Los contratos con promotores protegerán mejor a los compradores de casas y apartamentos. El Sejm modifica la normativa.

• El lunes 7 de julio los diputados debatirán un proyecto de modificación de la Ley de protección de los derechos de los compradores de viviendas o casas unifamiliares.
• El cambio propuesto prevé una ampliación significativa de la protección de los compradores de bienes inmuebles a todos los tipos de contratos celebrados con promotores.
• El reglamento previsto también pretende eliminar la diferencia injustificada en el nivel de protección de los compradores de viviendas, casas unifamiliares y locales comerciales.
• - Además, la modificación propuesta elimina dudas sobre la base legal de la garantía, indicando que se trata de una garantía por defectos en la cosa vendida - informa el Consejo Nacional de Asesores Jurídicos
• - El alcance de la responsabilidad del promotor cubrirá no sólo los defectos del apartamento o casa, sino también, entre otros, las partes comunes del proyecto de varias unidades - leemos en la justificación del proyecto.

El Sejm está trabajando en un proyecto parlamentario de modificación de la Ley sobre la protección de los derechos de los compradores de viviendas o casas unifamiliares y sobre el Fondo de Garantía para Desarrolladores (la llamada Ley para Desarrolladores).

El proyecto fue presentado a finales de abril de este año por un grupo de diputados de Polonia 2050. El lunes 7 de julio el proyecto será analizado por la comisión de infraestructura parlamentaria.

La modificación prevista consiste en la introducción de una disposición legal que estipula que las disposiciones sobre garantía de venta se aplicarán a todos los contratos cuyo efecto final sea la transferencia de la propiedad de un inmueble creado como resultado de un proyecto de desarrollo.

Con el actual estatuto jurídico, el comprador de un local residencial o de una casa unifamiliar, cuya propiedad se transmite como resultado de un contrato de desarrollo previamente celebrado o de otro contrato que obliga a transmitir la propiedad celebrado con el promotor, se encuentra en una situación peor en términos de responsabilidad del promotor que el comprador de un local o de una casa adquiridos como resultado de un contrato de compraventa que transfiere directamente la propiedad del local o de la casa.

- explicar los autores de la enmienda propuesta en la justificación.

Destacan que la Ley de 16 de septiembre de 2011, anteriormente aplicable, sobre la protección de los derechos del comprador de un local residencial o una casa unifamiliar (Boletín Oficial de 2021, artículo 1445), -derogada el 1 de julio de 2022- contenía una disposición según la cual, en la medida en que no estuviera regulada en las disposiciones sobre la aceptación de un local o casa terminados, se aplicaban las disposiciones del Código Civil sobre garantía a la responsabilidad del promotor por los defectos físicos y legales de un local residencial o una casa unifamiliar.

Los redactores señalan que las disposiciones de la nueva Ley de 20 de mayo de 2021 sobre la protección de los derechos del comprador de una vivienda o casa unifamiliar y el Fondo de Garantía del Promotor (es decir, la denominada Ley del Promotor actualmente aplicable) carecen de una referencia adecuada a las disposiciones del Código Civil sobre garantía.

Por tanto, debe considerarse que la responsabilidad del promotor por defectos en el caso de contratos distintos de los de compraventa no ha sido prevista expresamente y la responsabilidad del promotor por defectos identificados se basa en principios generales (responsabilidad por mala ejecución del contrato).

- leemos en la justificación del proyecto.

- El proyecto propuesto elimina la laguna existente actualmente en esta cuestión al otorgar al comprador la posibilidad de reportar defectos al desarrollador bajo la garantía en el caso de contratos de desarrollo u otro contrato mencionado en el art. 2 sec. 1 punto 2, 3 o 5 o sec. 2 (de la Ley de Desarrollo), y por lo tanto a los contratos que no son contratos de compraventa, después de la transferencia de propiedad como resultado de la celebración de dichos contratos - enfatizan los autores de la enmienda.

Por tanto, la modificación propuesta prevé la ampliación de la protección a otros tipos de contratos a los que se aplican las disposiciones de la Ley de 20 de mayo de 2021 sobre la protección de los derechos del adquirente de una vivienda o casa unifamiliar y sobre el Fondo de Garantía del Promotor.

El alcance de la responsabilidad cubre no solo los defectos en un local residencial o una casa unifamiliar, sino que también se aplica a los defectos en las partes comunes de un proyecto multifamiliar y en el caso de construcción de casas unifamiliares, en el caso de una parte de la propiedad distinta de la casa.

- indicar los autores de la enmienda.

Destacan también que la remisión al contrato prevista en el artículo 2, apartado 2, de la Ley amplía el ámbito de protección también a los defectos de los locales comerciales.

El Tribunal Supremo emitió un dictamen favorable sobre la reforma prevista. En su dictamen de 9 de mayo de 2025, el Tribunal Supremo indicó, entre otras cosas, que «la introducción de una referencia a las disposiciones del Código Civil sobre garantía de ventas en la ley de desarrollo actualmente aplicable debería, en principio, considerarse conveniente ».

También en el dictamen del Consejo Nacional de Asesores Jurídicos del 20 de mayo de este año, la modificación propuesta está justificada.

La enmienda propuesta elimina la diferencia injustificada en el nivel de protección de los compradores de viviendas, casas unifamiliares y locales comerciales , y refuerza el nivel de protección de los compradores.

- afirma la Dra. Hab. Anna Machnikowska, profesora de la Universidad de Gdansk del Centro de Investigación, Estudios y Legislación del Consejo Nacional de Asesores Jurídicos, en el dictamen jurídico emitido.

- Además, la modificación propuesta elimina las dudas sobre la base legal de la garantía, indicando que se trata de una garantía por defectos en la cosa vendida - subraya la profesora Anna Machnikowska.