A Merz está renovando tudo? O que inquilinos e proprietários podem esperar agora
Caro leitor,
"Construir, construir, construir" é o lema de Friedrich Merz. O novo chanceler sabe a escassez de moradias na Alemanha. Resta saber se o novo governo conseguirá impulsionar a construção de moradias. A situação no mercado imobiliário continua tensa. Nesta edição, analisamos os maiores problemas.
Desejamos a você uma leitura emocionante
Sua Johanna Apel
Um canteiro de obras abandonado: ainda há pouca construção em andamento para atender à demanda.
Primeiro, as boas notícias: há sinais crescentes de otimismo no mercado imobiliário. Isso fica evidente, por exemplo, no fato de que mais pessoas estão recorrendo a hipotecas novamente. A Associação dos Bancos Alemães de Pfandbrief (VDP) observa que os bancos estão concedendo significativamente mais empréstimos imobiliários do que há um ano.
Também há alguma movimentação nas autorizações de construção. No início do ano, mais apartamentos foram aprovados do que no ano anterior. No entanto, é importante lembrar que, há um ano, o nível ainda era alarmantemente baixo.
O que nos leva às más notícias. O mercado imobiliário ainda não está se recuperando. O Departamento Federal de Estatística (Federal Statistical Office) acaba de divulgar números preocupantes: apenas 251.900 apartamentos foram concluídos em 2024 – cerca de 14% a menos que no ano anterior. Isso confirma oficialmente que a coalizão dos semáforos não atingiu a meta declarada de construir 400.000 apartamentos por ano durante seu mandato no governo.
Embora o governo sucessor — que também inclui o SPD — tenha se abstido de prometer um número fixo de apartamentos, está claro que algo precisa mudar no mercado imobiliário. O Instituto Federal de Pesquisa em Construção, Urbanismo e Desenvolvimento Espacial (BBSR) estimou recentemente a necessidade de apartamentos em 320.000 por ano. Esse é o número de unidades que precisariam ser adicionadas até 2030 para atender à demanda.
Friedrich Merz sabe que a moradia é escassa. A nova Ministra da Construção, Verena Hubertz, também sabe disso. A política do SPD de 37 anos, de Trier, agora enfrenta a gigantesca tarefa de lidar com isso. "As escavadeiras precisam voltar a funcionar", disse ela logo após assumir o cargo. Hubertz explica como pretende alcançar esse objetivo nesta entrevista:
Mas simplesmente construir não será suficiente. Vamos analisar rapidamente a complexa situação: enquanto muitas pessoas nas grandes cidades e áreas metropolitanas procuram desesperadamente um apartamento, cerca de 2 milhões de apartamentos estão vagos nas áreas rurais. Também é importante considerar que o número de metros quadrados per capita vem aumentando há anos – e que a população da Alemanha está envelhecendo. Tudo isso contribui para a demanda por moradia. Ou, em outras palavras: um pequeno apartamento no sótão, sem reforma, no campo pode estar disponível a um preço justo, mas isso não ajuda muita gente.
Verena Hubertz é a nova Ministra Federal da Habitação, Desenvolvimento Urbano e Construção
Fonte: photothek.de
E quem pretende construir ou comprar ainda precisa levar em conta os altos preços dos imóveis e os custos de construção. Processos de aprovação rigorosos e burocracia lenta não facilitam as coisas. O fato de muitas administrações estarem atrasadas na digitalização e alguns projetos simplesmente carecerem de profissionais qualificados é outro fator. Pelo menos, a situação em relação às taxas de juros da construção civil melhorou um pouco. Mais detalhes sobre os altos e baixos recentes podem ser encontrados aqui:
Portanto, não se pode esperar um alívio real para os inquilinos – pelo contrário, os apartamentos estão ficando cada vez mais caros. Nos primeiros três meses do ano, os aluguéis em todo o país subiram 4,3% em comparação com o mesmo trimestre do ano passado.
Uma das questões que o governo federal quer abordar agora é a extensão do controle de aluguéis em mercados imobiliários em crise. O gabinete iniciou essa medida esta semana.
Além disso, a coalizão rubro-negra quer reforçar a regulamentação dos aluguéis indexados e dos aluguéis de curto prazo. Acima de tudo, mais moradias são necessárias para amenizar um pouco a situação. Para facilitar a aquisição de casa própria, eles querem reestruturar os programas de financiamento do KfW e facilitar a designação de terrenos para construção pelos municípios. Hubertz também quer reduzir os custos de construção para que aluguéis abaixo de € 15 por metro quadrado sejam novamente possíveis em novos edifícios.
Importante para proprietários de imóveis: A lei do aquecimento "semáforo" será abolida e revisada. Qualquer pessoa que herdar uma casa poderá deduzir os custos de reformas com eficiência energética de seus impostos no futuro. Também na lista de prioridades estão incentivos fiscais para proprietários que oferecem moradias populares, o fortalecimento da habitação social e a redução da burocracia. No topo da agenda está o "impulso à construção de moradias", para o qual um projeto de lei é esperado nos primeiros 100 dias.
Será que o gabinete Merz conseguirá reverter essa tendência? Com certeza ficaremos atentos. E espero que você também.
Escadas, soleiras, banheiros estreitos: muitas casas na Alemanha são inabitáveis para pessoas com deficiência. De acordo com a Associação de Bem-Estar dos Trabalhadores, havia recentemente cerca de 560.000 apartamentos acessíveis — um número insuficiente, segundo a presidente da AWO, Kathrin Sonnenholzner. Isso torna extremamente difícil encontrar moradia para pessoas com deficiência. Perguntamos por aí para descobrir o que isso significa:
As taxas de juros da construção civil se acostumaram à casa decimal de 3 para 3. De acordo com o corretor de empréstimos Dr. Klein, a taxa máxima atual em um cálculo de amostra é de 3,31% (taxa de juros anual efetiva). Isso pressupõe um valor líquido de empréstimo de € 350.000 com prazo de dez anos.
O locador não tem permissão para repassar todos os custos de serviços públicos aos inquilinos. Sua conta de serviços públicos está correta? Ou você está pagando demais?
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