Daire gelişimi durgunlaşıyor ve mevcut talebin ancak %20'sini karşılayabiliyor.

İspanya, yılda 127.000 daire gibi düşük bir hızda konut inşa ediyor ve bu da önümüzdeki yıllarda uygun konutlara erişim sorununu çözmeyi imkansız hale getiriyor. İspanya Merkez Bankası, açığın şu anda yaklaşık 600.000 daire olduğunu tahmin ediyor, ancak kalkınma sektörü daha fazla konut inşa edemediği için bu açığın artmaya devam edeceği öngörülüyor. Dolayısıyla arz eksikliği var ve mevcut arz, talebin ancak %20'sini karşılayabiliyor.

İspanya'da konut geliştirme seviyeleri son yıllarda hafif bir artış gösterdi, ancak bu artış balonun zirvesinden çok uzak. Son izinlerin zirvesine, yukarıda bahsedilen 127.000 ile 2024 yılında ulaşıldı ve Ulaştırma Bakanlığı'nın teknik mimarlar derneklerinden alınan bilgilere dayanarak sağladığı inşaat rakamlarına göre, Mayıs ayına kadar 56.000 izin onaylandı. Sektörün zirve yılı, 865.000 konutun inşaat için onaylandığı 2006 yılıydı. Dolayısıyla, şu anda yirmi yıl önce inşa edilen konutların yalnızca %15'i geliştiriliyor. 2024 yılı boyunca izinler, Eylül 2006 ile aynıydı.

Müteahhitler, Arazi Kanunu'nun inşaatları yavaşlattığından ve daha pahalı hale getirdiğinden şikayetçi.

Günümüzde bir konut projesi geliştirmek, yıllarca sürebilecek zorlu bir süreci kapsıyor. Ulusal İnşaat Konfederasyonu (CNC) Başkanı Pedro Fernández-Alén, "İspanya'da kentsel gelişim ortalama yedi ila dokuz yıl sürüyor, ancak bazı durumlarda yirmi yıla kadar uzayabiliyor." diyor. Başka bir deyişle, inşaat sektörü hızlansa ve yüksek talebi karşılamak için yüzyılın başındaki rakamlara yaklaşsa bile, yeni konutlar en erken önümüzdeki on yıl içinde piyasaya sürülecek.

İspanyol İnşaat Geliştiricileri Derneği (APCE) Başkanı Xavier Vilajoana, Arazi Kanunu'nu başlıca engellerden biri olarak gösteriyor. Euroconstruct CEO'su, "Şu anda yönetmelikler, bir rapor eksikse veya bir sorun varsa ilerlemenizi engellemekle kalmıyor, aynı zamanda şehir planlamasını da orijinal haline döndürüyor. Düzeltmenize ve devam etmenize izin vermiyor," diye yakınıyor. Sonuç olarak, konut geliştirme yavaşlıyor ve inşaat daha pahalı hale geliyor çünkü şirketler araziyi finanse etmek için kaldıraç kullanmak zorunda kalıyor ve bu da sonunda alıcıya yansıyor.

Vilajoana, siyasi irade eksikliğinin yalnızca Arazi Yasası'nın (PP ve PSOE, rakiplerinin Kongre'deki girişimlerini veto ediyor) işleyişine odaklanmadığını, aynı zamanda bölgesel ve belediye yönetimlerinde de hissedildiğini ekliyor. "Yatay olarak büyüyemiyorsanız, dikey olarak büyüyebilirsiniz; ancak dikey olarak genişlemek için yerel düzenlemeleri değiştirme konusunda bir fikir birliği yok," diye belirtiyor. İş adamı, konut geliştirmenin önündeki engelleri kaldırmak için İç Reform Alanları (ARE) gibi mevcut çözümlerin de masada olduğunu, ancak bunların güncellenmeye ihtiyaç duyduğunu belirtiyor. Bir diğer siyasi konu ise altyapı yatırımları. Vilajoana, "Büyük şehirlerde baskı artıyor ve bu durum metropol bölgelerini etkiliyor. İnsanların işe gidip gelmelerinin aşırı zaman almaması için hareketliliği iyileştirmemiz gerekiyor," diye ekliyor.

Konut üretimi henüz toparlanmasa da, piyasa emlak balonunun seviyesinde şimdiye kadarki en iyi rakamlarına ulaşarak hareketleniyor. Yılın ilk altı ayında 360.000 konut satıldı (%20 artış). Hane halkı nüfusu artmaya devam ettiği için konut baskısı daha da artacak. Ulusal İstatistik Enstitüsü (INE), göç kaynaklı mevcut nüfus artış oranlarının devam etmesi halinde önümüzdeki 15 yıl içinde İspanya'da yaklaşık 3,7 milyon aile daha olacağını tahmin ediyor. Eurostat'a göre Madrid ve Barselona, Avrupa'nın en yüksek nüfus artışına sahip şehirlerinden ikisi.

Yeni talep, konut özellikleri açısından da zorluklar yaratıyor. INE (Ulusal İstatistik ve Nüfus Sayımı Enstitüsü), ülkenin konut geleceğinin anlık görüntüsünün, 2039 yılına kadar 7,7 milyon tek kişilik hane olacağını, yani toplamın üçte birini oluşturacağını gösteriyor. Günümüzde inşa edilen konut stoğu 2006 yılından bu yana değişmeden kalıyor; her iki durumda da ruhsatların %80'i apartman bloklarında bulunan daireler için ve ortalama büyüklük, balona kıyasla 100 metrekareyi aşarak daha da büyüdü.

İnşaat sektörü de işgücü sıkıntısı çekiyor. Sektörün en parlak döneminde 2,5 milyon çalışanı vardı; bugün ise 1,5 milyona ulaştı ve İşgücü Anketi'ne göre kayıtlı işsiz sayısı 200.000'e yaklaşıyor. Gayrimenkul geliştiricisi Vía Ágora'nın kurumsal genel müdürü Daniel Cuervo, "İhtiyaç duyulan işçi sayısı o kadar fazla ki, sorun bir gecede çözülemez," diye yakınıyor.

Çözümlere doğru ilerlemek için hükümet, Mayıs ayında 1,3 milyar avroluk bütçeli Konut Endüstrileşme Planı'nı (PERTE) onayladı. Sektör, Aedas Homes ve Vía Ágora'nın halihazırda yaptığı gibi, konutların bazı bölümlerinin (cepheler, duvarlar veya banyolar) fabrikalarda inşa edilmesini teşvik etmeyi savunuyor. Ancak artan konut ihtiyacı göz önüne alındığında, bu sektörün gelişmesi de zaman alıyor.