Non ragionare mai in base a un cambiamento della popolazione

Mi rendo conto che la gente si stanca di sentirmi ripetere continuamente la massima "non ragionare mai partendo da...", ma è un problema continuo.

Uno studio recente del NBER sugli alloggi condotto da Schuyler Louie, John A. Mondragon e Johannes Wieland riportava il seguente abstract:

La visione standard dei mercati immobiliari sostiene che la flessibilità dell'offerta abitativa locale, determinata da fattori quali la geografia e la regolamentazione, influenzi fortemente la risposta dei prezzi delle case, delle quantità di abitazioni e della popolazione alla crescente domanda di alloggi. Tuttavia, dal 2000 al 2020, scopriamo che una maggiore crescita del reddito prevede la stessa crescita dei prezzi delle case, della quantità di abitazioni e della popolazione, indipendentemente dall'elasticità stimata dell'offerta di alloggi di una città. Riscontriamo lo stesso andamento quando espandiamo il campione al periodo 1980-2020, utilizziamo diverse misure di elasticità e quando strumentalizziamo la domanda abitativa locale. Utilizzando un quadro generale di domanda e offerta, dimostriamo che i nostri risultati implicano che i vincoli all'offerta abitativa siano relativamente poco importanti nello spiegare le differenze nell'aumento dei prezzi delle case tra le città statunitensi. Questi risultati mettono in discussione la visione prevalente dei mercati immobiliari e del lavoro locali e suggeriscono che l'allentamento dei vincoli all'offerta abitativa potrebbe non produrre i miglioramenti attesi nell'accessibilità economica degli alloggi.

Quando ho letto per la prima volta quell'abstract, ero scettico. Com'è possibile che i vincoli edilizi non siano la causa principale dei prezzi elevati in luoghi come la California e il Nord-Est? A quanto pare, il mio scetticismo era giustificato. Un nuovo articolo di Michael Weibe riporta il seguente abstract:

Louie et al. (2025) (di seguito LMW) sostengono di fornire prove del fatto che i vincoli dell'offerta abitativa siano quantitativamente irrilevanti per comprendere le variazioni dei prezzi e delle quantità di abitazioni negli Stati Uniti. In questo breve commento, mostro che il modello empirico di LMW non è identificato. LMW modella la domanda di alloggi in funzione della popolazione e del reddito medio. Tuttavia, i vincoli dell'offerta sono un fattore chiave della crescita demografica: i nuovi arrivati ​​hanno meno possibilità di trasferirsi in una città che limita la costruzione di nuove abitazioni. Pertanto, LMW non presenta variazioni esogene della domanda. Di conseguenza, i risultati empirici non sono informativi sul ruolo dei vincoli dell'offerta abitativa.

Se avete difficoltà a comprendere il problema del primo articolo, considerate la seguente analogia. Supponiamo che qualcuno dica: "Le elevate tasse sulla benzina non sono la vera ragione per cui gli europei consumano meno benzina (pro capite) rispetto agli americani, la vera ragione è che hanno auto più piccole e usano i mezzi pubblici". Il problema con questa affermazione è piuttosto ovvio, vero? La tendenza degli europei a utilizzare auto più piccole e mezzi pubblici riflette in parte il fatto che le tasse sulla benzina sono estremamente elevate in Europa. Gli economisti lo chiamano "problema di identificazione". È importante identificare se i cambiamenti del mercato siano causati da variazioni della domanda o dell'offerta. Né il prezzo né la quantità possono rispondere a questa domanda.

Negli ultimi anni non molte persone si sono trasferite in California, ma questo non perché ci sia poca domanda di case. Piuttosto, perché i limiti dell'offerta hanno spinto i prezzi delle case in California a livelli molto più alti rispetto alla maggior parte degli altri stati.