Процентные ставки могут снизиться до 2,75%. Стоит ли брать ипотеку с отслеживанием?

Процентные ставки снижаются, в результате чего заемщикам по ипотеке, приближающимся к концу срока действия текущего кредитного соглашения, предстоит принять решение.

Большинство домохозяйств, берущих ипотеку, имеют фиксированные ставки, при этом большинство склонны выбирать между двухлетней или пятилетней ставкой.

По данным UK Finance, из 7,1 млн домохозяйств, которые в настоящее время пользуются ипотекой с фиксированной ставкой, около 1,6 млн необходимо перейти на новую ставку в течение этого года.

Также около 540 000 заемщиков сидят на стандартной переменной ставке своего кредитора. Это ставка, на которую люди попадают, когда заканчивается их фиксированная сделка, и они не могут перейти на новую.

Также 591 000 домохозяйств имеют ипотечные кредиты Tracker. Они по сути отслеживают базовую ставку Банка Англии плюс процент. Например, базовая ставка (4,25 процента) плюс 0,5 процента дают общую ставку 4,75 процента.

Ипотечные кредиты Tracker пользуются популярностью, поскольку некоторые из них не предусматривают сборов за досрочное погашение и, следовательно, могут быть погашены или отменены без штрафных санкций.

Также потенциально растет вероятность выбора ипотечного кредита с отслеживанием, учитывая, что, как ожидается, процентные ставки продолжат снижаться в течение следующих 12 месяцев.

Вчера Банк Англии снизил процентные ставки в четвертый раз с августа прошлого года.

Рынки в настоящее время прогнозируют еще три снижения на 0,25 процентных пункта центральным банком до конца года. Это может означать, что процентные ставки достигнут 3,5% к Рождеству.

Это консенсус, разделяемый многими участниками рынка, хотя некоторые считают, что базовая ставка может быть снижена еще больше или быстрее.

Аналитики Morgan Stanley прогнозируют, что к концу года процентные ставки в Великобритании достигнут 3,25%.

Американский банк прогнозирует, что Банк Англии продолжит снижать процентные ставки в течение первых месяцев следующего года и установится на уровне 2,75% в первой половине 2026 года. По их мнению, этот уровень сохранится в обозримом будущем.

Аналитики Morgan Stanley полагают, что экономика Великобритании в этом году будет испытывать трудности, что вынудит Банк Англии принять меры и снизить ставки более агрессивно.

Они утверждают, что более низкий рост ВВП будет усугубляться замедлением роста располагаемых доходов домохозяйств.

Между тем экономисты Oxford Economics прогнозируют, что базовая ставка в конечном итоге снизится до 2,5% в 2027 году и, по их мнению, останется на этом уровне в 2028 и 2029 годах.

Они полагают, что процентные ставки снизятся до 3,75% к декабрю этого года, затем до 3% в следующем году, а затем до 2,5% в 2027 году.

В настоящее время ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обходятся дороже, чем кредиты с фиксированной ставкой, поэтому заемщикам придется отказаться от краткосрочных сбережений в надежде на более крупные сбережения в будущем — и это, конечно, никоим образом не гарантировано.

Самые низкие пятилетние и двухлетние фиксированные ставки для тех, кто повторно оформляет ипотеку, сейчас составляют 3,84 процента. Их предлагает Nationwide Building Society, хотя за это взимается комиссия в размере 1495 фунтов стерлингов.

Эта услуга доступна домохозяйствам, повторно оформляющим ипотеку, при наличии не менее 40 процентов собственного капитала в своем доме.

Тот, кто оформляет ипотеку на сумму 200 000 фунтов стерлингов со сроком погашения 25 лет, может рассчитывать на ежемесячную выплату 1038 фунтов стерлингов по сделке Nationwide, не включая комиссию в размере 1495 фунтов стерлингов.

Что касается лучших сделок по трекеру для тех, кто повторно ипотекает с капиталом не менее 40%, Santander в настоящее время предлагает двухлетнюю сделку по ставке 4,35% (базовая ставка плюс 0,1%). Сделка подразумевает комиссию в размере 1058 фунтов стерлингов, но сборов за досрочное погашение нет.

Человек, имеющий ипотеку в размере 200 000 фунтов стерлингов и срок погашения 25 лет, изначально рассчитывает платить в банке Santander 1095 фунтов стерлингов в месяц.

Но, конечно, если к концу года процентные ставки упадут до 3,25%, процентная ставка снизится до 3,35%, а ежемесячные платежи — до 985 фунтов стерлингов.

Если аналитики Morgan Stanley правы и ставки снизятся до 2,75% в первой половине следующего года, то к июню ситуация может стать еще лучше.

Ставка по ипотеке снизится до 2,85%, а ежемесячные платежи — до 933 фунтов стерлингов.

Если это произойдет, то фиксированная ставка по ипотечным кредитам также может быть ниже, что позволит кому-то зафиксировать ставки ниже сегодняшних.

Однако все это зависит от того, насколько верны прогнозы. Прогнозы могут быть разрушены самыми разными вещами: растущая инфляция, торговые пошлины и рецессии, вот лишь некоторые из них.

Читать далее

К прогнозам всегда следует относиться с долей скепсиса.

В конце концов, в начале прошлого года рынки прогнозировали шесть или семь снижений процентных ставок в 2024 году. В итоге произошло всего два.

«Трекеры заслуживают внимания», — говорит Крис Сайкс, специалист по финансированию недвижимости. «Однако фиксированные ставки по-прежнему остаются самым популярным выбором».

«В настоящее время облигации с фиксированной ставкой обычно поступают с премией около 0,5–0,75% по сравнению с сопоставимыми двухлетними фиксированными ставками.

«Всех волнует вопрос, когда этот трекер опустится ниже фиксированной ставки, и опустится ли он достаточно быстро, чтобы можно было эффективно получать прибыль от трекера.

«Если потребуется шесть месяцев, чтобы база упала на 0,5–0,75 процента, то вы заплатите премию за шесть месяцев, а затем вам нужно, чтобы она упала ниже, чтобы вы могли выйти на прибыль».

В конечном итоге это может оказаться стоящим риском, особенно для тех, кому нравится дополнительная гибкость, заключающаяся в возможности сменить ипотечный продукт или погасить кредит досрочно без штрафных санкций.

Аарон Стратт из брокерской компании Trinity Financial сказал: «Большинство заемщиков склонны выбирать фиксированную ставку, когда им нужна гибкая ипотека без каких-либо комиссий за досрочное погашение, часто потому, что они не хотят быть связанными продажей своей недвижимости или предстоящими изменениями в финансах, месте работы или условиях проживания».

«У Halifax двухлетняя ставка, которая рассчитывается на основе базовой ставки плюс 0,11 процента, и хотя взимается комиссия за организацию в размере 1499 фунтов стерлингов, никаких сборов за досрочное погашение не взимается».

«Двухлетняя процентная ставка банка Santander составляет 0,1% сверх базовой ставки по ипотечным кредитам до 1,5 млн фунтов стерлингов, и у банка нет никаких штрафов за досрочное расторжение договора».