Especialista alerta investidores privados sobre riscos de 2025 na compra de imóveis

Investimentos em novos metros quadrados residenciais são considerados um ativo comprovado na Federação Russa, o que ajuda não apenas a preservar, mas também a aumentar o capital pessoal. No entanto, há muitos mitos em torno desse ativo, criados por profissionais de marketing criativos de incorporadores e corretores imobiliários. Oleg Repchenko, chefe do Centro Analítico “Indicadores do Mercado Imobiliário”, falou sobre os estereótipos e riscos que impedem os investidores privados de avaliar corretamente a eficácia dos investimentos em novos edifícios.

— Oleg, um investidor privado tem chance de lucrar no mercado imobiliário hoje?

— Você sempre pode encontrar nichos interessantes no mercado imobiliário. Mesmo em tempos de turbulência e alta inflação. Por exemplo, no momento, investimentos em escritórios e armazéns, principalmente no formato industrial leve, são promissores. Mas o ingresso para esses setores imobiliários comerciais é caro, e você também precisa ter as competências adequadas. Em grandes cidades, ainda há oportunidades de revenda, quando um investidor — um flipper — seleciona um apartamento líquido que precisa de reparos com desconto e, depois de colocá-lo em ordem, revende o imóvel por um preço mais alto. Mas sem sua própria equipe de construção e advogado, é arriscado se envolver nesse negócio. Entre os cidadãos comuns, há duas maneiras mais populares de ganhar dinheiro no mercado imobiliário. Primeiro, compre um apartamento em um estágio inicial de construção para revendê-lo quando o edifício estiver pronto. Como se sabe, as novas moradias se tornam mais caras à medida que o andamento da construção do projeto aumenta. Em segundo lugar, tornar-se um rentista, ou seja, comprar um apartamento para posteriormente alugá-lo. Entretanto, na atual situação econômica, em nenhum dos casos é provável que um investidor não profissional consiga ganhar dinheiro. Hoje, os preços dos imóveis estão estagnados. Por exemplo, no mercado secundário de Moscou, até o final de 2024, o índice de custo de habitação mostrou um aumento simbólico de 0,8%. Isso é muito menor que a inflação anual. Sim, o mercado imobiliário é um mosaico, sempre há barganhas, descontos. Portanto, alguns objetos individuais podem ter aumentado ligeiramente o preço, enquanto outros podem ter caído um pouco. Mas, em média, a dinâmica é próxima de zero.

— Mas especialistas afirmam que, em Moscou, os novos edifícios continuaram a subir de preço mesmo em janeiro. Isso significa que você ainda pode ganhar dinheiro com o aumento dos preços.

- Essa é uma estatística enganosa. Sim, vemos que os preços estão subindo formalmente. Cada vez mais novos edifícios são classificados como classes empresarial e premium, com um preço correspondente, o que leva a um aumento no nível médio de preço. Mas, nos bastidores, duas questões fundamentalmente importantes para os investidores privados permanecem. Primeiro, a que preços os negócios são finalmente concluídos: aos preços indicados na tabela de preços ou com desconto? Afinal, os preços das transações reais podem ser menores que o valor declarado devido a descontos e promoções. Os desenvolvedores geralmente organizam o chamado "Black Fridays, estilo russo" - primeiro eles aumentam discretamente o preço e depois anunciam em alto e bom som um grande desconto. Esquemas ocultos de redução de preços são usados ​​ativamente. Por exemplo, ao comprar um apartamento novo, você automaticamente ganha brindes na forma de acabamento gratuito, uma vaga de estacionamento, um depósito, etc. Os incorporadores também usam vários esquemas financeiros que reduzem artificialmente as taxas de hipoteca. A renda perdida é então “costurada” no preço final do apartamento.

A segunda pergunta importante é: você conseguirá revender esse novo edifício no mercado secundário pelo menos pelo mesmo preço? E a minha resposta irá decepcionar muitos compradores de novos edifícios: “Definitivamente não!” Hoje, em diferentes regiões do país, os preços médios de moradias secundárias são 20–30% mais baixos do que no mercado primário. Além disso, não estamos falando de antigas habitações secundárias, “edifícios da era Khrushchev”, mas de novos edifícios modernos de ontem que recentemente “mudaram” para o mercado secundário.

