebiete , mit einer starken Durchdringung in den Gebieten rund um den Bahnhof. Die Gebiete mit den meisten Angeboten sind neben dem Zentrum Buenos Aires , Centrale , Porta Ticinese , Brera , Sarpi , Loreto , Navigli und Isola . In diesen Gebieten fallen einige der höchsten Mieten der Stadt an.

Doch es geht nicht nur um die Preise: Kurzzeitmieten verändern die Stadt auf eine Weise, die weit über die einfache Dynamik von Angebot und Nachfrage hinausgeht. Der Airbnb-Markt wird immer attraktiver: In etwas mehr als zehn Jahren sind die durchschnittlichen Kosten für die Anmietung einer Wohnung für Urlaube oder Geschäftsreisen von 80 Euro auf 166 Euro pro Nacht gestiegen (mit deutlichen Preissteigerungen im Vorfeld der Olympischen Spiele 2026 in Mailand-Cortina ).

Dies hat zu einem Ansturm auf Airbnb geführt. Während die Verwaltung der auf der Plattform inserierten Wohnungen früher weitgehend eine Privatsache zwischen Eigentümern und Gästen war, ist sie heute zu einem Tourismusgeschäft geworden. Und in den letzten Jahren hat sich dieser Trend immer stärker verstärkt. Im Jahr 2018 wurden nur 39 % der Inserate von Gastgebern mit mehr als einer Unterkunft verwaltet; im Jahr 2024 stieg dieser Prozentsatz auf 63 % . Mit anderen Worten: Alles wird zunehmend zentralisiert, und es gibt mittlerweile Agenturen oder Startups, die Hunderte von Wohnungen verwalten.

Die zehn größten Gastgeber in Mailand sind heute Italianway (mit 480 Einträgen), Donato (345), Cleanbon House (305), Simone (202), Chiara & Roberto (138) – sie verwenden zwar ihren eigenen Namen, sind aber in Wirklichkeit Agenturen. Außerdem: I-Host (136), Andrea (135), Youhosty (128) und Habyt (127) sowie Its Home (119).

Kurz gesagt: Es handelt sich nicht um private Eigentümer, die ihre Zweitwohnung (vielleicht eine geerbte) online anbieten. Es sind Unternehmen, die sich auf die Kurzzeitvermietung spezialisiert haben . Ihr Geschäftsmodell ist einfach: Sie verwalten die Wohnungen der Eigentümer, kümmern sich um alles (Reinigung, Check-in, Gästebetreuung) und garantieren dem Eigentümer im Gegenzug ein festes monatliches Einkommen oder einen Prozentsatz . Für viele Eigentümer ist das ein tolles Geschäft: keine Mieter, die sie verwalten müssen, keine Verpflichtungen, keine vierjährigen Verträge, die um weitere vier Jahre verlängert werden können, keine Komplikationen wie vereinbarte Mieten oder Sozialwohnungen. Wenn sie sich eines Tages entscheiden, ihre Wohnung zurückzukaufen , können sie das tun, wann immer sie wollen.

Der Punkt ist, dass auf diese Weise die Verwaltung Tausender von Wohnungen in den Händen einiger weniger Unternehmen landet. Und diese Konzentration hat zwei wichtige Konsequenzen . Erstens können diese Unternehmen die Immobilienmarktpreise stark beeinflussen. Zweitens wird aus regulatorischer Sicht alles komplizierter, da es einen zusätzlichen Vermittler zwischen Airbnb und dem Mieter gibt. Und das erschwert jeden Versuch einer Regulierung erheblich .

Natürlich beeinflussen eine Vielzahl von Faktoren den Immobilienmarkt. Die wachsende Präsenz von Airbnb hat nur teilweise Einfluss auf Mietsteigerungen: Die Mieten werden durch das lokale Wirtschaftswachstum , die erhöhte Nachfrage nach Wohnraum für Arbeitnehmer, internationale Immobilieninvestitionen , (angebliche) Immobilienspekulation und mehr beeinflusst.

Aber es gibt tatsächlich Auswirkungen. Und das Ergebnis all dessen ist, dass Mailand heute vor einer Entscheidung steht. Auf der einen Seite gibt es die Touristenattraktion , die Geld und internationale Bekanntheit bringt. Auf der anderen Seite gibt es die Lebensqualität für diejenigen, die tatsächlich hier leben , für diejenigen, die hier studieren oder arbeiten und mehr als 1.200 Euro für ein Zimmer im Stadtteil Loreto oder Bocconi bezahlen müssen.

Es ist eine klassische Situation, in der jeder legitime Interessen hat: die Eigentümer, die ihre Gewinne maximieren, die Touristen, die komfortable Unterkünfte finden, die Agenturen, die millionenschwere Unternehmen aufbauen. Den Preis zahlen jedoch oft die Mailänder, die sich das Leben in ihrer Stadt nicht mehr leisten können . Das ist keine neue Geschichte; das gab es bereits in Barcelona, Amsterdam und Lissabon: Diese Städte mussten um den Erhalt ihrer beliebten Seele kämpfen, und es gelang ihnen nicht immer. Die Frage ist: Wird Mailand die Dinge anders machen oder werden dieselben Fehler wiederholt?