10 excesos arquitectónicos en edificios nuevos que se convierten en un costoso “dolor de cabeza” para los vecinos

En el mercado inmobiliario primario de la capital se ha formado una tendencia interesante: los promotores, intentando destacar la singularidad de sus proyectos, utilizan cada vez más fachadas exclusivas, piedras naturales en vestíbulos de diseño, complejos equipos extranjeros y otros "trucos" costosos. Sin embargo, crean muchos problemas operativos y aumentan significativamente los costes para los propietarios de viviendas. El coste de mantenimiento de viviendas en edificios nuevos de primera clase en Moscú puede alcanzar los 450 rublos. por 1 m2 por mes, y la limpieza de grandes vestíbulos a veces representa el 30% de los gastos comunes de los residentes. Los expertos han identificado una serie de soluciones arquitectónicas que, a pesar de su aparente atractivo, a veces se convierten en un “dolor de cabeza” para los residentes.

“Los equipos únicos se están convirtiendo cada vez más en una fuente de problemas únicos”, dijo a MK Olga Guseva, CEO de Key Capital, quien dirige el equipo de expertos. Según ella, el deseo de los promotores de equipar sus inmuebles con equipamientos únicos que enfatizen el carácter elitista del proyecto a menudo genera serios problemas para los futuros residentes. Estos podrían ser sistemas digitales y robóticos complejos en estacionamientos o equipos de ingeniería. Reemplazar piezas defectuosas en dichos equipos se convierte en un verdadero desafío. El coste de las piezas de repuesto puede inflarse decenas de veces debido a la falta de proveedores alternativos. En el peor de los casos, la búsqueda de los componentes necesarios se prolonga indefinidamente y el costoso sistema queda inactivo, convirtiéndose en un lastre inútil. Estas situaciones no sólo suponen importantes pérdidas económicas para los propietarios, sino que también reducen el nivel de confort de vida, poniendo en tela de juicio la viabilidad de las inversiones iniciales del promotor.

Otra “característica” diseñada para enfatizar la individualidad del proyecto son varios elementos únicos de decoración, fachada y accesorios. Pueden ser ventanas de doble acristalamiento hechas a medida, piedras decorativas únicas o elementos artísticos de metal forjado. Una solución arquitectónica de este tipo puede ocasionar graves dificultades si incluso una sola unidad de vidrio, azulejo o elemento resulta dañado. Cuanto más exclusiva sea la fachada, más difícil será su explotación, y sustituir elementos perdidos o rotos es casi imposible, si, por ejemplo, se trata de una piedra natural con un tono único que era característico solo de un determinado tipo, cantera y lote. La instalación de un reemplazo no idéntico inevitablemente alterará la uniformidad de la fachada, que es lo que suele suceder. Por lo tanto, la apariencia atractiva de un edificio puede costar demasiado a los residentes si los promotores, por ejemplo, no se ocupan de antemano de las piezas de repuesto de los elementos más raros y caros.

Marquesinas alargadas, amplios antepechos de ventana y marquesinas de cristal en las zonas de entrada son elementos que sin duda decoran la fachada del edificio. Sin embargo, durante el período invernal, estos detalles arquitectónicos pueden convertirse en un serio problema si los arquitectos y promotores no han evaluado de antemano cómo utilizarlos en invierno. Durante este período, se acumulan grandes cantidades de nieve y se forman carámbanos, lo que supone una amenaza para la seguridad de los residentes y los transeúntes. “Las marquesinas de vidrio corren el riesgo de dañarse por la caída de hielo, lo que implica costos adicionales para su reparación o reemplazo. “La necesidad constante de recurrir a escaladores industriales o a equipos especiales para retirar la nieve y el hielo es una consecuencia inevitable de la falta de soluciones de diseño correctas”, señaló el experto.

Las entradas y las puertas entre viviendas en edificios nuevos, que a menudo sorprenden por su tamaño y masividad, también pueden crear muchos problemas de funcionamiento. Ciertamente crean un efecto de solemnidad y solidez. Sin embargo, en la práctica, estas puertas pueden causar muchos inconvenientes a los residentes. Las puertas pesadas son difíciles de abrir y se comban con el tiempo, especialmente si los accesorios (bisagras, marco, cierrapuertas) no fueron diseñados originalmente para tal peso e intensidad de uso. La necesidad de un ajuste constante de las bisagras y los cierrapuertas, y recientemente el reemplazo de toda la estructura de la puerta, es una consecuencia inevitable de la instalación de puertas súper pesadas.

