Важно для домовладельцев: сначала отремонтируйте, а потом экономьте налоги

Каждый раз одно и то же: при уплате платы за обслуживание со счета владельца вычитаются не только расходы на эксплуатацию и управление квартирой, но и так называемый резерв на обслуживание. Это требование закона к товариществам собственников жилья (WEG) — многоквартирным домам, квартиры в которых принадлежат разным владельцам, — и обычно составляет около одного евро в месяц за квадратный метр жилой площади. В зависимости от размера эта сумма может быстро составить трехзначную, а возможно, и четырехзначную сумму на квартиру в год. Деньги, которые многие арендодатели хотели бы получить напрямую из налоговой инспекции.

Однако это возможно только после того, как деньги из резерва будут фактически израсходованы, т. е. после оплаты ремонта или модернизации. Теперь это решение вынес Федеральный финансовый суд (BFH) в Мюнхене (дело № IX R 19/24) . Однако сам факт внесения владельцем денег в резерв не является достаточным для вычета этой суммы в качестве коммерческих расходов. Реформа Закона о владении жильем в 2020 году не изменит этого.

Те, кто ищет дом, подходящий для семейного проживания, часто хотят иметь площадь 100 квадратных метров и больше. Однако крупные объекты стоят дорого и, следовательно, рискованны. Возможно, разумнее покупать меньше и, возможно, чаще.

Иск подала супружеская пара из Баварии, которая сдавала в аренду несколько квартир и хотела вычесть платежи в резерв из своих налогов в том же году — независимо от того, были ли эти деньги фактически использованы для оплаты работы. Их аргумент: деньги для них в конечном итоге ушли. После этого они больше не будут иметь к нему доступа или каких-либо пропорциональных прав, в том числе и потому, что после правовой реформы 2020 года WEG стала полностью юридическим лицом.

Судьи это тоже подтвердили — но это ничего не меняет. Деньги из резерва должны быть фактически использованы на оплату работ по дому, «только в этом случае расходы действительно пойдут на пользу имуществу», — пояснил судья BFH Йенс Реддиг на ежегодной пресс-конференции Высшего налогового суда Германии. Но это является обязательным условием для вычета расходов на рекламу из дохода от аренды. Раньше резерв был лишь «своего рода сберегательной книжкой ВЭГ». Постановление подтверждает оценки налоговой инспекции и налогового суда Нюрнберга.

Кроме того, Федеральный финансовый суд объявил, что в этом году он вынесет решения по четырем искам, касающимся нового налога на имущество . Ожидается, что решения по так называемой федеральной модели и регулированию в Баден-Вюртемберге будут вынесены в конце лета или осенью, говорится в сообщении. Основной вопрос заключается в том, проводилась ли оценка миллионов объектов недвижимости и зданий за последние годы в соответствии с конституцией, и следует ли предоставить владельцам недвижимости больше и, прежде всего, более дешевых возможностей оспаривать оценки, определенные налоговыми органами.

Федеральный налоговый суд уже вынес предварительное решение по этому вопросу прошлым летом , в результате чего правовые нормы оказались недостаточными, а всеобщая оценка без возможности исключений была незаконной. Если судьи снова выскажут обеспокоенность по поводу нового налога на имущество, который уже вступил в силу, это может, в крайнем случае, потребовать проведения следующей реформы. Недавняя переоценка приблизительно 36 миллионов объектов недвижимости в стране также стала причиной вынесения решения. В 2018 году Федеральный конституционный суд постановил, что расчет, основанный на нормативных значениях десятилетней давности, является несправедливым. Результатом стал масштабный проект налоговой реформы, который привел к многолетним спорам между федеральным правительством и штатами, а теперь и между налоговыми органами и гражданами.