Ben bir emlak uzmanıyım: Ev sahiplerimizin beşte birinin evini satmasının nedeni

Emlak, İngilizlerin en çok konuşulan konularından biridir. Neredeyse herkesin ev fiyatlarının nereye gittiği, bir sonraki emlak trendi veya evlerin nereye inşa edilmesi gerektiği ve nereye inşa edilmemesi gerektiği konusunda bir fikri vardır.

Ancak piyasayı neyin yönlendirdiğini gerçekten anlamak için, her gün emlak işiyle uğraşan insanları dinlemekte fayda var.

Bu seride her ay bir uzmanı zorlu testlerden geçiriyoruz.

Yukarıda bahsi geçen tüm sıcak konular, ipotek faiz oranları , yatırım amaçlı konut edinme ve konut inşaatı hakkındaki görüşlerini bilmek istiyoruz.

Bu ay , Londra'nın merkezinde uzmanlaşmış bir emlak arama ve yönetim şirketi olan Eccord'un kurucusu ve yönetici müdürü olan satın alma temsilcisi Jo Eccles ile konuştuk .

Eccles'ın ekibi, kendileri için veya yatırım amacıyla mülk satın alan bireyleri ve aileleri temsil ediyor ve ayrıca kiralık ev sahiplerinin portföylerini yönetiyor.

Eccles, 'emlak sektörünün süperstar kadını' olarak tanımlanıyor ve Spear's 500'de İngiltere'nin en iyi 10 emlak danışmanından biri olarak tanınıyor.

Önümüzdeki 12 ay boyunca ortalama konut fiyatlarının büyük ölçüde sabit kalmasını bekliyorum, ancak piyasada daha iyi performans gösterecek belirli yerler ve sektörler var.

Anahtar teslimi mülkler buna iyi bir örnektir. İnsanlar, zaman çizelgeleri ve maliyetler nedeniyle tadilat ve yenileme çalışmaları yapma konusunda hâlâ çok isteksizler. Bu durum, bakımlı anahtar teslimi mülklerin hızla yüksek fiyatlara satıldığı, ancak tadilata ihtiyacı olanların ise elde tutulduğu iki katmanlı bir pazar yaratıyor.

Brexit, Covid, Avrupa'daki savaş ve enflasyon krizi gibi sorunların yaşandığı son on yıla baktığımızda, piyasanın 10 yıllık bir zaman diliminde nasıl performans göstereceğini güvenle tahmin etmek imkansız.

Daha önceleri iyi bir lokasyonda ortalama bir mülk satın alıp ev fiyatlarındaki artış dalgasından yararlanabiliyordunuz, ancak günümüz piyasası çok daha az hoşgörülü.

Günümüzde alıcıların iç oranlar, konum ve gelecekteki pazarlanabilirlik konusunda stratejik olmaları gerekiyor.

Tavsiyem, olmak istediğiniz yerden bir adım ötede, ortalama bir ev satın almaktansa, bir adım ötede daha iyi bir ev satın almanızdır.

Faiz oranları birçok kişinin umduğundan daha yavaş düştü, ancak borçlanma maliyetlerinde daha büyük indirimler bekleyen birçok alıcının, hayat devam ederken ve daha yüksek faiz oranlarının 'yeni normaline' uyum sağlarken, şimdi devam etme kararı aldığını görüyoruz.

Önümüzdeki 12 ayda faiz oranlarının biraz daha düştüğünü görebiliriz ancak enflasyonda artış yaşanmadığı ve yukarı yönlü baskı oluşmadığı sürece her iki yönde de büyük değişiklikler olması pek olası değil.

En düşük sabit faizli anlaşmaların muhtemelen gelecek yıl bu zamanlar yüzde 3,5 civarında gerçekleşeceğini tahmin ediyorum.

Faiz oranlarının yükselmeye başlamasından hemen önce, 2021 yılında %1,2'lik faiz oranıyla beş yıllık sabit faizli bir anlaşma yapma şansına eriştim.

O zamanlar rekabetin çok yüksek olduğunu ve faiz oranlarının daha da düşmesinin pek mümkün olmadığını düşünüyordum.

Geriye dönüp baktığımda tek pişmanlığım, o zamanlar benim için geçerli olan bir seçenek olan, biraz daha yüksek faizli 10 yıllık sabit faizli bir kredi almamış olmam.

