O que o setor imobiliário de Toronto pode fazer para resolver o grande problema da cidade de pequenos condomínios?

Em Toronto, torres e mais torres de pequenos condomínios lotam quarteirão após quarteirão no centro da cidade. As vendas de condomínios em geral estão em queda nas maiores cidades do Canadá , com a oferta aumentando e a demanda diminuindo. E as unidades mais difíceis de vender costumam ser as menores.

Unidades de um e dois quartos na região de Toronto representaram 20% das vendas de condomínios no último trimestre de 2024, de acordo com o Conselho Imobiliário Regional de Toronto . Unidades maiores, como um quarto mais sala de estar, dois quartos e dois quartos mais sala de estar, representaram coletivamente 72% das vendas.

Apartamentos de um quarto também estão custando menos no mercado de aluguel — o aluguel médio de um apartamento de um quarto em Toronto caiu 5,8% em relação ao ano anterior, de acordo com dados do site de listagem de unidades para aluguel Rentals.ca, enquanto esse declínio é ainda maior em algumas outras cidades canadenses.

O corretor imobiliário John Pasalis, de Toronto, diz que espaços de um quarto e estúdios são os mais difíceis de movimentar no mercado atual.

"Especialmente apartamentos de um quarto muito pequenos, com menos de 51 metros quadrados", disse ele. "A demanda está muito baixa."

É uma tendência que vem se formando há anos, de acordo com Christopher Wein, CEO da Equiton Developments, empresa de desenvolvimento imobiliário sediada em Ontário. Nos últimos cinco anos, ele afirma que as incorporadoras têm construído unidades pequenas demais para serem confortáveis, e as realidades do mercado estão acompanhando o setor.

"Pequeno é ótimo do ponto de vista do preço, mas não se não for funcional, viável ou habitável", disse Wein, observando que a indústria percebeu que foi longe demais em termos do número de unidades pequenas produzidas. Agora, ele diz que "o pêndulo precisa voltar ao normal".

À medida que o mercado de compra de condomínios na cidade se desloca de investidores que buscam vender pequenas unidades com lucro ou usá-las para aluguel para usuários finais que realmente desejam morar nos apartamentos que compram, algumas construtoras, corretoras de imóveis e outros especialistas do setor estão reavaliando o que antes funcionava e tentando descobrir como a oferta atual de plantas menores pode ser repensada para atender à demanda por unidades maiores. Especialistas dizem que isso é algo factível, mas complicado, caro e muito dependente do estágio de desenvolvimento dos edifícios.

Obstáculos estruturais

Wein diz que às vezes é possível mudar a planta de um condomínio — ele já redesenhou vários edifícios no passado em vários estágios do processo de construção, tanto com a Equiton quanto com outras empresas.

Mas, depois que um edifício é concluído, ele diz, as trocas podem ser muito difíceis de fazer, seja por um construtor ou por um único proprietário de condomínio que espera unir duas unidades.

"Agora você está desmontando tudo, fazendo uma reforma", disse Wein. "É preciso analisar como isso afeta não só a engenharia estrutural, mas também a mecânica e a elétrica."

Expansões exigem a demolição de paredes entre as unidades, o que apresenta desafios. Wein afirma que edifícios de médio porte podem ter paredes de madeira ou aço, mas a maioria dos edifícios com mais de 12 andares exige paredes de concreto para suporte.

Ele diz que unir unidades em torres altas costuma ser "tão complicado, tão caro e vai exigir tantas soluções de engenharia, que simplesmente não deveríamos nos preocupar com isso".

Nos casos em que Wein removeu paredes, apenas parte delas é de concreto — então, é uma questão de encontrar os vãos e tornar a planta funcional entre os dois espaços. Mas isso ainda exige muito trabalho e resulta em desperdício — por exemplo, arrancar uma cozinha totalmente funcional, o que significa que todos aqueles acessórios e materiais acabariam como sucata.

Pasalis, o corretor imobiliário, diz que a fusão de unidades acontece ocasionalmente, mas principalmente no mercado de condomínios de luxo.

A pessoa comum que deseja comprar duas unidades e uni-las — especialmente dois condomínios já ocupados em vez de unidades em um prédio novo — provavelmente teria dificuldade em encontrar um lugar onde isso fosse possível, diz ele.

