Un año sin hipotecas preferenciales: así ha cambiado el mercado inmobiliario

Ha transcurrido un año desde la cancelación de las hipotecas preferenciales en julio de 2024. Esta decisión gubernamental ha transformado drásticamente el mercado inmobiliario, y lejos de la dirección prevista. El crédito hipotecario en el país se ha ralentizado drásticamente, y las hipotecas con tipos de interés desorbitados se han vuelto prácticamente inaccesibles incluso para ciudadanos con mayores o menores recursos. Sin embargo, contrariamente a lo esperado, el precio del metro cuadrado no ha bajado, sino que, al contrario, ha subido. ¿Cómo se encuentra el mercado inmobiliario hoy, cuáles son sus perspectivas para el futuro y qué pueden esperar los ciudadanos que aún no han resuelto sus problemas de vivienda? Hablamos de ello con Vladimir Chernov, experto y analista de Freedom Finance Global.

- ¿Cómo ha cambiado el mercado inmobiliario en un año sin hipotecas preferenciales?

Ha entrado claramente en una fase de cambios a gran escala. Ya al ​​final del primer lustro de 2025, el volumen de ventas de obra nueva había disminuido casi un 16% interanual, hasta los 9 millones de metros cuadrados. El número de contratos de participación en el capital social registrados se redujo a 228.000, y las operaciones hipotecarias han dado paso masivamente a las compras a plazos y al contado. En este contexto, la cuota de operaciones de crédito en el mercado primario ha disminuido del 77% al 58%.

- Bueno, ¿cómo han cambiado los precios por metro cuadrado durante este tiempo?

Cabe destacar que, a pesar de la disminución de la demanda, los ingresos de los promotores inmobiliarios solo disminuyeron un 2%, hasta los 1,9 billones de rublos. Esto se explica por el aumento de precios, ya que, de media, en Rusia el precio de los edificios nuevos ha aumentado un 4,3% desde principios de año, hasta los 147.600 rublos por metro cuadrado. Se registró un crecimiento especialmente notable en Moscú, donde los precios alcanzaron los 416.100 rublos por metro cuadrado (+6,6% desde principios de año), y en centros regionales como Nizhny Tagil y Grozny, donde el aumento fue del 20-30%.

- ¿Y la gente compra pisos a esos precios?

El aumento del coste, con una tasa de interés clave elevada, ha reducido el círculo de compradores de vivienda. El comprador de clase media se vio obligado a abandonar el mercado, dando paso a clientes más adinerados, ya que, según las estadísticas, representan más del 85 % de las nuevas operaciones hipotecarias bajo programas estatales, mientras que en 2020 la proporción de prestatarios adinerados fue inferior al 60 %.

- ¿Quizás la situación con los precios y la demanda sea diferente en el mercado secundario?

El mercado secundario también registra un precio moderado pero creciente (+5% anual) con una actividad en declive. El coste medio por metro cuadrado ha alcanzado los 115.100 rublos, y las operaciones hipotecarias se han vuelto menos accesibles sin el apoyo gubernamental. Esto es especialmente cierto en las regiones donde los ingresos reales están por debajo de las tasas de crecimiento de los precios y las tasas. Según estimaciones de las agencias pertinentes, la demanda total en el mercado inmobiliario ha caído una cuarta parte en el último año.

- ¿Cambiará la situación del mercado inmobiliario en la segunda mitad de 2025?

Según nuestras previsiones, el mercado seguirá adaptándose a las nuevas condiciones. En ausencia de nuevos subsidios y en un contexto de tipos de interés elevados, es muy probable que la actividad compradora se mantenga reprimida. Sin embargo, si en julio el Banco de Rusia decide reducir de nuevo el tipo de interés clave, al menos al 17-18% anual desde el 20% actual, esto podría convertirse en el primer impulso para la recuperación. El mercado se verá impulsado por la demanda diferida y la acumulación gradual de capital por parte de los hogares.

En principio, una reversión sostenible del mercado solo es posible si los tipos hipotecarios se reducen al 12-13 % anual y se implementan nuevos programas de apoyo específicos. De lo contrario, los precios se estabilizarán, pero el mercado se mantendrá estable, con baja actividad y una transición gradual de la demanda hacia el alquiler.

- ¿Cómo evolucionarán los precios de la vivienda a finales de este año?

Prevemos que para finales de 2025, el precio promedio en el mercado primario del país en su conjunto probablemente crecerá entre un 7% y un 9%, principalmente debido al aumento de los costos de construcción (materiales, logística, préstamos), así como al aumento de los precios de la vivienda en las capitales y los grandes centros regionales. Al mismo tiempo, la tasa de crecimiento de los precios en las regiones menos prósperas será menor, aproximadamente entre un 4% y un 7%, y en algunos casos es posible que se produzca un estancamiento de los precios.

- Miremos aún más adelante, al año 2026. ¿Qué pasará con el mercado inmobiliario y los precios de la vivienda?

En 2026, la evolución del tipo de interés clave y la posibilidad de implementar nuevos programas de apoyo dependerán en gran medida de la evolución del tipo de interés y de la posibilidad de implementar nuevos programas de apoyo. Si el Banco Central reduce el tipo al 12-14 % anual y surgen nuevas medidas de incentivo en el mercado (por ejemplo, subsidios específicos), el crecimiento de los precios de los edificios nuevos podría acelerarse hasta el 9-12 % anual. De lo contrario, el crecimiento se acercará al 5-6 %, y el mercado seguirá siendo predominantemente comprador.

- ¿Qué cambiará en el mercado secundario?

Los precios también seguirán creciendo aquí, pero de forma más moderada. Creemos que en 2025 aumentarán entre un 4% y un 6%, y en 2026, alrededor del 5%, siempre que la actividad hipotecaria se reactive gradualmente. Al mismo tiempo, la dinámica dependerá de factores locales; por ejemplo, en los segmentos con déficit (viviendas antiguas en el centro, apartamentos pequeños, apartamentos con acabados), el crecimiento podría ser superior a la media.

Por lo tanto, el mercado en su conjunto conserva el potencial de crecimiento de precios, pero el principal impulsor de este crecimiento no es la demanda, sino el aumento de los costos de construcción y las expectativas de inflación. Volver a un crecimiento de dos dígitos solo es posible con un programa de apoyo gubernamental a gran escala o una reducción drástica de las tasas hipotecarias.