Şu anda pek olası görünmüyor. Planlama sistemi inanılmaz derecede yavaş, inşaat maliyetleri neredeyse yüzde 30 arttı ve ilk kez ev alacaklar, uygun fiyatlılık kısıtlamaları nedeniyle geri kalıyor.

Özel geliştiriciler yalnızca makul bir kâr marjıyla satabilecekleri şeyleri inşa edecekler ve bundan emin olamazlarsa, o zamana kadar arazide oturacaklar.

Özel kiralama sektöründen sürekli olarak ev sahiplerinin çıkması gerçekten endişe verici.

Şirket içi emlak yönetim ekibimiz, Londra'nın merkezindeki yaklaşık 150 mülkü kiraya veriyor ve yönetiyor. Ev sahiplerimizin neredeyse beşte biri, artan maliyetler ve giderek ağırlaşan düzenlemeler nedeniyle son üç yılda mülklerini sattı veya satmaya çalıştı.

Birleşik Krallık'ta insanların yaklaşık üçte biri kirada yaşıyor. Kurumsal ev sahipleri genellikle kiralık konut gibi daha büyük ölçekli gayrimenkul projelerine odaklanıyor, ancak çok çeşitli kiralık evlere ihtiyacımız var ve özel ev sahipleri bunu sağlamada büyük rol oynuyor. Bu yüzden piyasada kalmaları gerçekten önemli.

İşsizlik artıyor ve yakında yüzde 5'e ulaşabilir; bu da tüketici güvenini ve satın alma gücünü kesinlikle zayıflatacaktır.

İnsanlar işleri konusunda endişe duyduklarında evlerine kapanmaya ve ev taşımak veya daha büyük bir ipotek almak gibi büyük mali kararlardan kaçınmaya eğilimlidirler.

Duygular ve güven büyük rol oynuyor ve belirli bir fiyat noktasının üzerindeki birincil konutların satışından elde edilecek yıllık emlak vergileri ve sermaye kazançları hakkındaki son spekülasyonlar belirsizliği artırdı, bu nedenle tüm gözler Kasım ayındaki Bütçe'de ne açıklanacağını görmek için çevrildi.

Ev sahipleri, daha yüksek ipotek oranlarından, vergilerden ve hizmet ücretlerinden, artan işçilik ve onarım maliyetlerine kadar birçok alanda daha yüksek maliyetlerle karşı karşıya kalıyor.

Kiracılar da daha talepkar hale geldi; evden çalışma oranı arttıkça, mülkün durumu ve yanıt süreleri konusunda daha da yüksek beklentilere sahipler.

Aynı zamanda, ev sahipleri üzerindeki düzenleyici baskı çok daha karmaşık hale geldi ve çoğu artık mülklerini kendileri yönetmek konusunda kendilerini rahat hissetmiyor, bu nedenle kurallara uymak ve doğru tarafta kalmak için profesyonel mülk yönetimine geçiyorlar.

Tüm bunlar ev sahiplerinin net getirileri üzerinde büyük bir etki yarattı ve kesinlikle haksız yere hedef alındıklarını hissediyorlar.

Bunun sonucunda birçok vicdanlı ev sahibinin evlerini sattığını görüyoruz ki bu da kiracılar için kötü bir haber.

Londra'daki net getiriler yüzde 1 ila 1,5 civarında olup, bu çoğu durumda maliyetleri karşılamaya bile yetmiyor.

Ev sahipleri de, kiracıların ödeme yapmayı reddetmesi veya mülke zarar vermesi gibi boşluk dönemleri ve artan vakalar nedeniyle yüksek düzeyde riskle karşı karşıyadır.

Yatırımcıların düşük riskli bir devlet tahvilinden yüzde 4,5'in üzerinde net getiri elde edebildiğini düşünürsek, ev sahiplerinin uzun vadeli yatırım amaçlı ev satın alma kararlarını sorgulamalarının nedenini anlamak kolaydır.

Bununla birlikte, fiziksel mekanların somutluğu belirli bir çekiciliğe sahip. Örneğin, müzik ve medya dünyasındaki birçok müşterimiz, kendilerini rahat hissettikleri bir varlık sınıfı olduğu için paralarını gayrimenkule yatırıyor.

Bana göre, büyük ve saygın kurumsal serbest mülk sahipleri veya geliştiriciler tarafından denetlenen yerler yatırım için harika yerlerdir, çünkü yerin ve uzun vadeli refahının esasen finansal olarak güvence altına alınması gerekir.