Assim, tendo comprado um apartamento novo, é impossível vendê-lo no mercado secundário, onde não há hipoteca preferencial ou vários esquemas financeiros, pelo mesmo preço. Muitos compradores de novos edifícios simplesmente não percebem isso. As belas histórias de comprar um imóvel barato na fase de fundação e depois vendê-lo por um preço alto em uma casa pronta acabaram. O mercado de construção nova, na minha opinião, se tornou semelhante ao mercado de automóveis: quando você compra um carro novo, mas quando sai da concessionária, ele automaticamente perde uma quantidade significativa de valor.

— Quão atrativo é alugar uma casa hoje em dia?

— De acordo com os resultados de 2024, o aumento nas taxas médias de aluguel na capital foi de 30–50%. Consequentemente, os rendimentos dos aluguéis também aumentaram: se antes estavam em torno de 4–5% ao ano, agora estão em 6–7%. Mas é importante entender que esse retorno é “sujo”. Via de regra, nenhum proprietário leva em consideração a depreciação dos apartamentos. Ao alugar um apartamento por vários anos, você precisa se lembrar de que, mais cedo ou mais tarde, a questão da reforma do local surgirá. Além disso, você precisa pagar impostos e seguros. Existe o risco de tempo de inatividade. Ou seja, o rendimento “líquido” do aluguel será menor – cerca de 5–6%. Isso é pelo menos três vezes menor que o rendimento médio dos depósitos em rublos. Portanto, por um lado, os imóveis residenciais continuam sendo um ativo defensivo de baixo risco. Mas, por outro lado, perde em termos de rendimento com riscos comparáveis ​​​​baixos não apenas para depósitos, mas também para OFZs “longos”, fundos do mercado monetário, que fornecem um lucro no nível de 20% ao ano. Então, minha previsão é que este ano o mercado imobiliário residencial permitirá que investidores privados economizem contra a inflação, mas não lhes permitirá ganhar dinheiro.

— Para onde irão os preços este ano?

— Parece-me que em 2025, dada a atual alta “chave” do Banco Central, da qual dependem o custo dos empréstimos para incorporadores e o custo das hipotecas de mercado para compradores de apartamentos, não há razão para esperar um aumento nos preços dos imóveis residenciais. Mesmo que o regulador reduza repentina e inesperadamente a taxa básica em 2-3% e, consequentemente, os programas do mercado hipotecário se tornem mais baratos dos níveis atuais de 28-30% ao ano para 25-25%, essa manobra não levará a um aumento na demanda por moradias. As taxas ainda estarão em um nível proibitivo. Portanto, os preços, na melhor das hipóteses, permanecerão estagnados e, na pior, cairão lentamente. Se ambos os cenários forem implementados, você também não deve contar com altos lucros com moradias alugadas. Uma vez que o baixo rendimento dos alugueres, que agora, recordo-vos, se encontra no nível dos 6-7%, pode ser “comido” pela queda dos preços das habitações acabadas. E, como resultado, você pode obter 0% de renda com esses investimentos.

— No início de fevereiro, a mídia noticiou a falência de incorporadoras em diversas regiões do país. Quais tendências podem ganhar força no mercado da construção?

— Os incorporadores russos estão acostumados aos superlucros que receberam nos anos anteriores, quando os preços dos imóveis dispararam. Além disso, o principal aumento ocorreu em 2020-2021, quando foram lançados programas preferenciais. O mercado imobiliário recebeu um forte impulso, e os incorporadores, graças aos generosos subsídios do governo, se transformaram em “viciados” que não estavam particularmente preocupados com a situação do mercado. E quando o estado disse: “Gente, a festa acabou. Não há mais dinheiro no orçamento para hipotecas preferenciais, vamos fazer o resto nós mesmos" - os desenvolvedores entraram em um período de "retirada" e sobriedade. No entanto, não há nenhum aventureiro no horizonte que, nas condições de superabundância do mercado primário, reduziria drasticamente os preços de novos apartamentos, como a construtora Vedis fez em Moscou em 2009. Pelo contrário, alguns desenvolvedores estão ameaçando desacelerar e suspender projetos se não receberem o apoio habitual do estado. Na minha opinião, hoje estão sendo criadas condições favoráveis ​​para a transformação do setor da construção. Não descarto que quanto mais altos forem os pedidos de socorro das construtoras privadas, mais forte será o desejo do Estado de nacionalizá-las.

Publicado no jornal "Moskovsky Komsomolets" nº 29469 de 25 de fevereiro de 2025

Manchete de jornal: "Não estou ganhando dinheiro com imóveis residenciais este ano"