Faro: Coobital viert 50-jarig jubileum en bekritiseert gebrek aan politieke wil om woningcrisis op te lossen

Met meer dan 2000 huizen gebouwd, waarvan ongeveer 1300 alleen al in de stad Faro tussen 1982 en 2008, heeft Coobital – Cooperativa de Construção e Habitação Económica Farense redenen en een solide geschiedenis om de 50e verjaardag van de oprichting te vieren , op zaterdag 10 mei.

"Onze coöperatie is sinds haar oprichting aangesloten bij de Nationale Federatie van Woningcoöperaties ( FENACHE ). Daardoor hebben we toegang tot overheidsinstanties en kunnen we hun werk voortdurend delen, zowel op het niveau van de centrale overheid als op het niveau van het gemeentelijk beleid. We hebben verschillende crises gehad, vooral de subprimecrisis in 2008 en kort daarna de COVID-19-pandemie. Volgens Orlando Vargas hebben al deze maatregelen ertoe geleid dat er een soort buffer is ontstaan ​​voor degenen die verantwoordelijk zijn voor het oplossen van het huisvestingsprobleem in het land.

Tegelijkertijd werden in het land grote vastgoedfondsen opgericht en ontstonden initiatieven zoals Golden Visas. "Ik ben er niet tegen, maar ik geloof dat als dit alles de Portugese economie een impuls heeft gegeven, de resultaten daarvan ook toegepast moeten worden op Controlled Cost Housing (HCC)", zegt hij.

«Sinds de voltooiing van het laatste woongebouw met 18 woningen in de urbanisatie Santo António do Alto in Faro in 2008, 17 jaar geleden, hebben we niets anders meer gebouwd. Dit komt vooral door het gebrek aan land en de steun van officiële instanties, waardoor kostengestuurde programma's opnieuw een oplossing kunnen zijn voor gezinnen die geen toegang hebben tot het aanbod op de huidige markt. Deze markt lijkt zich steeds meer te richten op het luxe segment en op het aanbod voor investeringen, met name buitenlandse investeringen.

Orlando Vargas betoogt dat de coöperatieve huurmarkt ‘fundamenteel’ zou zijn voor het oplossen van de huidige crisis.

«En niet alleen voor permanente huisvesting. “Het zou jongeren, studenten, tijdelijke werknemers en de meest behoeftigen helpen die niet voldoen aan de criteria voor sociale huisvesting die de lokale overheid biedt”, zegt hij.

«Wij willen, en hebben sinds de jaren 1980 verschillende voorstellen gedaan, dat coöperaties op de huurmarkt huizen kunnen bouwen die tegen een goede prijs worden verhuurd, met echt betaalbare huren. Er is wetgeving voor, het is goedgekeurd, het bestaat, maar de banken financieren ons niet op lange termijn. “Het financiert alleen de eindklant, het financiert niet de entiteit”, begint hij met uit te leggen.

De vraag is echter zo groot dat hij een recent voorbeeld geeft: "We hebben een winkel verkocht waar we geen tekort aan hadden. De wet staat nu toe dat commerciële ruimtes worden omgebouwd tot woningen. De eigenaar is nog niet eens klaar met de werkzaamheden en hij verhuurt alles al aan artsen, verpleegkundigen en mensen die hier komen werken. Hij verhuurt de kamers voor 450 euro per maand en het zit al vol."

“Het idee was dan ook dat de coöperatie de appartementen zou bouwen en verhuren aan haar leden, het hele proces zou beheren en de schulden zou afbetalen”, zegt hij. De bouwkosten worden zowel bij verkoop als bij verhuur gerespecteerd. "Het is hetzelfde," vergelijkt hij.

Het probleem is dat banken dit soort projecten niet financieren. Waarom? «Dat zou niet interessant moeten zijn. “Als er een wil was, zou dit opgelost kunnen worden.”

De enige mogelijkheid zou zijn dat de staat het Instituut voor Huisvesting en Stedelijke Rehabilitatie ( IHRU ) de voorwaarden biedt om financiering te verstrekken en druk uitoefent op Caixa de Geral de Depósitos, een publieke bank, om de nodige fondsen te garanderen.

“Dat denk ik wel, maar er zal een grote politieke wil moeten zijn”, benadrukt hij.

En zelfs dan is het glas nog maar halfvol. «Het is niet mogelijk om grond te kopen voor ongeveer 50.000 of 60.000 euro per fractie, wat de marktprijzen zijn, en dan HCC te maken. Dat is onmogelijk."

«De waarde van grond voor HCC is wettelijk vastgesteld en mag niet meer bedragen dan 12 procent van de kosten van het appartement. De gemeente zal hiervoor grond ter beschikking moeten stellen.”

Volgens coöperatielid Orlando Vargas was het meest recente project voor goedkope huisvesting, “Casa Nova” , een project dat werd uitgevoerd tijdens de ambtsperiode van president Rogério Bacalhau (PSD), een vastgoedoperatie.

De gemeente verkocht het land aan het bouwbedrijf Ferreira Build Power en het werk werd gefinancierd door Santander, zo meldt Barlavento .

