Experto advierte a inversores privados sobre riesgos a la hora de comprar inmuebles en 2025

Las inversiones en nuevos metros cuadrados residenciales se consideran un activo probado en la Federación de Rusia, que ayuda no solo a preservar, sino también a aumentar el capital personal. Sin embargo, existen muchos mitos en torno a este activo, creados por comercializadores creativos, desarrolladores y agentes inmobiliarios. Oleg Repchenko, director del Centro analítico “Indicadores del mercado inmobiliario”, habló sobre los estereotipos y riesgos que impiden a los inversores privados evaluar correctamente la eficacia de las inversiones en nuevos edificios.

— Oleg, ¿tiene un inversor privado posibilidades de obtener beneficios en el mercado inmobiliario hoy en día?

—Siempre se pueden encontrar nichos interesantes en el mercado inmobiliario. Incluso en tiempos de turbulencia y alta inflación. Por ejemplo, en estos momentos las inversiones en oficinas y almacenes, principalmente en el formato industrial ligero, son prometedoras. Pero el billete de entrada a estos sectores inmobiliarios comerciales es caro y también es necesario tener las competencias adecuadas. En las grandes ciudades, todavía existen oportunidades de "flipping", cuando un inversor (un flipper) selecciona un apartamento líquido que necesita reparaciones con un descuento y, después de ponerlo en orden, revende la propiedad a un precio más alto. Pero sin un equipo de construcción propio y un abogado, es arriesgado emprender este negocio. Entre los ciudadanos comunes, hay dos formas más populares de ganar dinero en el mercado inmobiliario. En primer lugar, compre un apartamento en una etapa temprana de la construcción para revenderlo cuando el edificio esté listo. Como es sabido, las viviendas nuevas se encarecen a medida que aumenta el avance de la construcción del proyecto. En segundo lugar, convertirse en rentista, es decir, comprar un apartamento para alquilarlo posteriormente. Sin embargo, en la situación económica actual, en ninguno de los casos es probable que un inversor no profesional pueda ganar dinero. Hoy en día, los precios de la vivienda están estancados. Por ejemplo, en el mercado secundario de Moscú, a finales de 2024, el índice del coste de la vivienda mostró un aumento simbólico del 0,8%. Esta cifra es mucho menor que la inflación anual. Sí, el mercado inmobiliario es un mosaico, siempre hay regateos, descuentos. Por lo tanto, es posible que algunos objetos individuales hayan aumentado ligeramente de precio, mientras que otros pueden haber bajado un poco. Pero en promedio la dinámica es cercana a cero.

— Pero los expertos afirman que en Moscú los precios de los edificios nuevos siguieron subiendo incluso en enero. Esto significa que todavía se puede ganar dinero con el aumento de precios.

-Esta es una estadística engañosa. Sí, vemos que los precios están subiendo formalmente. Cada vez más edificios nuevos se clasifican como clase business y premium con un precio correspondiente, lo que conduce a un aumento del nivel medio de precios. Pero entre bastidores quedan en el aire dos preguntas fundamentalmente importantes para los inversores privados. En primer lugar, ¿a qué precios se cierran finalmente los negocios: a los precios indicados en la lista de precios o con un descuento? Después de todo, los precios de las transacciones reales pueden ser inferiores al valor indicado debido a descuentos y promociones. Los desarrolladores a menudo organizan los llamados "Viernes Negro al estilo ruso": primero aumentan silenciosamente el precio y luego anuncian en voz alta un gran descuento. Se utilizan activamente esquemas de reducción de precios ocultos. Por ejemplo, al comprar un apartamento nuevo, automáticamente te dan regalos en forma de acabados gratuitos, una plaza de aparcamiento, un trastero, etc. Los desarrolladores también utilizan diversos esquemas financieros que reducen artificialmente las tasas hipotecarias. La pérdida de ingresos se incluye entonces en el precio final del apartamento.

La segunda pregunta importante es: ¿podrás revender este nuevo edificio en el mercado secundario al menos por el mismo precio? Y mi respuesta decepcionará a muchos compradores de edificios nuevos: “¡Definitivamente no!” Hoy en día, en diferentes regiones del país, los precios promedio de la vivienda secundaria son entre un 20 y un 30% más bajos que en el mercado primario. Además, no estamos hablando de antiguas viviendas secundarias, “edificios de la época de Jruschov”, sino de edificios nuevos y modernos de ayer que recientemente se han “trasladado” al mercado secundario.

