Soy un experto en propiedades... Richard Donnell de Zoopla dice que un apartamento de tres habitaciones en ESTA ubicación es su principal consejo de inversión.
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El sector inmobiliario es un tema de conversación favorito en Gran Bretaña. Casi todo el mundo tiene una opinión sobre la tendencia de los precios de la vivienda , el próximo mercado inmobiliario de moda o dónde se deberían construir viviendas, y dónde no.
Pero para tener una idea verdadera de lo que impulsa el mercado, vale la pena escuchar a las personas que viven y respiran el sector inmobiliario día tras día.
En esta serie, ponemos a prueba a un experto cada mes.
Queremos conocer su opinión sobre todos los temas candentes mencionados anteriormente, así como sobre las tasas hipotecarias , la compra para alquilar y la construcción de viviendas.
Incluso les preguntaremos sobre sus mejores y peores inversiones hasta la fecha.
Este mes hablamos con Richard Donnell, director ejecutivo de Zoopla.
Richard tiene más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario, habiéndose convertido en director de la agencia inmobiliaria de lujo Savills a la edad de 28 años.
En Zoopla dirige el equipo de investigación y analiza las tendencias más importantes del mercado inmobiliario.
En la cuerda floja: este mes hablamos con Richard Donnell, director ejecutivo de Zoopla
Richard Donnell dice: Comenzamos el año pronosticando que los precios de las viviendas subirían un 2 por ciento, lo que estaba por debajo de lo que otros estaban prediciendo.
Ahora creemos que el crecimiento de los precios de la vivienda estará más cerca del 1 por ciento para fines de 2025 y esperamos que este ritmo más lento continúe en 2026.
La mayor cantidad de viviendas que llegan al mercado y las tasas hipotecarias que se mantienen más altas de lo esperado son las principales razones por las que el crecimiento se ha desacelerado.
Pero el crecimiento lento de los precios de la vivienda no es necesariamente malo, siempre y cuando la gente todavía se sienta lo suficientemente segura como para vender y comprar.
Esperamos que los precios de las viviendas se mantengan al ritmo del crecimiento de los ingresos durante la próxima década, es decir, entre un dos y un tres por ciento anual.
La tendencia hacia tasas hipotecarias más altas se está abriendo camino en el mercado.
La asequibilidad sigue siendo un obstáculo para grandes aumentos de precios en el sur de Inglaterra, con espacio para el crecimiento en mercados más asequibles en el resto del país.
Es probable que las tasas hipotecarias promedio se mantengan relativamente estables en torno al 4 por ciento durante los próximos 12 meses, con algunas transacciones en el rango alto del 3 por ciento.
Los cambios en las reglas de prueba de estrés hipotecario han significado que los compradores que usan una hipoteca pueden pedir prestado hasta un 20 por ciento más de lo que podían hace apenas tres meses, para el mismo ingreso familiar y tasa hipotecaria.
Esta es una buena noticia para el mercado inmobiliario y para aquellos que esperan comprar incluso aunque los tipos no hayan caído más.
Es improbable que construyamos 1,5 millones de viviendas durante esta legislatura . Sin embargo, existe la posibilidad de alcanzar un ritmo de construcción de 1,5 millones al final de la legislatura, lo que significa que para 2029 podríamos estar construyendo unas 300.000 viviendas al año.
Las reformas de planificación y más dinero son excelentes noticias, pero los constructores están preocupados por la demanda de viviendas y presionan para que regrese el plan de préstamo de capital del tipo Ayuda para comprar.
Solo vamos a construir más viviendas si construimos una gama de tenencias y niveles de precio que permitan que más compradores adquieran y obtengan más viviendas en alquiler, tanto privadas como sociales.
La asequibilidad de la vivienda es el principal problema para compradores e inquilinos. La dificultad para comprar viviendas limita el acceso a quienes compran por primera vez, lo que genera una mayor demanda de viviendas de alquiler, lo que eleva los alquileres.
Tenemos que mejorar la asequibilidad y la única solución a largo plazo es construir muchas más viviendas para comprar y alquilar.
La historia muestra que el aumento del desempleo es el mayor riesgo para los precios de la vivienda, ya que el miedo al desempleo debilita la demanda y los precios caen.
