Luxe woningen: een dynamische en steeds groeiende markt

Het is bekend dat de luxe vastgoedmarkt zelden last heeft van crises. We hebben het gezien tijdens de pandemie, en nu met de oorlog. Het is een markt die voortdurend groeit en die, ongeacht de vooruitzichten, altijd potentieel en interesse biedt. Kopers hechten niet alleen waarde aan de locatie, maar ook aan de bijbehorende diensten.

Volgens het rapport van Portugal Sotheby's International Realty over trends voor dit jaar blijft de wereldwijde markt voor luxe onroerend goed "veerkrachtig, met bemoedigende tekenen van stabilisatie van het aanbod van onroerend goed op toplocaties over de hele wereld."

In Portugal is de trend niet anders. Sotheby's zegt dat deze markt in ons land "nog steeds robuuste prestaties levert, die zowel de nationale als internationale vraag weerspiegelen".

Alleen al in 2024 boekte Sotheby's International Realty een groei van 20% ten opzichte van het jaar ervoor, met een gemiddelde verkoopwaarde van onroerend goed van ongeveer 1.030.269 euro. Regio's zoals Lissabon, inclusief Cascais en Sintra, Porto, Algarve, Madeira en Melides/Comporta/Tróia blijven de vraag leiden, waarbij het ontwikkelingsgebied opvalt met een indrukwekkende groei van 200% ten opzichte van 2023. "Bovendien heeft de integratie van technologieën, duurzame oplossingen en exclusieve voorzieningen het concept van luxe opnieuw gedefinieerd, waardoor Portugal een steeds gewaardeerde bestemming is geworden voor wie op zoek is naar levenskwaliteit en solide investeringen".

Volgens de meest recente analyse van de luxemarkt door Idealista "wijst alles erop dat potentiële kopers van luxewoningen in Portugal op zoek zijn naar huizen die het beste van twee werelden combineren: de charme van wonen vlakbij het strand, met alle voordelen die wonen in de buurt van een grote stad met zich mee kan brengen, van gezondheidsdiensten tot diverse vrijetijdsactiviteiten."

Uit dezelfde analyse blijkt dat de vraag naar luxewoningen met een prijs van meer dan een miljoen euro het grootst is in Oeiras en Lissabon. Ook in verschillende gemeenten in de buurt van de hoofdstad, zoals Sintra, Mafra en Loures, is er interesse in de aankoop van luxe appartementen, gevolgd door de gemeente Lissabon zelf.

Uit deze geografische analyse blijkt «dat de gemeenten in het binnenland een schaars aanbod hebben (minder dan 10 geadverteerde woningen) of zelfs helemaal niet bestaan» en dat het tekort aan koopwoningen in het binnenland «uiteindelijk de keuzemogelijkheden beperkt van hen die op het platteland willen wonen en uitsluitend willen genieten van de rust van de natuur». Évora is hierop een uitzondering: de stad staat op de 6e plaats wat betreft de vraag naar woningen.

Idealista analyseerde ook het aanbod van luxe woningen – waar veel meer vraag naar is dan naar appartementen – en ontdekte dat de gemeenten Cascais, Loulé, Lagos, Sintra en Albufeira de gemeenten waren waar in het kwartaal dat eindigde in februari 2025 de meeste woningen op de markt werden geregistreerd. Alleen al deze vijf gemeenten in Groot-Lissabon en de Algarve – waar zowel strand als stad te vinden zijn – zijn goed voor bijna de helft van de circa 13.700 te koop staande woningen in de 82 geanalyseerde gemeenten. In Porto werden 580 luxewoningen te koop aangeboden, een hoger aanbod dan in Lissabon (408).

Het aantal luxe appartementen te koop in het land is met bijna de helft gedaald (7.300), waarbij Lissabon en Cascais 60% van het totale aanbod vertegenwoordigen, geregistreerd in slechts 29 gemeenten met representatieve steekproeven. Volgens dezelfde gegevens van Idealista staat Porto op de derde plaats met 760 premiumappartementen op de markt.

Terwijl het aanbod van luxe appartementen zich vooral concentreert in de gebieden van Lissabon, Porto en de Algarve, is het aanbod van luxe huizen die te koop zijn "meer verspreid over het land, maar altijd dicht bij de kust en de eilanden. Dit biedt een breder scala aan mogelijkheden voor wie op zoek is naar wonen aan het strand, in de stad of zelfs een combinatie van beide". Aan de andere kant is “het aanbod van beide woningtypen schaars of bijna onbestaand in het binnenland, waardoor de keuze voor wie op het platteland wil wonen, wordt beperkt”.

