Büyük bankalar piyasa ipoteklerindeki faiz oranlarını düşürmeye başladı

Haziran ayında, üç yılın ilk kez Merkez Bankası, kredi piyasasında ipoteklerin maliyetini belirleyen temel oranı hemen %1 oranında düşürdü. Düzenleyicinin para politikasını yumuşatma sinyali, bir dizi programdaki oranları derhal düşüren en büyük Rus bankaları tarafından duyuldu. Uzmanlar, yeni eğilimin Temmuz ayında güçleneceğinden emin. Ancak olumlu değişikliklere rağmen, sübvansiyonsuz ipotekler çoğu Rus için karşılanamaz durumda.

Yılın ilk yarısında ipotek piyasasının üzerinde bulutların toplandığı bir sır değil. İhraçlar neredeyse her ay düştü. United Credit Bureau'ya göre, Rusya Federasyonu'nda geçen mayıs ayında ihraç edilen ipotek kredilerinin hacmi geçen yılın aynı dönemine göre %60 düşerek 231,25 milyar rubleye geriledi ve nisan ayına göre %20 azaldı. Düşüşün temel nedeni rekor seviyedeki "anahtar" ve düzenleyici kısıtlamalardır.

Ekonomist ve finansal iletişimde üst düzey yönetici olan Andrey Loboda'nın MK'ye söylediğine göre, yaz başında ulusal ipotek piyasası istikrar bölgesine girmişti. İlk başta, oranlar keskin bir şekilde yükseldi ve borçluların ilgisi tercihli programlara kaydı. Ancak daha sonra halkın bütçe kısıtlamaları birçok vatandaş kategorisini talebin dışında bıraktı. Aynı zamanda, piyasa ipotekleri için reddedilenlerin sayısı arttı: bankalar yüksek borç yükü nedeniyle ödeme gücü değerlendirmesine daha katı yaklaşmaya başladı. Ekonomist, ikincil piyasadaki işlem hacmindeki azalmayı ve özellikle bölgelerde birincil piyasadaki yavaşlamayı sektördeki ana eğilim olarak kaydetti.

Şu anda bankalar yüksek kredibiliteye sahip borçlulara odaklanıyor. Ulusal Kredi Geçmişleri Bürosu Pazarlama Direktörü Alexey Volkov, "Her şeyden önce, oldukça yüksek Kişisel Kredi Notuna (PCR) ve %50'den fazla olmayan bir DTI seviyesine sahip vatandaşlar ipotek almaya güvenebilir" dedi. Tahminlerine göre, en fazla ipotek kredisi Moskova, St. Petersburg, Moskova, Tyumen ve Sverdlovsk bölgelerinde verildi. Tüm bu bölgeler yüksek ekonomik aktivite ile öne çıkıyor. Frank RG'ye göre, Mayıs ayında verilen ortalama kredi 4,97 milyon rubleydi.

Bu nedenle, Merkez Bankası'ndan gelen olumlu sinyal bankacılık piyasası katılımcıları tarafından olumlu karşılandı. Düzenleyicinin "anahtar"ı %1 oranında azaltma kararından sadece birkaç gün sonra, ülkenin en büyük bankası piyasa ipoteklerindeki oranları 2 ila 3,5 puan aralığında düşürdüğünü duyurdu. Bunu takiben, VTB Haziran ayının ikinci yarısında piyasa programlarındaki oranları 1,5-2 puan düşürdüğünü duyurdu. TOP-10'daki diğer oyuncular da benzer adımlar duyurdu.

"Anahtar faiz oranında %20'ye 1 p.p. indirim önemli bir sinyaldir, ancak bu durumda hemen bir iyileşme anlamına gelmez," diye vurguladı Loboda. Ona göre, bankalar şartları kademeli olarak değiştiriyor ve kredilerdeki faiz oranları mevduatlardakinden daha az gönüllü olarak düşürülüyor. Ortalama olarak, piyasanın yeni başvurular için faiz oranlarını 0,5-0,7 p.p. düşürmesi bekleniyor. "Bu arka plana karşı, birincil piyasadaki ipotekler yıllık %20-23'e, ikincil piyasada ise %23-25'e düşebilir. Koşullarda kitlesel bir iyileşme için, Merkez Bankası'nın bir sinyal vermesi gerekiyor: bu, sürdürülebilir bir gevşeme döngüsünün başlangıcıdır ve tek seferlik bir önlem değildir," diye sonlandırdı ekonomist.

"İpotek piyasasındaki birçok oyuncu 'bekle ve gör' tavrını benimsedi ve devam eden makro ihtiyati sermaye indirimleri ve Temmuz ayında yürürlüğe girmesi beklenen makro ihtiyati sınırlamalar nedeniyle ipotek talebini canlandırmaya çalışmıyor," dedi Banki.ru'da uzman analiz başkanı Inna Soldatenkova MK'ye. Bu nedenle, Temmuz ortasına kadar ipotek oranlarındaki ortalama düşüşün 1 yüzde puanına 'sürünerek' çıkacağını bekliyor. Ancak, bazı büyük oyuncular oranlarını daha önemli ölçüde ayarlayabilir. Özellikle Merkez Bankası piyasaya 'yumuşak' sinyaller gönderirse.

Freedom Finance Global'in önde gelen analisti Natalia Milchakova'nın tahminine göre, Temmuz ayının başında bir dizi indirimden sonra Rusya'daki en büyük bankalardaki ortalama ipotek oranları yıllık %19-22'ye düşebilir. Ancak bu açıkça yeterli değil. Rusların ezici çoğunluğu için pahalı piyasa ipotekleri karşılanamayan bir lüks olmaya devam ediyor. Günümüzde sıradan vatandaşların genellikle çok kısa bir süre için sübvansiyonsuz ipotek aldığı bir sır değil.

"Ortalama oran yıllık %12-15 aralığına düşerse piyasa ipotekleri tekrar yaygın olarak kullanılabilir hale gelebilir. Bu, kredi ödemesinin çoğu bölgede kira ile karşılaştırılabilir kabul edilebileceği seviyedir. Ancak, tüm bunlar ancak enflasyonda istikrarlı bir yavaşlama ve temel oranda daha fazla düşüşle mümkün olacaktır - yaklaşık olarak 2026'nın sonundan önce değil," diye sonlandırdı Andrey Loboda.

24 Haziran 2025 tarihli "Moskovsky Komsomolets" No. 29547 gazetesinde yayınlanmıştır

Gazete manşeti: Merkez Bankası 'yumuşak' sinyal gönderdi