Co zmieniło się w finansowaniu nieruchomości dla klasy średniej

Mając na uwadze głosy klasy średniej, rząd Luiza Inácio Luli da Silvy (Partia Pracujących) postanowił złagodzić przepisy dotyczące kredytów hipotecznych. Nowy pakiet mieszkaniowy przewiduje uwolnienie 20 miliardów reali na zakup 80 000 mieszkań do końca 2026 roku.

Skupiamy się na pracownikach zarabiających od 12 000 do 20 000 R$, czyli poza Minha Casa i Minha Vida, którzy mogą uzyskać finansowanie jedynie po stawkach rynkowych.

Oprócz niższych stóp procentowych nowe rozwiązanie przewiduje zwiększenie maksymalnej wartości nieruchomości, którą można sfinansować za pośrednictwem Systemu Finansowania Mieszkalnictwa (SFH), a także limitu finansowania za pośrednictwem Caixa Econômica Federal.

System, który będzie w fazie testowej do końca 2026 roku, będzie obsługiwany głównie przez Caixę, która obsługuje około 70% kredytów mieszkaniowych w kraju. Inicjatywa ma również na celu pobudzenie sektora budowlanego i tworzenie miejsc pracy.

Jakie zmiany dla nabywcy nieruchomości

Dotychczas System Finansowania Mieszkalnictwa pozwalał na finansowanie nieruchomości do kwoty 1,5 mln R$, a Caixa pokrywała maksymalnie 70% wartości.

Dzięki nowemu modelowi limit wzrasta do 2,25 mln R$, a Caixa ponownie sfinansuje do 80% wartości nieruchomości, zmniejszając wymaganą wpłatę początkową.

Regulowane stopy procentowe tych pożyczek będą wynosić do 12% w skali roku, czyli poniżej stopy Selic, która wynosi 15% w skali roku.

Każda osoba dokonująca zakupów w ramach tego limitu może wykorzystać Fundusz Gwarancji Odszkodowawczych (FGTS) na wpłatę początkową lub spłatę zaległego salda.

Jak działa model

Nowy model unowocześnia Brazylijski System Oszczędnościowo-Pożyczkowy (SBPE) i wykorzystuje środki obecnie przechowywane w banku centralnym.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami:

• 65% środków oszczędnościowych musi zostać przeznaczone na kredyty mieszkaniowe;
• 20% jest zatrzymywane przez Bank Centralny jako obowiązkowy depozyt;
• 15% jest bezpłatne w przypadku innych operacji bankowych.

Dzięki tej zmianie banki będą mogły wykorzystać część zatrzymaną w obowiązkowych depozytach, o ile udowodnią, że została przeznaczona na finansowanie nieruchomości.

Przejście będzie stopniowe, od 2025 r. do stycznia 2027 r. W tym okresie obowiązkowe wpłaty spadną z 20% do 15%, a różnica 5 punktów procentowych zostanie przeznaczona bezpośrednio na kredyt mieszkaniowy.

Od 2027 r., kiedy model zacznie w pełni obowiązywać:

• obowiązek przeznaczenia 65% oszczędności na cele mieszkaniowe; i
• wyeliminowano obowiązkowe depozyty, co pozwala na wykorzystanie do 100% oszczędności na kredyt hipoteczny.

Szacuje się, że do tego czasu do systemu zostanie wpompowane 111 miliardów R$.

Co mówi rząd

Rząd twierdzi, że ta zmiana zwiększy efektywność oszczędzania. W ostatnich latach wolumen środków inwestowanych na rachunkach oszczędnościowych spadł z powodu niskiej rentowności, w obliczu rosnących stóp procentowych, które sprzyjają innym inwestycjom o stałym dochodzie.

We wrześniu bieżącego roku zasoby oszczędności przeznaczone na mieszkalnictwo wyniosły łącznie 755 mld R$, co stanowi wartość niższą od rekordowych 801 mld R$ odnotowanych w grudniu 2020 r., co pokazuje potrzebę uwolnienia tych zasobów w celu zwiększenia liczby kredytów na nieruchomości.

„Chcemy służyć tym, którzy pracują, płacą podatki i chcą mieć własny dom, ale nie mogą uzyskać kredytu. To zobowiązanie wobec brazylijskiej klasy średniej” – powiedział Lula podczas inauguracji.

„Ten środek dotyczy części populacji, która wcześniej nie miała dostępu do kredytów mieszkaniowych. Obecnie rodziny w grupach dochodowych 1, 2, 3 i 4, do 12 000 reali, są objęte programem Minha Casa Minha Vida. Osoby powyżej tej grupy nie miały alternatywy, chyba że zarabiały wystarczająco dużo, aby móc płacić rynkowe stopy procentowe” – powiedział minister ds. miast Jader Filho.

Nieruchomości, używane i remonty

Zasady te dotyczą nieruchomości nowych i używanych, pod warunkiem, że ich wartość mieści się w granicach SFH.

Wiceprezydent Geraldo Alckmin ogłosił, że rząd planuje również wprowadzenie mniejszych linii kredytowych do 30 000 R$, z obniżonym oprocentowaniem, dla rodzin o dochodach do 9600 R$, na finansowanie remontów domów. Obecnie program ten jest w trakcie analizy i nie został jeszcze uregulowany.