Volgens klokkenluider sturen hypotheekadviseurs leners naar tweejarige rentevaste periodes om hun zakken te vullen

Sommige hypotheekadviseurs sturen leners naar een hypotheek met een rentevaste periode van twee jaar om zo meer commissie te kunnen innen, ook al is dat niet de beste optie voor hen.

Dat beweert een klokkenluider die voor een grote hypotheekverstrekker werkt en anoniem wil blijven, met This is Money.

Dit komt nadat uit nieuwe gegevens blijkt dat kredietnemers steeds minder langlopende hypotheken met een vaste rente afsluiten. De vraag naar hypotheken met een looptijd van tien jaar is gedaald tot het laagste niveau in jaren.

Volgens nieuwe gegevens van Twenty7tec steeg het aantal zoekopdrachten naar hypotheekleningen met een vaste rente voor twee jaar van 41 procent in januari naar 53 procent in augustus.

Fixes van drie en vijf jaar vertegenwoordigen minder dan 35 procent van de zoekopdrachten, wat ongeveer gelijk is aan het hele jaar.

Echter, zoekopdrachten naar een vaste looptijd van langer dan vijf jaar (meestal 10 jaar) vertegenwoordigen slechts 12 procent van de zoekopdrachten, een daling ten opzichte van 23 procent aan het begin van het jaar.

Van de daadwerkelijke aanbevelingen die makelaars aan klanten sturen - een document dat bekendstaat als een Europees Gestandaardiseerd Informatieblad (ESIS), heeft 50 procent betrekking op een vast bedrag voor twee jaar in 2025, vergeleken met 45 procent op een vast bedrag voor vijf jaar.

Dat verschilt van vorig jaar, toen er iets meer aanbevelingen werden gedaan voor contracten van vijf jaar dan voor contracten van twee jaar.

Of een hypotheek voor twee of vijf jaar de beste optie is, is onderwerp van discussie. Gezien de piek in de hypotheekrente van de afgelopen jaren, willen leners begrijpelijkerwijs graag het juiste advies.

'We zien een geplande terugkeer naar kortere termijnen', aldus Nakita Moss, hoofd product bij Twenty7tec.

'Nu de rentetarieven dalen en een grote golf van leners aan het einde van hun vijfjarige Covid-contracten komt, kiezen velen ervoor om hun opties open te houden.

Nathan Reilly, commercieel directeur bij Twenty7tec, voegde eraan toe: 'Adviseurs bevinden zich momenteel in een cruciale positie. Nu zoveel klanten hun vijfjarige contract hebben beëindigd, gaat het niet alleen om het vinden van de laagste rente, maar om het vinden van een balans tussen zekerheid en flexibiliteit.'

De rentetarieven zijn dit jaar grotendeels gedaald, maar recentelijk zijn er lichte stijgingen te zien vanwege de hogere inflatie en de onrust op de financiële markten.

Als de hypotheekrente nog verder stijgt, zoals sommigen voorspellen, is het wellicht verstandiger om de hypotheek nu al voor vijf jaar vast te zetten. Zo voorkomt u dat u over twee jaar een duurdere hypotheek moet afsluiten .

De klokkenluider is daarom van mening dat het onverstandig zou zijn als een makelaar aan het merendeel van zijn cliënten tweejarige contracten zou aanbevelen.

Hij vertelde aan This is Money: 'Makelaars lijken klanten borgstellingen voor twee jaar aan te bieden, terwijl dat advies eigenlijk heel riskant is.

'Als de hypotheekrente weer stijgt, betekent dit dat meer dan de helft van alle hypotheekhouders opnieuw in de problemen komt.

'Ik ben makelaars tegengekomen die zeggen dat ze al hun klanten aanraden om een ​​rentevaste periode van twee jaar te nemen.

'Ofwel begrijpen makelaars niet hoe de hypotheekprijs tot stand komt, ofwel doen ze het om meer betaald te krijgen.'

Of er gekozen wordt voor een twee- of vijfjarige hypotheekvaststelling hangt ook af van de persoonlijke omstandigheden en voorkeuren van de huiseigenaar. Bijvoorbeeld als hij/zij denkt dat hij/zij vóór het einde van de hypotheektermijn moet verhuizen.

Hypotheekadviseurs ontvangen voor elke nieuwe hypotheek die zij afsluiten een commissie van de geldverstrekker. Deze commissie bedraagt ​​doorgaans tussen de 0,35 en 0,4 procent van de totale hypotheekwaarde.

Momenteel betaalt de kredietverstrekker een makelaarscommissie bij succesvolle verkoop van elke hypotheek. Een makelaar krijgt hetzelfde bedrag voor het aanbevelen van een tweejarige hypotheek als voor een vijfjarige hypotheek.