Örneğin Londra'da Howard de Walden arazisi, ana caddede hangi perakendecilerin ve restoranların yer alacağına karar vererek, bölgede önemli peyzaj düzenlemeleri ve bitkilendirmeler yaparak Marylebone'u tamamen dönüştürdü.

Bölgeye yapılan yatırımlar ve bölgenin korunması sonucunda fiyatlar yükseldi ve yükselmeye devam ediyor.

Cadogan Estate'in Chelsea'deki Sloane Square ve King's Road'a yaptığı yatırım ve CapCo'nun uzun vadeli kararlılığıyla Covent Garden'ın dönüşümü gibi başka başarı hikayelerine de tanık olduk.

Birçok genç, artan öğrenim ve konaklama ücretleri ve çıraklık gibi alternatiflerin giderek daha fazla ilgi görmesi nedeniyle artık üniversite diplomasının maliyetini ve faydalarını ciddi şekilde sorguluyor.

Bu nedenle, yerel emlak piyasalarının büyük ölçüde öğrenci talebine bağlı olduğu büyük üniversite şehirlerinin uzun vadeli büyüme potansiyelini göz önünde bulundurmak isterim.

Yıllar içinde müşterilerimiz için satın aldığımız en iyi mülklerin bazıları yeni inşa edilmişti, ancak bunlar hakkında çok fazla kötü eleştiri vardı ve aşırı arz, dış cephe kaplaması ve artan hizmet bedelleri gibi dikkatli bir şekilde değerlendirilmesi gereken risk faktörleri vardı.

Müşterilerimizin çoğu, yeni projelerdeki havuz ve spor salonu gibi olanakların giderek daha fazla farkına varıyor; bu olanaklar, özellikle bunları düzenli olarak kullanmayı planlamıyorlarsa, aylık maliyetleri artırıyor.

Dönemsel mülkler nadirlik faktörü sunabilir ve birinci kat daireler genellikle yüksek tavanlara, bol ışığa ve zemin katta olmamanın sağladığı güvenlik veya gizlilik avantajına sahip oldukları için tercih edilebilecek en iyi dairelerdir.

Londra, her biri kendine özgü mülk türleri, fiyat belirleyicileri ve alıcı demografisi karışımına sahip birden fazla mikro pazardan oluşuyor; dolayısıyla onu tek bir varlık olarak ele alıp yalnızca şehir genelindeki ortalama konut fiyat artışını dikkate almak yanlış olur.

Yabancılara yönelik kuralların değişmesiyle birlikte çok sayıda zengin insanın İngiltere'yi terk ettiği doğru olsa da, bazıları gelmeye devam ediyor.

Müşterilerimizin neredeyse üçte biri, şimdiye kadarki en yüksek sayı olan, Londra yaşam tarzı, mükemmel okullarımız, kültürümüz, silah eksikliğimiz ve Avrupa'ya bağlantımızın olmaması nedeniyle buraya taşınan Amerikalılardan oluşuyor.

Ayrıca, çocukları okul çağına geldiğinde Londra'ya geri dönen gurbetçilerin ve bir sonraki girişimlerini kurmak için buraya taşınan girişimcilerin sayısında da artış görüyoruz.

Londra'ya gelip ekonomimizin büyümesine katkıda bulunacak yüksek vasıflı, girişimci yeni sakinler için bir yatırımcı vizesi çok faydalı olurdu, ancak şu anda böyle bir vize yok.

Zaten aşırı kalabalık olan bölgelere konut eklemek yerine, ilk kez ev sahibi olacaklar için daha fazla bölgeyi yaşanabilir hale getirmek amacıyla daha iyi ulaşım bağlantılarını desteklemek konusunda çok daha cesur davranırdım. Bu sayede, pek çok kişi için uygun fiyatlı olmayan Londra ve Güneydoğu'daki baskı azalırdı.

Pazarlık yaparken satıcının motivasyonunu ve zihniyetini anlamak çok önemlidir, çünkü aradıkları sadece fiyat değildir.

Pek çok satıcı yorgun olabilir veya bir zincirin parçası olabilir ve satışlarının iptal olma riskini almak veya alıcının son dakikada fiyatı düşürmesi stresini yaşamak istemeyebilir.

Dolayısıyla, daha düşük bir fiyat elde etmek veya sizden daha güçlü bir konumda olan başka bir alıcıyı alt etmek için güvenilirlik ve öne çıkan alıcı olduğunuzdan emin olmanız çok önemlidir.