Otro problema potencial son los techos altos en las áreas comunes, que son una forma segura de garantizar tarifas altas de servicios públicos. Está claro que los vestíbulos lujosos y espaciosos con techos altos son un atributo integral de los nuevos edificios de alta clase. La abundancia de luz, los muebles de diseño, las lámparas de cristal de varios niveles y las obras de arte: todo esto sin duda causa impresión. Sin embargo, detrás de esta apariencia se esconden unos costes operativos importantes. Los espacios grandes y los techos altos requieren mayores costos de calefacción y aire acondicionado. “Hasta el 30% de los costos totales de mantenimiento de una casa se destina a la limpieza de estos espacios: limpieza de pisos, paredes, limpieza de candelabros costosos y elementos decorativos. El mantenimiento de muebles, decoración y objetos de arte costosos supone un gasto adicional para los residentes. Por supuesto, es imposible renunciar a unos vestíbulos y zonas comunes bonitos: esto ya se ha convertido en el estándar para muchas clases de edificios nuevos. Pero los residentes deben entender que la belleza que ven a su alrededor vale un gran gasto en su cheque, por lo que si las prioridades del cliente son más pragmáticas, pueden buscar nuevos edificios con interiores menos costosos”, agregó el experto.

Recientemente, el mercado inmobiliario primario de la capital ha experimentado una tendencia hacia acabados de colores claros en las zonas comunes. Los colores claros en la decoración de áreas comunes son una solución de diseño popular diseñada para crear una atmósfera de limpieza y amplitud. Pero en condiciones de mucho tráfico, dicho acabado pierde rápidamente su aspecto original. Incluso cuando se utilizan materiales lavables, los arañazos, las astillas y las marcas de las manos, los bolsos, los cochecitos, las bicicletas y los patinetes son inevitables. Las puertas y trampillas ocultas para el funcionamiento del edificio, necesarias para el acceso a los servicios, también se ensucian rápidamente, alterando la uniformidad de las superficies luminosas. Un enfoque práctico a la hora de elegir colores y materiales de acabado ayudaría a mantener los espacios públicos limpios y atractivos durante muchos años.

La presencia de una variedad de comodidades - salas de puros, bodegas, áreas de juegos infantiles, gimnasios y zonas de belleza en áreas comunes - son sin duda ventajas significativas del nuevo edificio. Sin embargo, estos servicios adicionales no siempre son demandados, especialmente en edificios con apartamentos sin terminar. Durante los primeros dos o tres años, mientras se renuevan los apartamentos, la infraestructura privada puede estar inactiva, pero los costos de su mantenimiento (facturas de servicios públicos, salarios del personal, reparaciones rutinarias) ya están incluidos en la tarifa y los pagan los propietarios. Por lo tanto, Olga Guseva recomienda que los compradores averigüen de antemano si los objetos de su propia infraestructura estarán disponibles para todos, además de los residentes (si habrá "vida" en ellos).

El “patio cálido” también aumenta significativamente los gastos comunes de la casa. Los sistemas de calefacción eléctrica de patios que ayudan a mantener los patios libres de nieve y hielo durante el invierno son una solución atractiva desde una perspectiva de comodidad. Sin embargo, el funcionamiento de estos sistemas conlleva unos costes energéticos importantes, que pueden ser entre 2 y 3 veces superiores a los de la limpieza de nieve tradicional. Esta carga financiera adicional recae sobre los hombros de los propietarios. A menudo, una solución más racional desde el punto de vista económico es la retirada oportuna y de alta calidad de la nieve de la zona.

Otra solución de diseño controvertida, que a primera vista pretende mejorar la comodidad de los residentes, es el cuarto de basura. En la práctica, estos locales requieren equipamiento adicional (por ejemplo, una prensa de unos 150 metros cuadrados), incluidos aires acondicionados, ventilación, “puntos húmedos” y ascensores de servicio, así como personal especial que recoja y saque periódicamente la basura, lave y desinfecte los contenedores y los propios locales. Esto supone un aumento de los costes de mantenimiento del edificio y, como consecuencia, un aumento de las tarifas para los propietarios. En este sentido, Guseva pronostica que en los próximos años es posible volver a los vertederos de basura, pero con tecnologías modernas que ayuden a evitar la suciedad y las condiciones insalubres.

Las plantaciones decorativas destinadas a adornar el patio también son una fuente de gastos adicionales. La mejora del área local es un componente importante para una vida confortable. Sin embargo, la elección de plantas para el diseño del paisaje debe estar dictada no sólo por consideraciones estéticas, sino también por consideraciones prácticas. Por ejemplo, plantar tuyas en el centro de una gran ciudad, donde la profundidad del suelo es limitada, a menudo conduce a la muerte de las plantas debido a condiciones desfavorables. Como resultado, en lugar de un oasis verde, los residentes obtienen plantaciones atrofiadas que arruinan la apariencia del patio. La necesidad de reemplazar periódicamente las plantas muertas implica costos adicionales para los propietarios. Un enfoque competente del diseño del paisaje, teniendo en cuenta las características climáticas y el entorno urbano, le permitirá crear un patio hermoso y bien cuidado sin costos innecesarios.

“En la situación económica actual, muchos promotores ya se esfuerzan por reducir el coste de los proyectos, lo que a menudo significa una disminución de la calidad de la construcción y el rechazo de opciones adicionales”, señaló Olga Guseva. -Por supuesto, es importante crear estética y belleza. Pero es igualmente importante elegir soluciones que no sólo hagan que el proyecto destaque, sino que tampoco se conviertan en una carga o molestia para los residentes”.