Als u een klant twee jaar vasthoudt, betekent dit dat deze misschien over twee jaar terugkomt. Zo kan een makelaar opnieuw commissie ontvangen, in plaats van dat hij vijf jaar moet wachten.

Veel makelaars brengen ook hun eigen kosten in rekening bij hun klanten. Deze kosten liggen vaak tussen de £ 500 en £ 1.000 per keer dat ze een hypotheek regelen.

In sommige gevallen brengen makelaars klanten een percentage van het hypotheekbedrag in rekening. Dat kan oplopen, vooral als u een hoge hypotheek heeft. 1 procent op een hypotheek van £ 500.000 komt bijvoorbeeld neer op £ 5.000 commissie.

Volgens This is Money moet de manier waarop makelaars worden gestimuleerd, veranderen.

Hij zei: 'Kredietverstrekkers mogen volgens de FCA-regels niet "het ene product boven het andere bevoordelen" – dit betekent dat een makelaar hetzelfde betaald krijgt voor de verkoop van een twee-, drie-, vijf-, tien- of 25-jarige vaste rente. Waarom zou een makelaar een product met een langere looptijd verkopen?'

Hij is ook van mening dat de FCA regels moet invoeren die ervoor zorgen dat kredietverstrekkers geen commissie meer aan makelaars betalen in de vorm van een eenmalige som.

'De commissie zou als jaarlijks bedrag betaald moeten worden, afhankelijk van of de lening nog loopt bij de kredietverstrekker', zegt hij. 'Dit zou de kosten gelijkmatig verdelen over alle producten en rationeel gedrag stimuleren.'

De meeste hypotheekadviseurs vallen onder toezicht van de Financial Conduct Authority, die van hen verlangt dat zij in het belang van hun klanten handelen.

Volgens makelaars met wie we spraken, zijn er veel redenen waarom een ​​tweejarig contract met een vaste rente wellicht de beste optie is voor een klant. Een van de redenen is dat ze momenteel iets goedkoper zijn dan contracten met een looptijd van vijf jaar.

Volgens Moneyfacts liggen de rentevaste periodes voor twee jaar gemiddeld op 4,98 procent, terwijl de rentevaste periodes voor vijf jaar op 5,02 procent liggen.

Er zullen veel huishoudens zijn die specifiek om een ​​vaste rente van twee jaar vragen, in plaats van het advies van hun tussenpersoon op te volgen.

Aaron Strutt van makelaar Trinity Financial zegt: 'De meeste leners willen op dit moment de laagste rentetarieven, wat begrijpelijk is omdat velen van hen enorme terugbetalingsschokken hebben gehad.

'Tweejarige contracten zijn goedkoper dan vijfjarige contracten, iets wat we al een tijdje niet meer gewend zijn. Er is een oprechte overtuiging dat de tarieven over een paar jaar goedkoper zullen zijn.

'Sommige makelaars geven er de voorkeur aan om hun klanten voor kortere termijnen te beleggen, maar de overgrote meerderheid wil hen het beste advies geven op basis van hun situatie.'

Nicholas Mendes van hypotheekadviseur John Charcol is het ermee eens dat lage rentes de belangrijkste reden zijn voor de toename van tweejarige rentevaste periodes, en niet commissie-incentives.

'Hiermee missen we wat op dit moment echt het consumentengedrag beïnvloedt', aldus Mendes.

'De realiteit is dat tweejarige contracten momenteel goedkoper zijn dan vergelijkbare vijfjarige contracten, waardoor ze aantrekkelijk zijn voor leners die de kosten laag willen houden.

'Klanten willen graag profiteren van de mogelijkheid om hun product eerder te evalueren, in plaats van vast te zitten aan een contract van vijf jaar en mogelijk een hoge boete voor vervroegde terugbetaling te betalen als ze de overeenkomst beëindigen.'

This is Money deelde de zorgen van de klokkenluider met de Financial Conduct Authority, die zei: 'Hypotheekadviseurs moeten rekening houden met de behoeften en omstandigheden van hun klanten en producten aanbevelen die hieraan voldoen.

'Daarbij moet je ook nadenken over hoe lang je de betalingsregeling wilt aanhouden. Voor sommige klanten is een kortere regeling de juiste oplossing.'

Ook werd vermeld dat de nieuwe consumentenplicht, een nieuwe reeks regels voor financiële instellingen die in 2023 werd ingevoerd, van makelaars verlangt dat zij klanten 'duidelijke informatie en producten bieden die bij hen passen'.