Satış temsilcisiyle kurduğunuz ilişki ve kendinizi nasıl sunduğunuz bu noktada kritik öneme sahiptir.

Bunu başarmanın çeşitli yolları vardır; örneğin, sadece teklif ettiğiniz tutarı teyit etmek yerine, mülkü neden satın almak istediğinizi ve neden onu sevdiğinizi açıklayın.

Yakın zamanda bir müşterimiz için başka bir alıcıdan daha düşük bir fiyata bir mülk edindik, çünkü müşterimizin her cumartesi sabahı özellikle o mahallede koşup orada bir ev satın alma hayali kurduğunu anlattık.

Tamamen gerçekti ve satıcıları, evi çok seven ve oyun oynamayacak bir alıcıya sattıklarını bilerek daha düşük bir teklifi kabul etmeye ikna etti.

Damga vergisi ve diğer satın alma maliyetleri çok yüksek olduğundan, müşterilerimize her zaman bütçelerinin elverdiği ölçüde satın alımlarını geleceğe yönelik yapmalarını tavsiye ediyoruz; ister yeni doğan bir bebek veya kiracı için yedek bir oda olsun, ister iyi bir yerel okulun çevresinde olsun.

On beş yıl önce insanlar bize gelip, hayatlarının her aşamasında daha iyi bir yaşam sürmek için alışveriş yapıyorlardı, ancak şimdi damga vergisi onları birkaç adım ötesini düşünmeye zorluyor.

Başlangıçta cesur ve gerçekçi bir fiyat belirleyin. Fiyat rekabetçi olduğunda ortaya çıkan şaşırtıcı sayıda alıcı vardır, bu nedenle mülkünüz daha değerliyse alıcıların fiyatı artıracağına güvenin.

Bazı emlakçılar, işi kazanmak için mülkünüzün değerini abartır ve en yüksek değerlemeyi hedeflemek cazip gelebilir. Ancak, başlangıçta doğru fiyat belirlediğinizden muhtemelen daha düşük bir fiyata satarsınız ve tüm süreç çok daha uzun sürer.

Eşim ve ben, Londra'daki Little Venice'deki şu anki evimizi, burası kendi başına bir bölge haline gelmeden önce, 2013 yılında satın aldık.

Zamansız bir mimari ve yüksek tavanlar istiyorduk ve o zamanlar çok büyük potansiyeli olan ama yatak odalı olarak planlanmış geleneksel beyaz sıvalı bir ev satın aldık.

Neyse ki o zamanlar inşaat maliyetleri çok daha düşüktü ve orayı müstakil bir eve dönüştürdük ve üstüne bir kat daha ekledik.

Yenileme çalışmalarımız sayesinde bölge daha da değer kazandı ve inanılmaz derecede iyi bağlantılara sahip oldu; hatta yakınlardaki Paddington istasyonunda Elizabeth Hattı'nın açılmasıyla daha da iyi hale geldi.

Ben doğrudan gayrimenkule yatırım yapmıyorum çünkü tüm işim gayrimenkule dayalı, bu yüzden maruziyetimi artırmam gerektiğini düşünmüyorum.

Ancak şu anki evimizi satın almadan önce, Marylebone'da listelenmiş bir ev satın almaya çalıştık; bu da değiştirebileceğimiz şeylerin çok sınırlı olduğu ve dış mekan alanının da çok küçük olduğu anlamına geliyordu.

Sahibi sonunda satmamaya karar verdi, bu yüzden devam etmedik ve geriye dönüp baktığımda minnettarım çünkü uzun vadede onu sevmeyecektik.

Bir satın alma temsilcisi olsanız bile, kendi satın alımınız söz konusu olduğunda, yargınızın duygularınızla bulanmaması imkansızdır.

Bu nedenle, herhangi bir gayrimenkul işleminde sizin adınıza hareket eden, tamamen objektif ve mantıklı bir ses olabilecek tarafsız bir üçüncü şahsın olması çok değerlidir.

Özellikle Covid'den bu yana, mülklere bakış ve satın alma şeklimiz, etkileşimli kat planlarından ve sanal gerçeklik turlarından, alıcıların daha iyi kararlar almasına, alanları yeniden hayal etmesine vb. yardımcı olan muhteşem yapay zeka özelliklerine ve sohbet robotlarına kadar dönüştü.

Benim için, tutkuyla bağlı olduğum bir emlak teknolojisi şirketi bulup ona yatırım yapmak olurdu.