De IHRU baseerde de prijs per vierkante meter op de vermogenswinst en na de loting bleek dat veel van de geselecteerde partijen geen lening konden krijgen vanwege de hoge prijs van de panden.

Vargas herinnert zich dat Coobital in 1988 al had geprobeerd om van Rodoviária Nacional het land te kopen waar nu de Calouste Gulbenkian Urbanisatie staat, met gecontroleerde kosten, gebouwd tijdens de periode van burgemeester José Apolinário (PS).

«De coöperatie wilde kopen. We hebben een voorstel ingediend, maar het land werd uiteindelijk gekocht door de gemeenteraad van Faro, ten tijde van burgemeester Luís Coelho, met als enige doel dat daar alleen HCC zou worden gebouwd.”

Maar er waren nog steeds "twee percelen over om op te bouwen, omdat er een gedetailleerd plan voor het hele Lejana-gebied moest worden gemaakt. Ik heb dit hele proces gevolgd vanuit het perspectief dat deze toekomstige 90 woningen voor ons zouden zijn. Toen president Bacalhau de vorige keer werd gekozen, vroeg ik om een ​​vergadering. We presenteerden het idee, zoals gebruikelijk, en hij verwees de kwestie door naar de volksvertegenwoordiger. 15 dagen later zagen we de aankondiging om de grond aan particulieren te verkopen.

«Daarom is het huisvestingsbeleid van de gemeenteraad van Faro de afgelopen 20 jaar een ramp geweest».

Vargas erkent dat de gemeente ook "economische en financiële moeilijke tijden heeft doorgemaakt. Maar de gemeente heeft al lange tijd een overschot . Er was geen enkele interesse om dit probleem aan te pakken. Ik geef geen kritiek en voer geen enkele politieke analyse uit. Dat is mijn mening", zegt hij.

«Er was geen sprake van een echte weddenschap. Dat was er niet. En uiteindelijk hebben wij de gevolgen ondervonden, omdat wij ook geen steun kregen', klaagt hij.

Op Faro City Day, 7 september 2024, tijdens de openingsceremonie van twee blokken Controlled Cost Housing (HCC), naast Estrada Senhora da Saúde, vroeg Rogério Bacalhau, burgemeester van Faro, de toenmalige minister van Infrastructuur, Miguel Pinto Luz, om hulp bij het vinden van grond voor meer identieke projecten en bij het uitbreiden van de stedelijke omtrek .

Vargas erkent dat de gemeente "geen grondtoelagen heeft", maar in 1990, toen het Gemeentelijk Masterplan (PDM) werd goedgekeurd, "was er een richtlijn. Daarin stond dat in alle vergunde wijken 10 procent van de bouw zou moeten worden toegewezen aan HCC-woningen".

«Daarna zag ik zoveel stedelijke ontwikkelingen goedgekeurd worden. In Lejana bijvoorbeeld zie ik geen betaalbare huizen. Maar de PDM vereist wel dat hieraan voldaan wordt. Tot op heden heb ik nog geen enkel huis zien bouwen, noch door de Raad, noch door coöperaties, noch door wie dan ook, tenzij deze regeling uit de PDM werd verbannen».

Gevraagd naar de nieuwe Grondwet , die voorziet in stedelijke uitbreiding naar gebieden die voorheen onbebouwbaar waren, antwoordde hij: "Wij zijn het daarmee eens, zolang deze gebieden maar zijn aangewezen voor HCC. Dat stond niet in de wet. Betaalbare woningen waren gedefinieerd. Nou ja, zolang er een oprit bij de deur is, is het hele huis toegankelijk", zegt hij ironisch.

Kijk, de wijken Penha, Lejana en Intermarche zijn enorm. Als je het bruto bouwoppervlak neemt en daar 10 procent van aftrekt, heb je een reeks percelen land waar je HCC kunt bouwen.”

In dit interview komen twee vragen naar voren. Zou de huidige woningcrisis niet een vruchtbare bodem zijn voor het werk van coöperaties? En hoe ziet de toekomst van het coöperatiefisme in deze sector eruit?

«Dat zou het zijn. En we hebben er veel over nagedacht. Iedere keer dat een regering valt – en dat gebeurt vaak – komen wij met voorstellen. De Federatie heeft 60 maatregelen op het gebied van huisvesting op een rijtje gezet. Deze maatregelen zijn voorgesteld door de verschillende partijen die zetelen in het parlement en die nu meedoen aan de parlementsverkiezingen. Als ze er twee of drie zouden kunnen implementeren, zou dat goed zijn. “Ze zeggen dat alles goed gaat, maar tot nu toe is alles bij het oude gebleven”, herhaalt hij.

Bijvoorbeeld, tijdens de vorige socialistische regering "hebben we verschillende ontmoetingen gehad met Pedro Nuno Santos, toen hij minister van Infrastructuur was, en alles verliep prima. Nu beweert hij, en misschien wel terecht, dat de werkzaamheden zijn onderbroken."

En "wanneer er lokale verkiezingen zijn, houden we deze bijeenkomsten en stellen we onze coöperatie ter beschikking aan alle kandidaten."