Een bron van idealista zegt tegen Nascer do SOL: "De luxemarkt in Portugal blijft dynamisch en veerkrachtig, gedreven door nationale en internationale kopers die op zoek zijn naar levenskwaliteit, veiligheid en een gunstig klimaat." Hij voegt daaraan toe: "Omdat deze kopers niet zozeer afhankelijk zijn van bankkrediet, is het luxesegment minder getroffen door marktschommelingen en blijft het groeien, zelfs in een context van crisis in de toegang tot huisvesting voor de meerderheid van de Portugezen."

Alda Filipe, partner en regionaal directeur van Kronos Real Estate Group, vertelt onze krant dat de luxe vastgoedmarkt, met name in de Algarve, “zichzelf blijft bewijzen dynamisch en veerkrachtig te zijn”. Traditioneel, voegt hij toe, wordt luxe ‘geassocieerd met de grandeur van onroerend goed, de kwaliteit van de afwerking, topvoorzieningen en hoge veiligheidsnormen.’ Maar «de post-pandemische context, de veranderende mentaliteit en de komst van nieuwe nationaliteiten, zoals Noord-Amerikanen, brachten een nieuwe manier van kijken naar luxe met zich mee».

Alda Filipe zegt dat voor veel kopers tegenwoordig “echte luxe ligt in authenticiteit, een lage bebouwingsdichtheid, de nabijheid van de zee, de verbinding met de natuur en de ervaring van duurzame ruimtes die goed zijn geïntegreerd in het landschap”.

Wie koopt?

De aankoop van een luxe onroerend goed gaat onvermijdelijk gepaard met koopkracht. Het is dan ook niet verwonderlijk dat buitenlandse klanten meer invloed hebben dan binnenlandse. Idealista vertelde onze krant dat het Verenigd Koninkrijk begin 2025 de internationale vraag naar luxewoningen in Portugal leidde, met 15% van de buitenlandse belangstelling, gevolgd door de VS met 13,1%. Duitsland, Spanje, Frankrijk en Nederland zijn goed voor 10% tot 5,5% van de vraag, terwijl Brazilië op de zevende plaats staat met minder dan 5%.

Wat de gemeente Lissabon betreft, stelt hij dat de grootste vraag naar luxewoningen te koop afkomstig is uit de Verenigde Staten, Spanje, het Verenigd Koninkrijk en Brazilië, terwijl hij wat betreft de gemeente Porto de interesse benadrukt die er is onder inwoners van de Verenigde Staten, Spanje en Frankrijk. Op de Portugese eilanden is er veel belangstelling vanuit Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en de VS voor luxe huizen te koop in Funchal. En in Ponta Delgada komt de grootste internationale vraag uit de VS, Canada en Duitsland.

Het is zeker dat de Portugezen niet worden vergeten. "De vraag naar huizen met een waarde van meer dan een miljoen euro is begin dit jaar sterk toegenomen, met name onder Portugezen, die goed zijn voor 73% van de vraag", aldus de onderzoekers. In zowel Lissabon als Porto is "slechts ongeveer één op de vijf potentiële kopers van luxehuizen een buitenlander".

Alda Filipe zegt dat de Britten, de Ieren en, meer recent, de Noord-Amerikanen nog steeds de grootste vraag naar het luxesegment in de Algarve vormen, met speciale nadruk op gebieden als Vale do Lobo, "waar de consolidatie van de markt en de geschiedenis van waardestijging de aantrekkelijkheid van investeringen hebben versterkt". Onze krant meldt echter dat er sprake is van “een zeer aanzienlijke toename in de vraag van Portugese kopers, met name gezinnen en investeerders die de waarde van activa op toplocaties en geconsolideerde locaties erkennen”. Voor Portugese klanten is de Algarve niet langer alleen een vakantiebestemming, maar “is het ook een veilige investeringsoptie geworden en een kans op consistente waardestijging van activa op de middellange en lange termijn”.