Si bien las tasas hipotecarias aumentaron más del doble entre 2021 y 2023, el impacto en los precios fue relativamente modesto [porque el empleo se mantuvo estable].
Los propietarios y compradores de vivienda no deberían esperar los altos niveles de inflación anual de precios que hemos visto en el pasado. Los precios seguirán subiendo, pero en cifras bajas de un solo dígito.
Hay más de dos millones de propietarios privados en el Reino Unido. Ofrecen viviendas de alquiler muy necesarias.
Ser propietario era casi demasiado fácil en la década de 2000, y el Gobierno modificó las desgravaciones fiscales para limitar la competencia con los compradores primerizos.
Esto desaceleró la inversión y limitó el crecimiento de la oferta, lo que explica por qué se ha producido un rápido aumento de los alquileres en los últimos tres años.
Un gran cambio es que la mitad de las viviendas de alquiler pertenecen al 20% de los propietarios con más de cinco viviendas. El sector de los propietarios se ha profesionalizado, lo cual es positivo.
El objetivo de la mayoría es ofrecer buenas viviendas para alquilar a largo plazo.
Las motivaciones para ser propietario han cambiado. Hoy en día, los propietarios se centran en la solidez del flujo de caja y los ingresos por alquiler, en lugar de dejar que el aumento de los precios de la vivienda impulse la rentabilidad, que era el motivo en la década de 2000.
Casi dos de cada cinco propietarios compraron su primera propiedad para vivir , y es este grupo el que está abandonando el mercado porque nunca consideraron el ser propietario como un negocio.
Son los grandes propietarios profesionales los que siguen viéndolo como un negocio centrado en los ingresos.
Invertiría en una casa de tres habitaciones que necesite reformas en una ciudad cercana a Manchester, ya que esto generaría ingresos por alquiler y una inflación de precios constante.
Compraría una casa que fuera rentable para obtener un Certificado de Eficiencia Energética B o C.
También creo que hay algunas buenas oportunidades de compra de pisos en arrendamiento en Londres, donde los alquileres son altos, pero hay que tener mucho cuidado para comprar la propiedad adecuada.
Mejor inversión: Donnell dice que compraría una casa de tres habitaciones que necesita una reforma en una ciudad cercana a Manchester.
El mercado inmobiliario de lujo de Londres está en dificultades a raíz de sucesivos cambios fiscales que afectan a los compradores extranjeros; el voto del Brexit que afectó el atractivo de Londres como lugar para hacer negocios; y la creciente competencia por dónde el capital global puede invertir en propiedades.
La relación calidad-precio está volviendo lentamente al mercado del centro de Londres, pero las perspectivas para la vivienda realmente dependen del crecimiento del empleo y de la inversión interna en la economía londinense.
Construir más viviendas y continuar la revisión de las regulaciones hipotecarias introducidas en 2015 que han restringido el acceso al mercado inmobiliario.
Construir más viviendas es la única solución a largo plazo para aliviar las presiones sobre el mercado inmobiliario, tanto de viviendas en venta como de alquiler.
Las regulaciones hipotecarias han comenzado a flexibilizarse, pero todavía queda mucho por hacer para apoyar a los compradores primerizos, donde se necesita la mayor asistencia en el sur de Inglaterra.
El mercado es menos problemático para quienes compran una vivienda por primera vez fuera de esa zona.
No subestime la importancia de tener una hipoteca acordada en principio y un abogado que esté preparado para proceder si su oferta es aceptada.
Esto resaltará ante los agentes inmobiliarios que usted es un comprador serio y que está listo para actuar rápidamente.
Explique en un correo electrónico por qué desea comprar la propiedad y el fundamento por el cual ha realizado la oferta, citando evidencia cuando sea posible.
Esto puede conducir a una mejor negociación.
No intentes comprar una vivienda a toda costa. Una pareja joven que busca formar una familia no debería pedir una hipoteca a 35 años y arriesgarse a comprar un apartamento de una habitación, ya que podrían quedarse con esa propiedad por un tiempo.
Quienes compran una vivienda por primera vez deberían comprar una casa en la que planeen vivir durante 10 a 12 años.
Los vendedores deben ser realistas en cuanto a los precios si realmente quieren encontrar un comprador y mudarse de casa en 2025.
Muchos vendedores tienen un precio en mente que desean para asegurar la venta de su casa, o un precio que necesitan alcanzar para desbloquear su próxima mudanza.