Bovendien schreef de FCA in januari van dit jaar een brief aan de top van de bank waarin stond dat hypotheekadviseurs 'meer moesten doen om ervoor te zorgen dat klanten hun opties goed hebben overwogen.'

Bedrijven, zo stond erin, moeten 'rekening houden met de persoonlijke en financiële omstandigheden van hun klanten, hun financiële doelstellingen en hen de juiste informatie verstrekken zodat ze effectieve beslissingen kunnen nemen'.

De hypotheekrentes zijn de afgelopen twee jaar over het geheel genomen gedaald, maar of dat zo zal blijven, is nog maar de vraag.

Eerder deze week waarschuwde de president van de Bank of England dat er nu 'aanzienlijk meer twijfel' is over verdere renteverlagingen .

Andrew Bailey vertelde parlementsleden dat hij nog steeds verwachtte dat de rente zou dalen, maar dat het moeilijker was te zeggen wanneer dat zou gebeuren, omdat de inflatie in juli sneller steeg dan verwacht.

Het monetaire beleidscomité van de centrale bank verlaagde vorige maand de referentierente van 4,25 procent naar 4 procent, maar de markten rekenen pas in het voorjaar van volgend jaar een nieuwe verlaging van een kwart procentpunt in.

Bailey leek dit te erkennen en zei dat de boodschap van de bank 'door de markten is begrepen'.

Maar zelfs als de rentetarieven in het voorjaar van 2026 inderdaad dalen, is het onwaarschijnlijk dat dit direct gevolgen heeft voor de hypotheekprijzen met een vaste rente.

De prijs van hypotheken met een vaste looptijd is gebaseerd op de Sonia swaprentes - de interbancaire leenrentes die gebaseerd zijn op verwachtingen over de toekomstige rentetarieven.

Sonia-swaps met een looptijd van twee en vijf jaar liggen momenteel onder de basisrente van de Bank of England. Dit betekent dat de hypotheekrente al is ingeprijsd met toekomstige renteverlagingen.

Daarom is de goedkoopste tweejarige rente momenteel 3,78 procent, terwijl de basisrente van de Bank of England 4 procent bedraagt.

De swaps zijn de afgelopen weken gestegen. Sinds 1 augustus zijn de tweejarige Sonia swaps gestegen van 3,56 procent naar 3,69 procent, terwijl de vijfjarige swaps zijn gedaald van 3,63 procent naar 3,76 procent.

De marge tussen Sonia-swaps en de laagste hypotheekrente is zo klein dat het zeer onwaarschijnlijk is dat de hypotheekrente binnenkort zal dalen.

Lees meer

Voordat de rentetarieven in 2022 omhoogschoten, lag de marge tussen de laagste vaste tarieven en de equivalente swaps dichter bij 1 procentpunt, in plaats van de huidige 0,07 procentpunt.

Dit betekent dat de hypotheekrentes, gebaseerd op de huidige ontwikkeling, in principe zo goed als mogelijk zijn. Tenzij de toekomstige renteverwachtingen veranderen.

Het is ook waarschijnlijk dat we de komende weken een stijging van de hypotheekrente zullen zien. Barclays en Nationwide hebben onlangs beide hun hypotheekrente verhoogd .

'We zagen een handvol kredietverstrekkers hun vaste rentetarieven verhogen na de verdeelde beslissing van de Bank of England vorige maand en de sterkere loongroei die daarop volgde dan verwacht', aldus Hina Bhudia, partner bij Knight Frank Finance.

'De verhogingen bedragen misschien maar een paar tienden van een procentpunt, maar voor leners betekent dit een aanzienlijke stijging van de maandelijkse betalingen. Bovendien zal het het sentiment, dat toch al onder druk staat door berichten over belastingverhogingen en waarschijnlijke wijzigingen in de onroerendgoedbelasting, verder onder druk zetten.'

Onze klokkenluider in de hypotheeksector is van mening dat makelaars in plaats van het aanbevelen van kortetermijnrentes met een vaste rente, juist langetermijnrentes met een vaste rente zouden moeten verkopen.

'De Britse hypotheekmarkt is geobsedeerd door de verkoop van kortetermijnrentes, zelfs als de omstandigheden anders bepalen', vertelde een anonieme bron aan This is Money.

'Meer dan 55 procent van de hypotheken heeft een looptijd van twee jaar. Dit betekent dat, als er nog een keer een 'Zwarte Zwaan'-gebeurtenis plaatsvindt of als de rentetarieven stijgen, meer dan de helft van de Britse hypotheekhouders te maken krijgt met stijgende betalingen.

'Dat kan grote gevolgen hebben voor de economie en de huizenmarkt.'