Wat wordt gewaardeerd

Volgens een officiële bron van Idealista geven kopers in het luxesegment de voorkeur aan huizen boven appartementen. Bij deze keuze spelen twee criteria een belangrijke rol: het grootste aanbod en de meest gunstige prijs per vierkante meter. In Portugal staan ​​er bijna twee keer zoveel luxewoningen te koop als appartementen. De huizenprijzen liggen gemiddeld 27% lager per vierkante meter. Dit betekent dat er grotere huizen te vinden zijn, met zwembad, tuin en andere voorzieningen». En hij laat er geen twijfel over bestaan: “Wie op zoek is naar een luxe woning, wil ruimte, comfort en exclusiviteit. En op dit moment zijn er huizen die precies dat bieden, maar dan met een betere prijs-kwaliteitverhouding.” Toch erkent hij dat er steeds meer luxe woonprojecten zijn, zoals appartementencomplexen, die allerlei soorten premiumdiensten aanbieden, waardoor "appartementen een steeds aantrekkelijkere optie worden voor mensen die waarde hechten aan voorzieningen zoals veiligheid, een spa, een sportschool of hoogwaardige gemeenschappelijke ruimtes".

Alda Filipe zegt ook dat het meest gewaardeerde criterium in het luxesegment de locatie blijft. Ze vermeldt dat het profiel van de huidige luxekoper waarde hecht aan hedendaagse architectuurprojecten die zijn geïntegreerd in het gebied, die authentieke ervaringen bieden en die zich niet in massagebieden bevinden. “Privacy, exclusiviteit en de mogelijkheid om eigendommen te personaliseren zijn eveneens doorslaggevend, wat de vraag naar unieke of geconsolideerde locaties en onderscheidende concepten versterkt”, benadrukt hij.

De duurste gebieden

We weten dat luxe niet voor iedereen is weggelegd. Volgens The Wealth Report, het belangrijkste rapport van Knight Frank, zullen de prijzen van luxe woningen in 2024 blijven stijgen, met 3,6%. Dat is iets meer dan de 3,3% die in 2023 werd gezien.

Van de 100 markten die door de Prime International Residential Index (PIRI) zijn geanalyseerd en die in The Wealth Report zijn opgenomen, lieten 77 een positieve jaarlijkse groei zien en daalden de prijzen in 20. De eerste zes plaatsen in de ranglijst worden ingenomen door markten uit Azië en het Midden-Oosten, met Seoul (18,4%), Manilla (17,9%) en Dubai (16,9%) bovenaan de lijst. Uit het rapport blijkt dat de markten in Saoedi-Arabië ook sterk presteerden, met Riyad (16%) en Jeddah (9,6%) in de top zes. Aspen sluit de top 10 af.

Wat de Portugese markt betreft, staat Porto op de 17e plaats met een groei van 6,8%, Algarve op de 25e plaats met 5,6% en Lissabon op de 28e plaats met 5,3%. De drie nationale steden lopen voor op markten als Zürich, Barcelona, ​​Oslo en zelfs het Comomeer in Italië en Parijs.

Volgens Idealista zijn Lissabon en Cascais de duurste gebieden om luxe huizen te kopen. Maar ook de Algarve valt op. Dit zijn feitelijk de plekken waar de duurste straten liggen. Dit weerspiegelt, zo zeggen ze, “de intense vraag van nationale en internationale investeerders”. Uit de analyse blijkt dat wonen in de meest exclusieve straat van het land gemiddeld 7.636.765 euro kost. Dit is in ieder geval het bedrag dat de eigenaren van de exclusieve urbanisatie Quinta do Lago, gelegen in Almancil, in de Algarve, vroegen.

Het podium van deze luxe ranglijst wordt gecompleteerd door Rua Garrett in Lissabon, waar een huis gemiddeld 4.062.154 euro kost, en Rua Birre in Cascais (3.931.059 euro).

Het vierde adres met de hoogste huizenprijzen ligt aan de Avenida Marginal, in de parochie Cascais en Estoril (3.622.688 euro). De volgende in de tabel zijn de exclusieve Urbanização Quinta do Monte Funchal, gelegen in Lagos (3.250.000 euro) en Rua de Buenos Aires, in de parochie Estrela, in Lissabon, waar de gemiddelde prijs van luxe woningen rond de 3.170.357 euro ligt.

De volgende is Avenida da República, gelegen in Cascais, met huizen met een gemiddelde prijs van 2.897.308 euro. De lijst met de tien duurste straten eindigt met Rua Glicínias, in Cascais (2.850.000 euro), Rua das Codornizes, eveneens in Cascais (2.830.333 euro) en Rua dos Gladíolos, in Charneca da Caparica (2.706.818 euro).