Es posible que finalmente consigan ese precio, pero quizá tengan que esperar mucho tiempo para lograrlo.
En última instancia, es una elección para los vendedores entre priorizar un precio de venta específico o establecer un precio realista y acordar una venta de manera oportuna.
La pregunta que realmente debes hacerle al agente es: ¿qué precio debo ofrecer para garantizar una venta en cuatro semanas? Puede que te sorprenda la respuesta.
Compre a largo plazo: Donnell sugiere que quienes compran por primera vez deberían comprar con un horizonte temporal de 10 a 12 años.
Muchas de las mejores decisiones son una mezcla del destino o de un momento oportuno e imprevisto que resulta bien.
Cuando el mercado hipotecario estaba en crisis tras la crisis financiera mundial, fijé durante cinco años un tipo de interés base de seguimiento, lo que resultó ser una excelente oportunidad, ya que los tipos de interés base cayeron a mínimos históricos. Le habrá costado dinero al banco, pero fue cuestión de tiempo y oportunidad.
Afortunadamente, todavía no he tenido ninguna mala inversión, pero vivo en una casa antigua que necesita inversión y cariño constantes.
Este será un problema creciente para todos los propietarios de viviendas en el futuro a medida que aumenten los costos de construcción y de seguro, por lo que es un factor a considerar al planificar su próxima mudanza.
Lo pondría en un plan de pensiones personal autoinvertido ( Sipp ) durante 2,5 años, aportando £40.000 al año como máximo para aprovechar el aumento de la desgravación fiscal.
Invertiría en un fondo combinado de acciones globales con una participación del 80-100 por ciento y de bajo costo.
Los prestatarios que necesitan una hipoteca porque su contrato actual de tasa fija está por terminar o están comprando una casa, deben explorar sus opciones lo antes posible.
Los propietarios de viviendas que alquilan también deberían actuar lo antes posible.
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¿Qué pasa si necesito refinanciar mi hipoteca?
Los prestatarios deben comparar tasas, hablar con un agente hipotecario y estar preparados para actuar.
Los propietarios pueden cerrar un nuevo trato con seis a nueve meses de anticipación, a menudo sin obligación de aceptarlo.
La mayoría de las hipotecas permiten añadir comisiones al préstamo y solo se cobran al formalizarlo. Esto significa que los prestatarios pueden obtener una tasa sin pagar costosas comisiones de apertura.
Tenga en cuenta que al hacer esto y no liquidar la tarifa al finalizar, se pagarán intereses sobre el monto de la tarifa durante todo el plazo del préstamo, por lo que esta puede no ser la mejor opción para todos.
¿Qué pasa si estoy comprando una casa?
Quienes tengan compras de vivienda acordadas también deberían procurar conseguir las tasas lo antes posible, para saber exactamente cuáles serán sus pagos mensuales.
Los compradores deben evitar estirarse demasiado y ser conscientes de que los precios de las viviendas pueden caer, ya que las tasas hipotecarias más altas limitan la capacidad de endeudamiento y el poder adquisitivo de las personas.
¿Qué pasa con los propietarios que compran para alquilar?
Los propietarios de viviendas de alquiler con hipotecas de solo intereses verán un aumento mayor en los costos mensuales que los propietarios de viviendas con hipotecas residenciales.
Esto hace que sea esencial refinanciar su hipoteca con suficiente tiempo y nuestro socio L&C también puede ayudar con hipotecas para comprar y alquilar.
Cómo comparar los costos de las hipotecas
La mejor manera de comparar los costos de las hipotecas y encontrar la opción adecuada para usted es hablar con un corredor.
This is Money tiene una asociación de larga data con el corredor gratuito L&C, para brindarle asesoramiento hipotecario experto y sin cargo.
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Tenga en cuenta que las tasas pueden cambiar rápidamente; por eso, si necesita una hipoteca o desea comparar tasas, hable con L&C lo antes posible para que puedan ayudarle a encontrar la hipoteca adecuada para usted.
Servicio hipotecario proporcionado por London & Country Mortgages (L&C), empresa autorizada y regulada por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA) (número de registro: 143002). La FCA no regula la mayoría de las hipotecas de compra para alquiler. Su vivienda o propiedad podría ser embargada si no mantiene al día los pagos de su hipoteca.
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