"A probabilidade de duas unidades serem colocadas à venda ao mesmo tempo e serem adequadas para serem fundidas... será praticamente zero."

Questões financeiras e burocracia

Além dos desafios estruturais difíceis, especialistas dizem que a matemática também não faz sentido na maioria dos casos.

Segundo Pasalis, condomínios menores são vendidos por metro quadrado mais caro do que os maiores. Comprar dois condomínios pequenos pode custar cerca de US$ 1,2 milhão, estima ele, além de mais para reformá-los e uni-los. Por quase esse valor, ele ressalta, você poderia comprar uma casa geminada no centro de Toronto e, claro, custaria muito menos simplesmente comprar um apartamento pré-fabricado com vários quartos.

A única maneira de a opção se tornar viável é se o preço dos condomínios pequenos cair significativamente e as unidades maiores de dois ou três quartos mantiverem seu valor, diz Pasalis, já que as pessoas que compram e reformam condomínios realmente ganhariam algo com seu investimento.

Helen Stopps, professora assistente de ciências arquitetônicas na Universidade Metropolitana de Toronto, diz que mesmo que os compradores conseguissem suportar o preço e as extensas reformas necessárias para unir condomínios menores em maiores, a burocracia poderia interromper a construção de qualquer maneira.

Os condomínios são construídos com base em um modelo de propriedade compartilhada, em que as pessoas são donas de suas unidades individuais, mas investem e tomam decisões sobre o edifício como um todo como um grupo. A maioria das construções em condomínios precisa ser aprovada pelo conselho do condomínio, que supervisiona a administração do edifício, o que, segundo Stopps, pode tornar esse tipo de reforma "incrivelmente difícil".

Os casos em que faz mais sentido é em larga escala, quando as pessoas não estão morando no prédio, diz ela. Isso significa que pode ser na fase de pré-construção, enquanto a construtora ainda está no controle, ou em prédios vazios onde uma única empresa ou coletivo comprou o condomínio inteiro.

O que acontece com essas unidades então?

Mesmo que pequenas unidades de condomínio fiquem no mercado por um tempo, Stopps diz que elas eventualmente serão vendidas ou alugadas — embora ela observe que os preços podem ter que cair substancialmente antes que isso aconteça.

Em certo nível, isso significa trabalhar com um espaço pequeno para torná-lo mais habitável. Recursos como paredes ou divisórias móveis, móveis reconfiguráveis ​​e unidades de armazenamento externas podem tornar espaços menores mais funcionais, sugere Stopps. Adicionar mais comodidades compartilhadas ou espaços públicos aos condomínios, diz ela, também pode ajudar as pessoas a obterem o espaço extra que desejam.

Stopps também diz que cabe aos governos provinciais ou municipais incentivar os incorporadores a construir moradias mais habitáveis.

Permitir que os incorporadores "façam o que quiserem para maximizar seus lucros" é parte do motivo pelo qual acabamos com tantos condomínios minúsculos, diz Stopp, observando que, como unidades menores podem ser vendidas por mais dinheiro por metro quadrado, é isso que os incorporadores escolhem construir.

Um "bônus de densidade" do governo ou a redução dos custos de desenvolvimento para condomínios planejados com unidades maiores podem ajudar a afastar os incorporadores das microunidades, diz ela.

Desenvolvedores respondem à demanda do comprador

Em relação ao desenvolvimento, Wein diz que ele e alguns outros desenvolvedores começaram a mudar projetos futuros quando necessário para aumentar as unidades em resposta à demanda dos compradores.

Ele observa que o projeto da Equiton no número 875 da The Queensway, em Toronto, é um bom exemplo. Projetos, zoneamento e aprovação já estavam prontos quando Wein conta que voltou à prancheta após perceber que as unidades eram muito apertadas e não correspondiam às expectativas dos compradores.

O projeto, cuja inauguração está prevista para 2027, agora terá 152 unidades em vez de 179, com cada unidade sendo cerca de 10% maior.

Wein diz que é uma decisão inteligente, já que a demanda por espaços maiores não parece estar diminuindo.

"É muito melhor [se ajustar agora] do que simplesmente seguir em frente e esperar que as condições do mercado mudem."