Idealista vertelde aan onze krant dat hij constateerde dat de districten Lissabon en Setúbal toonaangevend zijn wat betreft vraag naar en aanbod van luxewoningen in Portugal. «Deze twee districten concentreren bijna de helft van het nationale aanbod, wat gerechtvaardigd is door hun nabijheid tot de hoofdstad, waar er meer werkgelegenheid, culturele en recreatieve diensten beschikbaar zijn en gemakkelijke toegang via de internationale luchthaven van Lissabon». Deze combinatie van factoren, zo gelooft hij, “maakt deze regio’s bijzonder aantrekkelijk voor Portugezen en buitenlanders die op zoek zijn naar huizen met een prijskaartje van meer dan 1 miljoen euro”.

Maar naast deze regio's springen ook de gebieden van het eiland São Miguel (Azoren), Leiria en Santarém in het oog, met een "aanzienlijke vraag", "die een rustigere levensstijl bieden, waarbij kleinere steden worden gecombineerd met nauw contact met de natuur". In deze wijken is het aanbod van luxe woningen echter zeer beperkt, met minder dan 500 woningen die te koop staan ​​in elke wijk.

Er zijn zelfs onderzoeken die Chiado als een van de duurste gebieden ter wereld beschouwen. Het staat op de 30e plaats van een lijst van 49. Over dit soort gegevens waarschuwt José Cardoso Botelho: "Wat er gebeurt, is dat ze vaak een straat in New York vergelijken, of een straat in drie of vier steden in de Verenigde Staten, en dat ze niet de straten van alle duurste steden in de Verenigde Staten bespreken." De verantwoordelijke persoon legt uit: "Ze doen er één voor elk land en daarom zijn er 100 en Portugal verschijnt met Avenida da Liberdade of Rua Garrett". In deze landen, voegt hij eraan toe, zijn er honderden straten die veel duurder zijn dan Lissabon, "maar de rangschikking is min of meer één per land. Dit zijn realiteiten die niet vergelijkbaar zijn, kijk maar naar de transactiewaarden".

Hij geeft een voorbeeld: "Nog niet zo lang geleden, als ik me niet vergis, kocht Christian Dior een winkel in Parijs, aan de Champs-Elysées, en de transactie was 600 of 700 miljoen euro waard, en we hebben het over een winkel die niet zo groot is."

Gesegmenteerde markt

Maar terwijl dit marktsegment nog steeds een goede dynamiek vertoont, kampt de rest van de sector met een huizencrisis. Een situatie die, aldus een officiële bron van Idealista, “aantoont hoe sterk de markt gesegmenteerd is”. En hij voegt toe: "Hoewel veel Portugese gezinnen nog steeds moeite hebben met het vinden van een woning, vooral vanwege het gebrek aan aanbod en de hoge prijzen, blijft het luxesegment dynamisch, vooral gedreven door nationale en internationale kopers en investeerders met een grote financiële draagkracht, die minder afhankelijk zijn van bankfinanciering."

Volgens hem is er ondanks de daling van de rente nog steeds sprake van een crisis op het gebied van de toegang tot huisvesting, die alleen kan worden opgelost door het aanbod aanzienlijk te vergroten. “Het is essentieel om meer woningen te bouwen in Portugal, met speciale aandacht voor betaalbare oplossingen voor gezinnen met minder economische middelen, om zo een evenwichtiger en inclusievere markt te garanderen”, concludeert hij.

Ook Alda Filipe wijst op deze segmentering. Volgens haar is het steeds duidelijker dat «het luxesegment een eigen dynamiek heeft en minder gevoelig is voor schommelingen in andere sectoren. De sterke internationale vraag, de waardering van het gebied en het exclusieve, laagdrempelige aanbod zorgen voor een stabiele en in veel gevallen groeiende vraag. Minder is meer – schaarste is hier een echt synoniem voor luxe geworden”, en noemt de Algarve als voorbeeld: «Het luxesegment in de Algarve – vooral in geconsolideerde gebieden zoals Vale do Lobo – blijft een consistente en bovengemiddelde vraag registreren. Deze prestatie is het resultaat van de schaarste aan producten op toplocaties, de solide aanhoudende waardering van onroerend goed en de uitzonderlijke levenskwaliteit die de regio biedt. Deze factoren zorgen ervoor dat de Algarve een van de topbestemmingen blijft voor investeringen en verblijf.”