Wat zeker is, is dat "de hoofdactiviteit van de coöperatie stil ligt. Ons project is vandaag de dag sociaal, cultureel en sportief. We hebben de Algarve Foundation for Social Development opgericht, die investeert in onderwijs en van groot belang is voor de stad. Onze focus ligt nu op het creëren van omstandigheden voor jongeren, met de kinderopvang en de kleuterschool, het onderhouden van onze medewerkers, de structuur, de lopende rekeningen en het niet langer schuldig zijn aan wie dan ook."

En "hopen dat iemand zich herinnert dat we ooit een gelukkig verleden hadden. We hopen altijd dat er een kans ontstaat om onze bijdrage te leveren aan de oplossing van het woningprobleem."

"Wij zijn van mening dat het werk dat we al hebben uitgevoerd, met name in Faro, meer aandacht verdient van de autoriteiten, zowel de staat als de gemeente. Ook moet worden opgemerkt dat er bij alle gebouwde huizen alleen in Carreira de Tiro en Santo António do Alto enige steun van de lokale overheid was. Bovendien is alle grond zonder enige vorm van steun van particulieren verworven", zegt hij.

Over de vraag naar de toekomst herinnert hij zich: "Het begin van de coöperatie was een heel dynamisch en interessant proces. Ik herinner me dat ik vergaderingen bijeenriep en de deur moest sluiten omdat er geen ruimte meer was. Maar vanaf een bepaald moment begon het enthousiasme van april af te nemen. Mensen werden egoïstischer en berekenender. De hele samenleving is veranderd. En de vergaderingen beginnen leeg te raken."

10 jaar geleden hebben we de jongerengroep bij FENACHE opgericht. De coöperaties die aan de voorwaarden voldeden, wezen iemand aan. In de praktijk werd er al aan de toekomst gedacht. Maar vandaag de dag kan ik jongeren niet verwijten dat ze dit niet omarmen vanwege alle moeilijkheden die ik noemde.

Toch, als hij terugkijkt, "was het het allemaal waard. Ik voel me niet helemaal voldaan, maar ik voel me wel een ander mens. Ik kwam hier toen ik 23 was, als partner, in 1979. Ik zat bij de luchtmacht, ik meldde me aan en na twee of drie jaar werd ik directeur. De coöperatie stond op het punt te sluiten, omdat er geen grond was (zoals nu) om op te bouwen. Ik meldde me aan als vrijwilliger voor een werkgroep. Aan het einde van het jaar had de raad het terrein van de oude schietbaan afgestaan. Ik ben jong begonnen en in de praktijk heb ik hier geleerd een man te zijn. Ik heb bijna nergens spijt van," besluit hij.

Coobital is nooit een concurrent geweest van traditioneel vastgoed. "Zelfs in een tijd waarin er veel gebouwd werd, was er ruimte voor iedereen. Onze huizen waren altijd waardig en van hoge kwaliteit", maar ze verschilden van de traditionele markt.

Coöperaties bestaan ​​uit mensen. En dat is niet veranderd. De coöperatiecode is helder, objectief en zeer pragmatisch. Een groep van vijf mensen kan een coöperatie vormen. Wat er vandaag de dag gebeurt, is dat er vastgoedprojectmanagementbedrijven zijn die dit model gebruiken om het beste van twee werelden te combineren.

"Het is heel simpel. De coöperatie rekent zes procent btw op de bouw. ​​Ze betaalt geen IMI of IMT. Zodra de huizen klaar zijn, wordt de coöperatie ontbonden. Alle winst gaat naar het bedrijf dat het project beheert, dat een percentage rekent om het proces te beheren. En hij pakt het grootste deel van de taart . Uiteindelijk kopen mensen de huizen en interesseren ze zich nergens anders meer voor. Dat is cool," beschrijft hij.

Dit soort operaties “zullen de huizenprijzen misschien niet veel opdrijven”, maar ze hebben wel maatschappelijke kosten.

«Let wel, met het eigen vermogen uit de resultaten van het Reserve- en Bouwfonds van de woningen die we hebben gebouwd, beschikken we over een hoofdkantoor dat ten dienste staat van de medewerkers. Elke dag is er gymnastiek, er wordt gedanst en er is een verenigingsbeweging die verschillende sporten ondersteunt, zoals wielrennen, fietstoerisme en mountainbiken. Het is allemaal het resultaat van ons werk. Bedrijven doen dit soort dingen niet, zoals normaal is, ze willen alleen maar winst maken', legt hij uit.

Hoe stop je dit? "We begrijpen dat ze geen coöperaties genoemd zouden moeten worden. Coöperaties hebben een andere reikwijdte. Ze zijn entiteiten uit de derde sector en de wetgeving is zeer duidelijk. Wie deze weg niet respecteert of volgt, heeft ongelijk. Wat we willen, is dat er voorwaarden worden gecreëerd voor coöperaties om te functioneren, en natuurlijk, als ze in de praktijk opereren, hebben deze structuren geen leven, zijn ze niet succesvol."