En consecuencia, después de comprar un apartamento nuevo, es imposible venderlo en el mercado secundario, donde no existen hipotecas preferenciales ni diversos esquemas financieros, al mismo precio. Muchos compradores de edificios nuevos simplemente no se dan cuenta de esto. Se acabaron las hermosas historias de comprar una propiedad a bajo precio en la etapa de cimentación y luego venderla a un alto precio en una casa terminada. El mercado de edificios nuevos, en mi opinión, se ha vuelto similar al mercado de automóviles: cuando compras un automóvil nuevo, pero una vez que sales de la sala de exposición, automáticamente pierde una cantidad significativa de valor.

— ¿Qué atractivo tiene hoy el alquiler de viviendas?

— Según los resultados del año 2024, el aumento del precio medio del alquiler en la capital fue del 30-50%. En consecuencia, los rendimientos del alquiler también han aumentado: si antes rondaban el 4-5% anual, ahora se sitúan en el 6-7%. Pero es importante entender que este retorno es “sucio”. Por regla general, ninguno de los propietarios tiene en cuenta la depreciación de los apartamentos. Al alquilar un apartamento por varios años, hay que recordar que tarde o temprano surgirá el problema de la renovación del local. Además, hay que pagar impuestos y seguros. Existe riesgo de tiempo de inactividad. Es decir, el rendimiento “neto” del alquiler será menor: alrededor del 5-6%. Esta cifra es al menos tres veces inferior al rendimiento medio de los depósitos en rublos. Por tanto, por un lado, el sector inmobiliario residencial sigue siendo un activo defensivo de bajo riesgo. Pero, por otro lado, pierde en términos de rendimiento con riesgos comparablemente bajos no solo frente a los depósitos, sino también frente a los OFZ "largos", fondos del mercado monetario, que ofrecen un beneficio del 20% anual. Así que mi predicción es que este año el mercado inmobiliario residencial permitirá a los inversores privados ahorrar frente a la inflación, pero no les permitirá ganar dinero.

— ¿Hacia dónde irán los precios este año?

— Me parece que en 2025, dada la alta “clave” actual del Banco Central, de la que dependen el coste de los préstamos para los promotores y el coste de las hipotecas de mercado para los compradores de apartamentos, no hay motivos para esperar un aumento de los precios de los inmuebles residenciales. Incluso si el regulador baja repentina e inesperadamente el tipo de interés clave en un 2-3% y, en consecuencia, los programas del mercado hipotecario se abaratan desde los niveles actuales del 28-30% anual al 25-25%, esta maniobra no conducirá a un aumento de la demanda de viviendas. Las tasas seguirán estando en un nivel prohibitivo. Por lo tanto, los precios, en el mejor de los casos, permanecerán estancados y, en el peor, caerán lentamente. Si se implementan ambos escenarios, tampoco se debe contar con altas ganancias provenientes del alquiler de viviendas. Dado que la baja rentabilidad del alquiler, que ahora, permítanme recordarles, se sitúa en el nivel del 6-7%, puede ser “devorada” por la caída de los precios de las viviendas terminadas. Y como resultado, usted puede obtener 0% de ingresos de tales inversiones.

— A principios de febrero, los medios de comunicación informaron sobre las quiebras de promotores en varias regiones del país. ¿Qué tendencias pueden cobrar impulso en el mercado de la construcción?

— Los promotores rusos están acostumbrados a los enormes beneficios que obtuvieron en años anteriores, cuando los precios de la vivienda se dispararon. Además, el principal aumento se produjo en 2020-2021, cuando se lanzaron los programas preferenciales. El mercado inmobiliario recibió un fuerte impulso y los promotores, gracias a los generosos subsidios gubernamentales, se convirtieron en “adictos” que no se preocupaban particularmente por la situación del mercado. Y cuando el Estado dijo: “Chicos, se acabó la fiesta. "Ya no hay dinero en el presupuesto para hipotecas preferenciales, hagamos el resto nosotros mismos" - los promotores han entrado en un periodo de "retirada" y de sobriedad. Sin embargo, no se vislumbran en el horizonte temerarios que, en condiciones de saturación en el mercado primario, reduzcan drásticamente los precios de los apartamentos nuevos, como hizo el promotor Vedis en Moscú en 2009. Por el contrario, algunos promotores amenazan con frenar y suspender los proyectos si no reciben el apoyo habitual del Estado. En mi opinión, hoy en día se están creando condiciones favorables para la transformación de la industria de la construcción. No descarto que cuanto más fuertes sean los gritos de ayuda de las empresas constructoras privadas, más fuerte será el Estado en su afán de nacionalizarlas.

Publicado en el periódico "Moskovsky Komsomolets" nº 29469 del 25 de febrero de 2025

Titular del periódico: "Este año no se gana dinero con el sector inmobiliario residencial"